김주덕 변호사의 문화산책

권리금계약

상가에 대해서는 늘 권리금 문제가 따른다. 요즉 같은 불황에는 비록 처음에 장사를 시작할 때 권리금을 비싸게 주고 들어갔어도, 나올 때 권리금을 받을 생각을 하지도 못한다.

하지만 상권이 좋아서 권리금을 주고서라도 들어올 세입자가 있다면, 현재 장사를 학로 있는 사람은 당연히 권리금을 받고 나와야 한다.

그러나 실제로 권리금을 받는 과정에는 많은 문제점이 있다. 특히 건물 주인이 제대로 협조를 해주지 않으면 권리금을 제대로 받기는 매우 어렵다.

권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가를 말한다.

임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이다.

두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.

주택시장 안정대책의 내용과 문제점

Ⅰ. 글의 첫머리에

2018년 8월 27일과 9월 13일 정부는 강력한 부동산대책을 잇따라 발표했다. 최근 서울 등의 국지적 과열현상은 수도권 공급부족에 대한 우려와 투자처를 찾지 못한 자금의 해당 지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 보인다면서, ‘투기 수요 억제’와 ‘주택 공급 확대’를 통해 시장 안정을 꾀하겠다는 것이다.

정부는 수요 억제 측면에서 부동산 규제지역을 확대했다. 서울의 동작, 동대문, 종로, 중구를 투기지역으로 지정했다. 광명시와 하남시는 투기과열지구로 지정되었다. 기존에 투기과열지구로 지정되었던 과천시, 성남시 등은 계속해서 투기과열지구로 유지된다.

조정대상지역으로 구리시, 안양시 등이 추가되었다. 또한 부동산가격이 불안을 보일 우려가 있는 지역은 집중 모니터링지역으로 정했다. 비투기지역인 서대문구, 광진구 등이다.

정부가 이처럼 한꺼번에 너무 많은 대책을 내놓고 있기 때문에 일반인의 입장에서는 막연하게 앞으로 정부에서 집을 가지고 투기하거나 주택을 여러 채 보유하고 있는 사람에게는 세금을 중과세하고, 주택담보대출을 억제하는 등의 방안을 추진하려고 하는가 보다 정도로 이해하고, 구체적으로 그 내용이 어떻게 되는 것인지는 알기 어렵다.

그러나 정부의 대책을 정확하게 파악하고 있어야, 부동산투기를 하려는 사람은 더 이상 무모한 투기를 하지 않을 것이고, 내집 마련을 꿈꾸고 있는 사람은 어느 시점에서 집을 사야 하는지 알 수 있을 것이다. 부동산투기와 관련이 없는 사람도 종합부동산세가 올라가고 주택담보대출이 어려워지므로 어떤 내용으로 바뀌는 것인지 알아두는 것이 필요하다.

여기에서는 정부에서 최근에 발표한 부동산투기억제대책이 어떤 내용이며, 어떤 방법으로 투기를 억제하려는 것인지, 그로 인한 억제효과는 어떻게 나타나는지 살펴보기로 한다.

Ⅱ. 투기지역 . 투기과열지구 . 조정대상지역 조정

최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정하였다. 반면에 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 적은 일부 지방 조정대상지역의 지정은 해제하기로 하였다.

1. 투기지역

투기지역은 소득세법 제104조의2에서 규정하고 있는데, 법에서는 이를 지정지역이라고 한다. 기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다(소득세법 제104조의2 제1항).

투기지역(조정지역)에 있는 부동산에 대해서는 다른 부동산에 비해 중과세하고 있다. 즉, ① 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지, ② 그 밖에 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산 가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산을 양도하는 경우 소득세법 제55조제1항(제3호의 경우에는 제1항제8호)에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다.

이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항(제3호의 경우에는 제1항제8호)에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다(소득세법 제104조 제4항).

