김주덕 변호사의 문화산책

업무대행건축사제도의 배경

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① 건축담당공무원의 수가 제한되어 있는데, 사용승인을 하기 위해 현장에 나가 건축물을 조사하고 검사 또는 확인하는 업무를 모두 처리하기에는 역부족이다.

② 건축업무를 담당하는 공무원은 대부분 행정업무를 전담하고 있어서 실제 현장에 나가 건축물을 조사하고 검사 또는 확인하는 업무에는 전문성이 상대적으로 부족하다. 또한 건축전공자가 아닌 공무원의 경우에는 처음부터 이러한 실제 조사업무에 부적절한 경우도 있다. 이러한 건축행정역량을 외부 전문가로 하여금 보충하는 기능을 한다.

③ 건축허가부터 사용승인까지 모두 공무원에게 처리하도록 하는 것보다 외부 전문가에게 일정한 범위의 조사권한을 위임하여 불법건축물에 대한 엄격한 규제행정의 효율성을 높이려는 정책적 의도도 포함되어 있다고 할 수 있다.

건축사에 대한 징계절차상의 문제점

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현행법상 건축사에 대한 징계제도에는 몇 가지 문제가 있다고 지적된다. 첫째, 징계사유가 너무 포괄적이고 추상적인 측면이 있다.

예를 들면, 건축사 업무정지처분기준에 '설계 또는 공사감리를 잘못함으로써 건축물의 높이기준을 초과하여 공중에 위해를 끼친 경우 8월의 업무정지, 그렇지 아니한 경우는 3월의 업무정지'를 명하도록 되어 있다. 여기에서 '공중에 위해를 끼친 경우'의 개념이 지나치게 추상적이다.

둘째, 위반정도와 시정 등에 대한 정상참작이 제대로 되고 있지 않다.

업무대행건축사의 애로사항

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업무대행건축사는 건축물에 대한 사용승인 전 단계에서 건축물의 현장조사 검사 및 확인 업무를 담당하고 그에 대한 검사보고서를 시군에 제출한다. 이런 과정에서 업무대행건축사는 자칫 잘못하면 업무를 부당하게 처리했다는 사실에 대한 법적 책임을 지게 된다.

건축주 입장에서는 사용승인을 받기 위해서 필사적인 노력을 기울인다. 그리고 비전문가 입장에서 건축주는 건축에 관한 모든 사항을 설계와 감리를 담당한 건축사와 공사업자에게 맡겨놓고 있는 입장이다.

그런데 최종 단계에서 제3의 건축사가 현장조사 및 검사, 확인절차를 거치는 것을 알면, 또 수단방법을 가리지 않고 이러한 업무대행건축사에게 가급적 적법 적합한 것으로 보고서를 작성해 달라고 부탁하게 되는 것이 인지상정이다.

업무대행건축사의 입장에서는 구체적인 사안에서 설계 감리를 담당했던 건축사의 입장도 고려하고, 사정이 딱한 건축주의 하소연을 듣다 보면 마음이 약해져서 왠만한 하자는 그냥 넘어가고 싶은 심정이 된다.

이러한 과정에서 건축주는 필요하기도 하고 고맙기도 하기 때문에 자연스럽게 관행상(?) 적은 금액의 금품을 제공하거나, 향응을 베풀려는 시도를 하게 된다.

업무대행건축사는 어디까지나 민간인이고 공무원이 아니다. 그래서 공무원과 같은 엄격한 청렴의무나 대민접촉제한의무가 없다. 그런 까닭에 쉽게 적당한 업무처리의 유혹에 빠져들 위험이 있다.

뿐만 아니라 도심지역에서의 건축물 사용승인은 예전부터 극심한 주택난과 주택난을 해소하기 위한 목표와는 동떨어져진 건축 관련 법령 사이에서 발생하는 법집행의 어려움 때문에 실제 엄격한 심사가 쉽지 않은 측면도 있다.

그것을 막상 정식 공무원이 모두 알아서 조사하고 확인하고 심사보고서를 작성하라고 해도 어려운 실정인데, 이러한 업무를 민간인에게 위임해놓고 나중에 문제가 생기면 엄격한 차원에서 법적 판단을 하는 것이다. 특히 도시지역에서 대량으로 건축되는 다가구주택, 다세대주택, 원룸 등에서 이러한 문제가 많이 발생하고 있다.

