김주덕 변호사의 문화산책

<이중경매절차에서의 배당요구의 효력>

강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매개시결정을 한 부동산에 대하여 저당권설정등기가 이루어지고 그 후 다른 채권자로부터 또다시 강제경매신청이 있어 이중경매개시결정을 한 경우가 있다.

선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 법원이 민사집행법 제91조 제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 때에는 위 저당권설정등기는 후행 경매개시결정에 의한 압류에 대항할 수 있다.

이중경매개시결정 후 선행 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 후행 경매신청인을 위하여 그때까지 진행되어 온 선행 경매절차를 인계하여 당연하게 경매절차를 속행하여야 한다.

선행 경매절차의 결과는 후행 경매개시결정에 따른 경매절차에 유효한 범위에서 그대로 승계되어 이용된다.

민사집행법 제87조 제3항은 후행 경매개시결정에 따라 경매절차를 계속 진행하는 경우 후행 경매개시결정이 선행 경매절차의 배당요구 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 배당요구의 종기를 새로 정하여야 한다고 규정하고 있다.

이때 선행 경매절차에서 배당요구를 한 사람에 대하여는 다시 배당요구의 종기를 고지하지 아니한다고 규정하고 있다.

이는 선행 경매절차에서 배당요구를 한 채권자에 대하여는 후행 경매절차가 진행되는 경우 다시 배당요구를 하지 않아도 후행 경매절차에서 배당요구를 한 것으로 취급하겠다는 의미일 뿐이다.

선행 경매절차에서 한 배당요구의 효력이 후행 경매절차에서 인정된다고 하여 그러한 배당요구의 효력에 대상 부동산에 대한 처분금지효 등 압류의 일반적인 효력이 포함된다는 뜻은 아니다(대법원 2014. 1. 16. 선고 2013다62315 판결).

<알기 쉬운 투기지역 설명>

투기지역은 기존 주택에 대한 투기 수요를 잡기 위한 제도다. 해당 지역의 부동산가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역을 대상으로 국토교통부장관의 요청에 따라 기획재정부 장관이 지정한다.

소득세법 제104조의2 (지정지역의 운영)

기획재정부장관은 해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준 및 방법에 따라 그 지역을 지정지역으로 지정할 수 있다(소득세법 제104조의2 제1항).

"지정지역에 있는 부동산"이란 제1항에 따른 지정지역에 있는 부동산 중 대통령령으로 정하는 부동산을 말한다(제2항).

지정지역의 지정과 해제, 그 밖에 필요한 사항을 심의하기 위하여 기획재정부에 부동산 가격안정 심의위원회를 둔다(제3항).

전월 대비 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 130% 보다 높은 지역 가운데 직전 2개월 주택 평균가격 상승률이 전국 상승률의 130% 보다 크거나 직전 1년간 주택가격 상승률이 직전 3년간 전국 연평균 상승률보다 큰 경우가 해당된다.

투기지역으로 지정된 서울 11개구와 세종시에서는 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 과세된다.

LTV와 DTI가 각각 40%로 강화되고 중도금 대출 비율도 축소되고 복수 대출이 제한된다.

<알기 쉬운 투기과열지구 설명>

주택법에 근거하는 제도로서, 전매제한 청약제한, 재건축관련 규제 등을 주된 내용으로 한다. 투기지역은 소득세법에 근거하는 제도로서 부동산양도소득세, 자금출처조사 등을 주된 내용으로 한다.

투기과열지구는 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 주택 가격 안정이 필요하다고 판단한 경우 지정한다. 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높을 경우 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 등을 고려하여 정한다. 2011년 말, 서울 강남 3구가 투기과열지구에서 해제된 이후 투기과열지구 지정은 없었다.

그런데 이번 8.2부동산대책 발표 때 서울 전 지역과 경기 과천시, 세종시가 투기과열지구로 지정되었다.

투기과열지구로 지정된 지역에서는 2017년 8월 3일부터 주택 거래, 청약, 대출 등 19개 규제 및 제한이 적용된다.

주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된다.

재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한, 최장 5년간 분양권 전매 금지, 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급, 청약 1순위 자격 제한 등이 적용된다.

<알기 쉬운 청약조정대상지역 설명>

청약조정대상지역은 2016년 11월 3일 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안'을 통해 사용되었다. 주택법에 근거하는 제도이다.

청약조정대상지역은 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1이상인 지역을 대상으로 지정된다.

청약조정대상지역으로 지정되면, 분양권 전매제한기간이 늘어난다. 1순위 청약자격요건이 강화된다. 재당첨이 제한된다.

조정대상지역은 서울25개 구와 경기 과천, 하남 등 37곳이다. 6.19조치로 3곳이 추가로 지정되었다.

2017년 8월 24일 현재 청약조정대상지역은 모두 40곳, 투기과열지구 27곳, 투기지역 12곳이다.

<주택의 종류>

주택법은 주택의 건설 공급 및 주택시장의 관리에 관한 사항을 규정하고 있다. 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분된다.

국민주택이라 함은, ① 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택, ② 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되는 주택으로서 국민주택규모 이하인 주택을 말한다.

"국민주택규모"란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택을 말한다.

"세대구분형 공동주택"이란 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 없는 주택을 말한다.

"도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택을 말한다.

"에너지절약형 친환경주택"이란 저에너지 건물 조성기술 등을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 저감할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.