투기지역에 해당하는 지역은 모두 12개 지역이다. 강남, 서초, 송파, 강동, 용산 등이다. 이곳 12개 투기지역은 모두 조정지역과 투기과열지구에 속한다. 따라서 투기지역에 대해서는 조정지역과 투기과열지구에 해당하는 규제가 그대로 적용된다.

투기지역은 지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산가능성 등을 고려하여 지정하는 것이다. 이에 따라 투기지역에서는 주택담보대출 세대 당 1건 제한, 주택담보대출 만기 연장 제한, 신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등이 적용된다.

2. 투기과열지구

주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있다(주택법 제63조 제2항). 지정요건을 보면, 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률 주택가격 주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 아래 기준을 충족하는 곳이다. 세부요건은 주택법 시행규칙 제25조에 규정되어 있다.

주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳, 주택의 분야계획이 지난달보다 30% 이상 감소하였거나, 주택건설사업계획의 승인이나 건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳, 신도시 개발이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우, 즉 ① 시 도별 주택보급률이 전국 평균 이하인 경우, ② 시 도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우, ③ 해당 지역의 주택공급물량이 입주자저축 가입자 중 주택청약 제1순위자에 비하여 현저하게 적은 경우이다.

기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 광명시, 하남시는 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 2018년도 청약경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려하여 투기과열지구로 지정되었다.

이에 따라 투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 40% 적용, 조합원지위양도금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등이 적용된다.

3. 조정대상지역

조정대상지역에 관하여는 주택법 제63조의2에서 규정하고 있다. 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

즉, ① 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역, ② 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 등이다.

조정대상지역에서는 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매 시 50% 세율 적용, 금융규제강화(LTV 60%, DTI 50% 적용), 청약규제 강화 등이 적용된다.

그러나 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 다주택자 주택 양도 및 분양권 전매 시 중과 적용대상에서 제외되도록 할 방침이다. 또한 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화와 관련해서는 현행과 같이 무주택세대가 조정대상지역 지정 공고 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 2년 거주요건 적용이 배제된다.

4. 집중 모니터링지역

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정에 이르는 수준은 아니나, 최근 집값이 지속적으로 상승세를 보이고 있는 지역을 집중 모니터링지역으로 지정하였다. 대상지역은 서울 10개구, 용인기흥, 광주남구, 광주광산 등이다.

최근에는 상대적으로 안정세를 보이고 있으나, 최근 1년간 주택가격 상승률이 높은 지역으로 향후 불안이 재연될 가능성이 있는 지역으로서, 대구중구, 대구남구 등이다. 또한 투기과열지구로 기 지정되어 있으나, 조정대상지역으로는 지정되어 있지 않은 지역으로서 대구수성도 집중 모니터링지역이다.

Ⅲ. 종합부동산세 추가 과세

종합부동산세법은 2005년 1월 5일부터 시행되었다. 이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다. 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 관할세무서장은 납부하여야 할 종합부동산세의 세액을 결정하여 당해 연도 12월 1일부터 12월 15일까지 부과·징수한다.

주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액(과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억 원을 공제한 금액)에서 6억 원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

이번 부동산대책에서는 3주택 이상 보유자 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 추가과세를 하기로 하였다. 이들에 대해서는 현행 대비 0.15% 내지 1.2%의 세율을 인상한다.

조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세율을 인상한다. 과표 3~6억 원의 구간을 신설한다. 과표 3억 원(시가 약 18억 원) 이하 구간에 대해서는 현행 세율을 유지한다. 3억 원을 초과하는 구간에 대해서는 세율을 0.2% 내지 0.7% 인상한다.

세부담 상한을 상향조정한다. 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상자는 150%에서 300%로 상향조정한다. 1주택자 및 기타 2주택자는 현행대로 150%의 상한을 유지한다.

종합부동산세의 공정시장가액비율을 추가 상향조정을 할 방침이다. 공정시장가액비율을 현행 80%에서 2019년부터 연 5%씩 2022년까지 100%까지 인상할 계획이다.