건축사에 대한 징계절차

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2012년 5월 31일부터 국가간 FTA 체결 등 국제 건축설계시장 개방에 대비하여 국내 건축사 자격제도를 국제수준으로 개편하는 내용으로「건축사법」이 개정(‘11. 5. 30. 공포, ’12. 5. 31. 시행)되었다.

이에 따라 건축사징계위원회가 구성되어 건축사가 거짓이나 부정한 방법으로 자격등록을 하거나 건축사 업무범위를 위반하는 등 위법한 행위를 한 경우에는 국토해양부장관(시 도의 경우는 시 도지사)의 요구에 따라 징계를 의결하도록 하였다.

징계위원회는 국토해양부장관(시 도지사)의 요구에 따라 위원장이 소집하고, 의결기한은 징계의결 요구를 받은 날부터 60일 이내에 의결하도록 하며, 징계의결 정족수는 재적위원 3분의 2이상의 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 한다.

시 도지사의 징계결정에 이의신청하려는 사람은 이의신청서에 이의신청 취지와 이유를 적고 필요한 자료를 첨부하여 국토해양부장관에게 제출하고, 장관은 이의신청에 이유가 있다고 인정하였을 때에는 지체 없이 그 결과와 이유를 이의신청인에게 통보하도록 한다.

시 도 건축사징계위원회는 국토해양부에 두는 건축사징계위원회의 구성 운영 규정을 준용하여 구성 운영하되, 따로 구성하기 어려운 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 징계할 수 있도록 하였다.

업무대행건축사의 서약서의 법적 의미

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건축물에 대한 사용승인제도가 있다. 건축물 공사가 끝난 다음에 허가사항대로 건축물이 완성되었으므로 사용해도 좋다는 승인을 해주는 절차를 말한다. 이러한 사용승인을 하기 위해서는 그 전 단계로 현장조사, 검사, 확인을 해야 한다.

이와 같은 현장조사 등의 업무를 허가관청에서 공무원이 모두 직접 하는 것은 부담스럽기 때문에 건축사를 지정하여 이러한 업무를 대행시키는 제도를 만들었다. 물론 사용승인을 하기 위해서 검사를 하는 대상 건축물에 대한 직접적인 설계자나 감리자가 아닌 제3의 건축사에게 맡기고 있다.

그러나 공무원이 직접 해야 할 업무를 공무원이 아닌 건축사에게 대행시키는 것이기 때문에 객관적이고 공정한 업무 수행을 담보할 법적 제도적 장치를 마련하는 것이 필요하다. 그렇지 않으면 위법건축물이 사용승인되도록 하는 결과를 가져오고, 건축주와 감리자, 시공자 사이의 부당한 담합과 불법비리의 묵인을 방치하기 때문이다.

업무대행건축사가 자신이 맡은 대행업무를 성실하고 청렴하게 수행하는 것을 담보하기 위하여 먼저 업무대행자로 지정하기 전에 서면으로 서약서를 받는다.

대행업무를 수행하는 과정에서 법령을 위반하거나 부당한 행위를 하는 경우에는 해당건축사협회에서 징계처분하도록 하고, 시에서는 징계처분 등 행정처분한다. 그리고 업무대행지정자에서 배제하는 조치를 취한다. 사안에 따라서는 수사기관에 형사고발조치하거나 민사상 손해배상청구를 할 수도 있다.

업무대행건축사는 발대식에서 청렴이행서약서에 서명을 한다. 이는 매우 중요한 법적 의미를 가진다. 업무대행을 위임하는 서울시와 이를 수임하는 건축사 사이에 이루어지는 합의사항이기 때문이다.

우선 위임인이 수임인에게 어떠한 업무수행을 요구하고 있는지, 위임인의 의사표시를 명확하게 인식하고 있다는 내용의 확인의 의미를 가지고 있다. 따라서 사실의 착오나 법률의 착오를 주장할 수 없게 된다.

원래 특별한 경우가 아니면 법률의 착오는 법에 의해 허용되지 않는 것이지만, 이와 같이 서면으로 특별 서약을 한 경우에도는 더욱 그렇다. 또한 구체적인 업무대행의 내용과 방법, 객관성과 공정성의 유지를 담보하는 약정으로서의 효력을 가지고 있다.

