차임 상당액의 부당이득

차임 상당액의 부당이득

 

가을사랑

 

1. 임차건물에 대한 이전재결

 

임차건물에 관한 임대차계약기간을 ‘토지개발공사로부터 권리상실시’까지로 정한 후, 토지에 관하여 수용개시일 2002. 6. 4.로 하는 수용재결이 내려지고, 임차건물에 관하여 수용개시일 2002. 7. 30.로 하는 이전재결(임차건물을 수용하는 것이 아니라, 이를 이전하는 것을 전제로 영업설비의 이전 및 손실보상만을 하는 것이다)이 내려졌다면, 늦어도 2002. 7. 30.경에는 원고가 이 사건 토지상의 차건물에 대한 이용권한을 상실함으로써 임대차계약에서 정한 임대차기간 만료일이 도래하였다고 보아야 한다(대법원 2012.5.10. 선고 2012다4633 판결).

 

2. 상행위에 해당하는 임대차계약

 

주식회사가 한 행위는 반증이 없는 한 그 영업을 위하여 한 것으로 추정되는 것이고, 또한 주식회사가 그 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보는 것이므로(대법원 1967. 10. 31. 선고 67다2064 판결 참조), 주식회사인 원·피고 사이에 체결된 임대차계약은 상행위에 해당한다.

 

3. 부당이득반환채권의 소멸시효

 

임대차계약이 상행위에 해당한다고 하더라도 그 계약기간 만료를 원인으로 한 부당이득반환채권은 법률행위가 아닌 법률의 규정에 의하여 발생하는 것이고, 그 발생 경위나 원인 등에 비추어 상거래 관계에 있어서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요성이 있다고 볼 것은 아니므로 특별한 사정이 없는 한 5년의 상사소멸시효 기간이 아니라 10년의 민사소멸시효 기간이 적용된다.

 

4. 차임 상당액의 부당이득

 

건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

 

5. 부당이득의 반환범위

 

여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 할 것이다.

 

6. 건물 부지 사용으로 인한 이득

 

건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결 참조).