종합부동산세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거 재원으로 활용하는 방안을 마련하기로 하였다. 이와 같은 종합부동산세 추가과세 및 세부담 상한 상향조정은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

Ⅳ. 주택구입 목적의 담보대출 규제 강화

1. 주택담보대출 규제

이번에 발표된 부동산대책 가운데, 주택담보대출을 대폭 강화하겠다는 내용이 포함되어 있다. 즉 규제지역에서의 주택을 담보로 대출받는 것을 크게 규제한다는 것이다.

주택법 제2조제1호에서 정하는 주택(조합원 입주권 및 분양권을 포함한다)으로서 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 안에 있는 주택을 대상으로 한다. 시행시기는 2018년 9월 18일부터 주택매매계약 체결건부터 적용을 원칙으로 한다.

2주택 이상 보유세대는 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지한다. 1주택세대도 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 원칙적으로 금지한다. 다만, 추가 주택구입이 이사. 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우에는 허용된다.

① 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가, ② 부모와 동일세대인 사람이 내 집 마련 목적으로 규제지역에서 주택을 신규로 취득하는 경우(주택구매 후 세대분리), ③ 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양(별거 봉양)하는 경우, ④ 분가·세대 분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유해 실거주하는 경우는 예외적으로 허용된다.

그러나 금융위원회는 2018년 10월 1일 ‘은행업 감독 규정 등 금융업권 감독규정 일부 개정안’을 예고하면서, 수도권 규제지역에 1주택을 보유한 세대가 수도권 규제지역 소재 신규 주택을 구입할 때 새 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 수 있는 길이 사실상 제한하도록 하였다.

규제지역내 고가주택(공시가격 9억 원 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 금지한다.

다주택자가 생활자금을 빌리는 용도로 주택담보대출을 활용할 때도 규제수위를 높인다. 1주택세대는 지금과 같은 LTV나 DTI 규제를 적용하고 2주택 이상 세대는 10%포인트 강화된 비율을 적용한다. 생활안정자금을 빌릴 때 주택을 구입하지 않겠다는 약정도 맺기로 하였다.

주택 담보대출을 규제하는 방법으로 LTV와 DTI가 있다. LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보인정 비율을 의미한다. 주택 가격의 몇 %까지 대출을 허용하는 것을 말한다. 주택담보대출을 신청할 때 대상 주택의 담보가치, 주택의 감정 가격 대비 대출 가능한 금액을 말한다. 예를 들어 LTV가 60%라면 시가 2억 원짜리를 은행에 담보를 제공하면 최대 1억 2,000만 원까지 대출을 받을 수 있다.

DTI(Debit-To-Income)는 총부채 상환 비율을 의미한다. 주택담보대출을 한층 더 강화한 제도로서, 연소득에 대한 매년 상환해야 할 원리금의 비율을 말한다. 연간 원리금 상환액이 4,000만 원이고 연봉이 1억 원이라면 DTI는 40%가 된다. 따라서 연봉이 높을수록 대출 금액도 늘어난다.

무주택세대는 원칙적으로 주택담보대출 관련 제한이 없다. 다만, 무주택세대가 9월 14일 이후 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 고가주택(공시가격 9억원)을 구입할 경우에는 주택 구입 후 2년 이내에 전입하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 관련 약정을 위반한 경우에는 해당 대출을 즉각적으로 회수하고 주택 관련 대출을 향후 3년간 제한한다.

2018년 9월 14일 이전에 고가주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납입한 경우에는 적용되지 않는다. 해외파견 근무 등으로 인해 2년 이내에 전입이 불가능하거나 이에 준하는 경우가 발생했음을 명백하게 입증하는 경우에는 예외 인정을 받을 수 있다.

2주택 이상 보유세대라 할지라도 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주택담보대출은 제한하지 않는다. 2주택보유세대가 2주택을 2년 이내 모두 처분하는 조건으로 약정하여도 규제지역내 주택 취득 목적의 주택담보대출을 받을 수 없다.