"건강친화형 주택"이란 건강하고 쾌적한 실내환경의 조성을 위하여 실내공기의 오염물질 등을 최소화할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.

"장수명 주택"이란 구조적으로 오랫동안 유지·관리될 수 있는 내구성을 갖추고, 입주자의 필요에 따라 내부 구조를 쉽게 변경할 수 있는 가변성과 수리 용이성 등이 우수한 주택을 말한다.

<부동산대책 내용>

2017년 6월 19일 이후부터 입주자 공고를 내는 아파트는 분양권을 입주 전에 매매하는 행위가 금지된다.

정부는 분양권 전매제한 등 엄격한 청약 규제가 적용되는 청약조정대상지역을 전국 40곳으로 늘렸다.

지금까지 재건축 조합원은 최대 3주택까지 분양받을 수 있었다. 그러나 앞으로는 조정대상지역에서는 원칙적으로 1채만 분양받을 수 있다.

재건축에 대한 초과이익 환수제도 2018년 1월부터 예정대로 실시할 방침이라고 한다.

<아파트 분양권을 사고 파는 경우>

민영아파트의 경우 일반분양을 하기 때문에 당첨되면 곧 바로 전매할 수 있다. 그러나 국민주택의 경우에는 일정한 기간 동안 전매가 금지된다. 공익사업시행으로 인하여 이주대상자에게 부여되는 아파트분양을 받을 권리(수분양권)도 전매에 상당한 제한이 가해진다. 그린벨트 지역 내에서의 이축권도 마찬가지다.

사람들은 이런 아파트수분양권이나 이주권 또는 이축권을 아무 생각 없이 따져보지 않고 사고팔기도 한다. 그러다가 나중에 법에 위반되어 권리를 상실하기도 하고, 손해를 본다.

제대로 주변 시세나 중장기적인 부동산 시장 동향을 알아보지 않고 사람들에게 인기 있는 아파트라고 해서 높은 금액의 프리미엄을 주고 샀다가 손해를 보기도 한다.

아파트 분양 장소에 가서 허위과장광고에 넘어가 몇백만원의 가계약금을 주고 오기도 한다. 집에 와서 하룻밤을 자고 나서는 잘못했다는 후회를 한다. 하지만 가계약금으로 준 몇백만원은 그냥 날리고 만다.

따라서 이미 등기가 되어 있는 아파트를 사는 경우와 달리 부동산 그 자체가 아닌, 아파트를 분양 받을 권리를 사려고 하는 경우에는 이것 저것 따져보아야 한다. 자기 재산은 오직 자신만이 지켜야 하는 세상이다.

<다른 사람 명의로 아파트를 산 경우>

부동산실명법은 명의신탁을 무효로 하고 있다. 명의신탁약정에따라 이루어진 등기도 역시 무효가 된다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 “명의신탁약정은 무효로 한다.”고 규정하고 있다.

또한 제2항은 “명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

따라서 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산의 취득에 관한 계약을 체결한 후 그 계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다.

예를 들어 갑이 자신의 돈 3억 원을 가지고 을에게 부탁하여 을의 명의로 병의 아파트를 구입하도록 하였다. 이와 같은 계약명의신탁약정에 따라 을은 병으로부터 병의 소유 아파트를 매수하여 을 자신의 명의로 등기를 이전하였다. 이때 을은 병에게 이와 같이 아파트를 매수하는 것이 갑의 자금으로 인한 것이며, 명의만 을 앞으로 해놓는다는 사실을 이야기하지 않았다. 병은 단순히 을이 아파트를 사는 것으로만 알고 있었다.

이런 경우 갑과 을 사이에 체결된 계약명의신탁약정은 당연히 법에 의해 무효가 된다. 하지만 병은 전혀 이러한 사실을 모르고 있었기 때문에 을과 병 사이에 체결된 매매계약과 소유권이전등기는 효력을 가진다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2011두5056 판결).

부동산실명법 제4조 제2항 단서에서 ‘다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있기 때문이다.

그리고 이때 계약의 상대방인 소유자가 계약명의신탁 약정사실을 알고 있었다는 점은 명의수탁자 명의로 이루어진 등기가 무효임을 주장하는 자가 증명하여야 한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결, 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결 등 참조).

위 사안에서 병이 계약명의신탁 약정사실을 알고 있었다는 사실에 대해서는 갑이 증명하여야 한다는 것이다.

옥상 방수 요령

가을사랑

하도를 바른 후 3시간 이상 지난 후 중도제를 바른다. 중도제는 0.5mm정도만 얇게 깐다. 바늘구멍처럼 구멍이 생기면 그때그때 핀홀구멍을 제거해가면서 1차 중도를 깔아야한다.

콘크리트 구조물의 균열은 콘크리트 내력을 저하시킨다. 균열은 외부하중의 작용으로 콘크리트에 발생하는 인장응력에 의한 것이 있다. 콘크리트 구체의 팽창, 수축이 구속됨으로써 발생하는 것이 있다.

슬레이트 철거비용 지원

가을사랑

남양주시 관내 총 5100여 가구가 있다. 현재 총 152가구를 지원했으며, 환경부 '슬레이트관리종합대책'에 따라 2021년까지 추진예정이다.

지원대상은 건축물대장상 '주택'이며, 주택부지 내에 위치한 부속건물(창고, 축사 등)도 가능하다.

지원금액은 최대 336만원(단가:20,000원/㎡)이며, 슬레이트지붕 해체·철거 비용을 지원한다.