금융회사별 여신심사위원회에서 승인을 받을 경우, 연간 한도 1억 원을 초과한 생활안정자금대출이 가능하다. 다만, 여신심사위원회의 승인을 받기 위해서는 1억 원을 넘어서는 자금조달 필요성에 대해 명백하게 입증해야 하고 대출기간 동안 추가주택을 구입하지 않겠다는 약정도 체결해야 한다.

분양권도 주택수에 포함된다. 이미 1주택을 보유하고 있는 세대가 규제지역내 신규 아파트 분양권에 중도금대출을 받기 위해서는 기존주택을 2년 내에 처분한다는 약정 체결 후에 중도금대출을 받을 수 있다. 기존주택 2년 이내 처분의 기준은 새로 분양받은 아파트의 소유권 등기가 완료된 시점부터다. 이번 대출의 규제대상은 「주택법」제2조제1호에서 정하는 주택으로 “주거용 오피스텔”은 주택에 해당하지 않는다.

현재 주택담보대출의 경우 투기지역·투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다. 그러나 앞으로는 부동산 임대사업자가 투기지역이나 투기과열지구내의 주택을 사려 대출을 받을 때는 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용한다. 공시가격 9억원이 넘는 주택을 구입하기 위한 임대사업자 대출은 원칙적으로 금지된다.

2. 전세자금보증 및 대출 관련 규제

현재는 주택보유수와 무관하게 보증을 제공하고 있다. 그러나 앞으로는 2주택이상자(부부합산, 조정대상지역 외 포함)는 전세자금 대출에 대한 공적 보증을 금지한다.

1주택자(부부합산)는 부부합산소득 1억 원 이하까지만 보증을 제공한다. 보금자리론 소득기준을 초과하는 경우에는 보증요건을 상향한다. 그러나 무주택자(부부합산)는 소득과 상관없이 공적 보증을 제공한다.

전세대출건에 대해 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인한다. 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우 전세대출을 회수한다. 2주택 이상 보유시 공적 전세보증 연장을 제한한다. 다만, 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장이 가능하다.

부부합산 2주택 이상 보유자는 전세대출에 대한 HUG와 주택금융공사 신규보증 및 기존보증의 연장을 제한한다. 다만, 1회에 한해 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기연장이 가능하다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지만 보증 제공한다.

3. 장기보유특별공제 요건 강화

현재 실거래가 9억 원을 초과하는 고가 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고 있다. 그러나 앞으로는 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제(10년, 최대 80%)를 적용한다. 2년 미만 거주시 일반 장기보유특별공제(15년, 최대 30%)를 적용한다.

조정대상지역내 일시적 2주택 중복보유 허용기간을 단축하기로 하였다. 현재 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택을 양도하면 양도세를 비과세하고 있다. 그러나 앞으로는 조정대상지역내 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 양도세가 비과세된다.

Ⅴ. 임대사업자 관리강화

국토부는 민간 임대시장에 임대료 상승이 제한(연 5%)되고 장기 거주가 가능한 임대주택 공급이 확대되도록 기존 주택을 활용한 임대등록 활성화를 지속 촉진해나가는 한편, 임대사업자에 대한 관리도 강화해 나갈 예정이다.

이를 위해 우선, 렌트홈(임대등록시스템) 및 RHMS(임대차정보시스템) 등을 통해 임대사업자의 주택보유 현황 및 추정임대료 등을 모니터링하고, 국세청에 관련 자료를 제공하여 세금탈루 여부 등이 검증될 수 있도록 할 예정이며,

지자체 등과 협력하여 임대사업자의 임대 의무기간 및 임대료 상한규정 준수 여부 등을 정기 점검하여 위반 시 세제혜택 등이 환수될 수 있도록 하는 한편, 과태료도 강화할 예정이다.

공인중개사는 세입자에게 중개물의 등록임대주택 여부를 미리 알리도록 하고, 신규 등록 임대인은 기존 세입자에게 즉시 관련 사항을 고지토록 하는 등 정보 제공도 강화할 예정이다.

현재 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)을 양도시 양도세 중과를 제외하고 있다. 그러나 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 양도세를 중과한다.

2주택의 경우, 일반세율 +10%p, 3주택 이상 일반세율 + 20%p를 적용한다. 적용시기는 대책 발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용한다. 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우에는 종전 규정을 적용한다.

현재 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)에 대해여 종합부동산세를 비과세한다. 합산을 배제한다. 그러나 앞으로는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록시에도 종합부동산세를 합산하여 과세한다.

현행 주거전용면적 85㎡ 이하(수도권 밖 읍/면 지역은 100㎡)의 국민주택 규모 이하 등록 임대주택을 2018년 12월 31일까지 취득하고 취득일부터 3개월 이내에 임대등록하는 경우에 한해서 10년 이상 임대시 양도세 100% 면제 규정에 추가로 임대개시시 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 주택에 한해 적용하는 주택가액 기준을 신설 적용한다.

2018년 하반기 개정안 시행일 이후부터 매각하는 주택임대사업자의 임대료 인상 제한 등 임대조건 및 임대의무기간 내 양도금지 의무를 위반한 임대주택에 대하여 기존 건당 1천만 원 이하의 과태료에서 3천만 원 이하로 상향 조정한다.

Ⅵ. 주택청약제도 운영 철저 관리

주택청약 운영을 현행 민간 금융전산 기관인 금융결제원에서 2019년 하반기부터 공공기관인 한국감정원으로 변경하여 불법 청약자 검증 및 당첨자 관리, 부적격 당첨자 검증, 미계약 물량 계약자 선정 관리 등 공적 관리를 강화한다.

청약 무주택기간 산정시 청약 당첨된 분양권(조합원 관리처분 입주권 포함)을 계약(매수자 포함)한 것도 주택 소유로 간주하여 무주택 기간을 보다 엄격하게 산정한다.

주택공급규칙 개정 이후 일반공급 입주자모집공고, 정비사업 관리처분계획 및 지역주택조합 사업계획 승인 신청분부터 적용하여 주택 소유자로 간주하며, 분양권과 입주권의 매수자는 시행일 이후 실거래 신고분부터 주택 소유자로 본다.

Ⅶ. 부동산시장 관리 강화

1. 실거래 신고제도 강화

실거래 신고기간을 60일에서 30일로 단축한다. 부동산 거래 계약 무효, 취소 또는 해제 시 신고의무 부여 등 제도를 개선한다. 거래계약 허위신고 금지 규정을 신설하고, 위반시 부동산거래신고법상 최고 수준인 3천만 원 이하 과태료를 부과한다.

자금조달계획서에 기존 주택 보유현황, 현금증여 등 신고사항을 추가하고, 다주택자의 과다 대출, 증여 등을 조사 강화한다. 기존의 자금조달계획서를 보면, 자기자금일 경우, ① 예금, ② 부동산매도액, ③ 주식채권, ④ 보증금 승계, ⑤ 현금 등 기타, 차입금의 경우, ① 대출액, ② 사채, ③ 기타로 되어 있었다.

그러나 앞으로는 자기자금일 경우, ① 예금, ② 주식채권, ③ 부동산처분 등(기존주택보유현황). ④ 현금, ⑤ 증여 상속, ⑥ 기타로 변경된다. 차입금의 경우, ① 대출액, ② 임대보증금, ③ 회사지원금 및 사채, ④ 기타 차입금 등으로 변경된다.

일부 인터넷커뮤니티 등을 통한 집주인의 호가담합, 중개업자의 시세왜곡, 공동의 시세조종 행위 등에 별도 처벌 등 제재방안을 마련하기로 하였다.

2. 분양시장 관리 철저

부정 청약자에 대한 공급계약 취소를 의무화한다. 무주택자의 청약 당첨기회를 확대한다. 선의의 피해자 방지를 위해 분양권 정보에 대한 공시제를 우선 도입 추진한다. 무주택기간 요건을 강화한다. 분양권 입주권 소유자, 매수자는 주택 소유로 간주한다.

추첨제로 청약 당첨자 선정 시 무주택자를 우선 추첨한다. 수도권 분양가 상한제 주택에 대해 전매제한 기간을 확대한다. 거주의무 기간을 설정한다. 공공택지 공공분양주택은 최대 5년으로 한다.

시세보다 저렴하게 공급될수록 전매제한 기간을 길게 설정한다. 공공분양 주택수분양자에게 전매제한 기간 내 예외적으로 전매가 허용되는 경우 사업시행자에게 환매의무를 부여한다.

환매가격은 최초 공급가격에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 가격을 적용한다. RHMS 등과 연계하여 불법 청약자 검증 등 청약업무의 공적 관리를 강화하기 위해 청약시스템 운영기관을 공공기관으로 변경하는 방안을 추진한다.

미분양 관리지역 지정 기준을 현행 최근 3개월간 감소율이 10% 미만인 달이 있으면서 미분양 1,000세대 이상인 지역에서 500세대 이상인 지역으로 개선하여 인구 수 대비 미분양이 많은 중소도시에 대한 관리를 강화한다.

미분양 관리지역으로 신규 지정시 현행 3개월 동안 지정 유지에서 최소 지속기간을 6개월로 연장한다. 미분양 관리지역 지정 전 택지매입을 한 사업자가 미분양 관리지역 지정기간에 분양보증 발급신청을 했을 경우 예비심사를 실시하여 미분양 관리지역에 공급이 지속되는 주요 요인을 차단한다.

미분양 관리지역 등 지방 주택시장 LH 공공 택지 및 공공분양 수급조절 강화한다. 깡통전세 및 역전세 위험이 상대적으로 높은 미분양 관리지역 전세보증금 반환보증 특례를 운영한다.

3. 상가건물임대차보호법 개정

개정된 상가건물임대차보호법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 10년까지로 확대하였다(법 제10조 제2항). 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차 종료 6개월 전부터로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화하였다(법 제10조의4).

전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 의한 전통시장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하여 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하였다(법 제10조의5 제1호).

상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위한 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하였다(법 제20조 내지 22조).

Ⅷ. 글을 맺으며

정부에서는 부동산가격안정을 위해서 투기를 억제하고, 조세 측면과 자금대출 측면에서 투기세력에 대한 규제를 강화하고 있다. 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택 공급 확대를 위해, 30만호 이상의 주택공급이 가능하도록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이다.

지자체 협의가 완료된 공공택지와 도심 내 역세권 청년임대, 사회임대주택 등 공급 확대 및 소규모 정비사업 활성화 등 구체적 공급 확대를 실시한다.

정부에서 발표한 부동산대책은, 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 주력하려는 데 있다. 물론 이와 같은 부동산대책은 최근 비정상적으로 오른 서울 지역의 집값을 잡는데 기여할 것으로 보이지만, 그 과정에서 투기목적이 아닌 실수요자 내지 1주택 소유자 및 임차인에 대해 선의의 피해도 우려된다. 따라서 정부에서는 이러한 점을 감안하여 정책을 추진해야 할 것이다.

임대인과 임차인

서울 시내를 다니다 보면, 건물에 ‘임대’ 표시가 되어 있는 곳이 많다. 장사가 되지 않고 불황이 장기화되다 보니, 결국 견디지 못하고 문을 닫는다. 그러면 장사하던 사람은 엄청난 손해를 보고 나간다.

많은 돈을 들여서 가게를 얻고, 인테리어를 하고, 사람을 뽑아 인건비를 지출했으나 1년 겨우 버티다 손을 드는 것이다. 장사를 하기 위해 빚을 지고, 아이들과 먹고 사는 것이 걱정이 된다.

건물 주인도 겉으로는 악덕처럼 보이지만, 은행빚도 있고, 건물에 대한 재산세는 매년 오르고, 공실이 생기면 견디지 못하고 건물 자체가 넘어가기도 한다. 물론 일부 건물주는 악덕이고 인정 사정 없는 경우도 있다.

하지만 많은 건물주 이야기를 들어보면 건물 가지고 세를 놓는 일도 쉽지 않고 큰 돈도 벌지 못한다고 하소연하고 있다. 아무튼 전반적인 불경기에 가게를 세 얻어 장사를 하는 사람이나 세를 놓는 사람이나 모두 어려운 상황이다.

정부는 임대인과 임차인 사이에서 이해관계를 조정하기도 능력의 한계인 것처럼 보인다. 모두 지혜롭게 위기를 벗어날 수 있도록 노력해야 하지 않을까 싶다.

재건축조합장이 차용하고 상가를 담보로 제공한 경우

사업시행자는 재건축조합이 된다. 재건축조합은 도시정비법에 따라 특정 지역의 지상에 있는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 아파트를 재건축하기 위하여 사업계획지역 내의 주택소유자들을 구성원으로 하여 설립된 것이다.

재건축조합의 정관에는 조합장은 조합을 대표하여 그 사무를 총괄한다고 규정하면서, 조합원총회의 승인사항으로 사업계획의 결정, 규약의 제정 및 시공회사의 선정을 규정하는 것이 보통이다.

임원회의 의결사항으로 규약의 제·개정, 사업시행계획, 예산으로 정한 사항 이외의 조합원에게 부담되는 사항, 부과금의 결정 및 징수방법, 기타 재건축사업 및 조합의 운영에 관련된 사항을 규정한다.

재건축조합이 조합장이 갑으로부터 1억원을 차용하고, 그에 대한 담보로 조합에서 신축예정인 상가건물 중 1층 약 90평을 갑에게 매도하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하여 주었다. 원심에서는 조합장과 갑 사이의 양도담보약정으로 봄이 상당하다고 하고, 조합은 비법인사단으로서 그 재산은 조합원의 총유에 속하므로 그 재산의 처분에 관하여는 조합의 정관에 정하는 이외에는 민법 제276조가 정하는 바에 따라야 하는데, 조합의 정관에는 조합재산의 처분에 관하여 아무런 명시적 규정을 두고 있지 아니하므로 조합원의 총유에 속하는 이 사건 건물들에 대한 담보제공행위는 총유물의 처분에 해당하여 조합원 총회의 결의에 따라야 함에도 불구하고, 조합원 총회를 거치지 아니하고 행한 담보제공행위는 조합에 대하여 효력이 없다는 주장에 대하여 정관에는 재산처분 및 업무집행에 관한 규정이 있어 별도로 민법의 규정을 적용할 여지가 없으므로 위 주장은 이유 없다고 배척하였다.

주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합인 피고 조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 조합의 실체가 비법인사단이라면 조합이 주체가 되어 신축 완공한 이 사건 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속한다고 할 것이다. 한편, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 피고 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여 하는 것이므로 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 비록 조합의 대표자인 조합장에 피고 조합의 재산인 이 사건 상가건물을 처분하였다고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 재산처분행위는 무효라고 할 것이다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결 참조).

조합의 정관은 조합장의 대표권을 정하고, 조합원총회의 승인사항과 임원회의 의결사항을 규정하여 조합의 대표자인 조합장의 대표권에 관한 제한을 두고 있을 뿐이고, 조합의 조합원의 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 그 정관이나 규약에 아무런 정함이 없는 사실을 알 수 있다.

사정이 이러하다면 조합의 대표자가 총회의 결의 없이 조합의 총유에 속하는 이 사건 상가건물들을 갑에게 양도담보로 제공하기로 한 약정은 무효라고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결).

부동산중개업자의 설명의무

예전과 달리 부동산중개업자에게는 상당한 범위에서 의뢰인에 대한 손해배상책임이 부과되어 있다. 상가건물의 대항력, 우선변제권 등 상가건물의 권리관계에 관한 자료를 확인하고 설명해주어야 할 의무가 있다.

중개업자는 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 거래당사자에게 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 등을 확인한 후 설명하여야 한다.

공인중개사가 거래당사자에게 교부하는 중개대상물 확인·설명서 서식에는 중개대상물의 권리관계란에 ‘등기부 기재사항’ 이외에 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’을 기재하여야 한다.

여기에는 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함된다.

중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있다.

상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다.

중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결).

권리금계약의 성질

상가건물의 권리금에 관하여 대법원은 다음과 같이 정의하고 있다.

권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다.

권리금에 관한 계약은 원칙적으로 임차권양도계약과는 별개의 계약이다. 즉임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이다.

그러나 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서,

어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다.

즉 현재의 임차인이 새로운 임차인과 사이에 임차권양도도 하고, 권리금에 관한 계약도 동시에 하였을 때, 만일 권리금계약과 임차권양도계약이 결합하여 전체가 경제적 사실적으로 일체로 행하여진 것으로 보일 때에는 두 개의 계약은 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 인정된다(대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결).

.

상가임대차

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재와 내용을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이다.

그러므로 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반 사회통념상 그 사업자등록을 통해 해당 건물에 관한 임대차의 존재와 내용을 인식할 수 있는가에 따라 판단하여야 한다.

사업장을 임차한 사업자가 사업자등록을 할 경우에는 세무서장에게 임대차계약서 사본을 첨부한 사업자등록신청서를 제출하여야 한다.

보증금, 차임 또는 임대차기간의 변경이 있는 때에는 사업자등록정정신고서를 제출하여야 한다.

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 관할 세무서장에게 사업자등록 신청일 당시의 임대차보증금, 차임, 임대차기간 및 임대차계약이 변경·갱신된 날짜와 그에 따라 변경된 임대차보증금, 차임, 임대차기간의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다.

그에 따라 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 해당 사항을 열람하거나 등록사항 등의 현황서(이하 ‘등록사항현황서’라 한다)의 등본을 교부받을 수 있다.

따라서 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서와 등록사항현황서에 기재되어 공시된 임대차보증금 및 차임에 따라 환산된 보증금액이 구 상가임대차법의 적용대상이 되기 위한 보증금액 한도를 초과하는 경우에는, 실제 임대차계약의 내용에 따라 환산된 보증금액이 위와 같은 기준을 충족하는 것이더라도, 임차인은 구 상가임대차법에 따른 대항력을 주장할 수 없다(대법원 2016. 6. 9. 선고 2013다215676 판결).

재건축결의와 조합의 설립행위

집합건물의 구분소유자들이 재건축사업을 추진하는 과정에서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조의 재건축결의를 위한 집회와 구 주택건설촉진법 제44조의 재건축조합 설립을 위한 창립총회를 함께 개최하는 경우에는 외형상 1개의 집회로 보이더라도 거기서 이루어지는 결의는 법률적으로 각 건물별로 구성된 관리단집회가 개별로 한 재건축결의와 구분소유자들을 조합원으로 한 1개 재건축조합의 설립행위로 구분되는 것이다.

이러한 경우, 재건축결의가 재건축조합 설립행위의 일부를 이루는 것은 아니므로, 재건축결의를 위한 관리단집회로서는 요건을 갖추지 못하여 재건축결의가 무효라고 하더라도 이로써 곧 재건축조합 설립을 위한 창립총회의 결의까지 당연히 무효로 된다고 할 수는 없다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552,19569 판결)