서약서는 먼저 5개 사항을 준수할 의무를 부담하는 것을 명시하고 있다. ① 사용검사 업무대행에 있어서 객관성과 공정성 유지, ② 다른 업무에 우선하여 즉시 수행, ③ 대행자 자신이 직접 업무 수행, ④ 대행업무 관련 대가 수수 및 약속 금지, ⑤ 업무 부당처리 시 건축사 자격취소 등 처벌 감수 등의 수임인으로서의 준수의무가 명시되어 있다.

이와 같은 5대 준수의무를 이행하면서 대행업무 수행에 최선을 다하고, 건축사의 명예를 지키고, 공무원 신분으로 청렴 이행하는 것을 명심하여 건축부조리 척결과 위법 건축물 방지에 최선을 다 할 것을 엄숙히 서약한다는 내용이다.

자영업자의 도산! 어떻게 막을 것인가?

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자영업자가 망하고 있다. 먹고 살 것이 없어서 적은 자본을 가지고 가게를 차렸다가 투자금도 까먹고, 인건비도 하나 건지지 못한 채 문을 닫는 사람들이 속출하고 있다. 자영업자는 대표적인 서민에 속한다.

자영업자가 황폐화되면 곧 우리 사회의 빈곤층이 넓어지는 것이고, 사회는 매우 불안정하게 된다. 그래서 어떻게든 자영업자의 도산사태를 막아야 한다. 그것은 위 사회의 구조적인 문제이지만, 어떻게든 해결방법을 찾아야 한다.

가장 큰 문제는 건물주의 횡포 때문에 자영업자가 견딜 수 없다는 현실이다. 장사를 하려면 우선 가게를 얻어야 한다. 그런데 보증금이나 월세가 싼 가게는 장사가 안 되는 곳이다. 그런 곳에 들어가서는 돈을 벌 수 없다.

그냥 고생만 하다가 문을 닫게 된다. 그럴 바에는 차라리 다른 직장에서 돈을 받고 일을 하는 것이 낫다. 그래서 장사를 하려면 사람들이 많이 왕래하는 곳, 장사가 될 만한 장소를 찾아야 한다.

그런데 장사가 잘 되는 곳에는 기존에 장사를 하던 사람들이 절대로 가게를 내놓지 않는다. 내놓은 경우에도 아주 비싼 권리금을 받으려고 한다. 그래서 경험이 부족한 사람들이 비싸게 권리금과 보증금을 내고 들어가면 또 100% 망하게 된다. 애당초 바가지를 썼기 때문이다.

손익계산을 제대로 할 수 없는 사람들이 맹목적으로, 무지의 소치로 장사를 시작하기 때문이다. 상가임대차보호법이라는 특별법이 있지만, 여전히 가게에 관한 임대차는 속수무책의 영역에 있다.

건물주의 횡포는 여러 곳에서 나타난다. 권리금을 받든 말든 건물주는 관여하지 않고, 책임을 지지 않는다. 장사가 안 되어서 나간다고 하면 건물주는 세입자의 손실에 대해 전혀 관심을 가지지 않는다.

장사가 잘 되면 터무니 없이 월세를 올리려고 하고, 그에 응하지 않으면 나가라고 한다. 법은 완전히 건물주의 편이다. 변호사비용까지 물어주어야 한다.

이런 현실을 어떤 방법으로든지 자영업자가 자리를 잡을 수 있도록 보호해야 한다. 주택에 대해서는 상당한 범위까지 세입자를 보호하면서, 그 보다 더 중요한 상가에 대해서는 제대로 보호를 하지 않는 이유가 무엇인지 궁금하다.

다음으로 자영업자를 보호하기 위한 특별대책이 마련되어야 한다. 세금 문제도 과감하게 부담을 경감시켜주어야 한다. 세무신고절차도 간단하게 해주어야 한다. 대기업이나 의사 변호사 등의 고소득자, 임대소득자에 대한 세금을 철저하게 받는데 노력하고, 영세 자영업자에 대해서는 벌어서 먹고 살 수 있도록 상당한 범위까지는 면세사업자로 하든지 세금을 경감해주어야 한다.

그리고 경험이 없는 서민들이 선뜻 자영업에 뛰어들지 못하도록 정부에서 계도하고 안전장치를 만들어 주어야 한다. OECD 국가의 평균 자영업 비중은 16%에 불과한데, 우리는 무려 27%나 된다.

이것은 적은 파이를 나누어 먹는 사람의 수가 상대적으로 많기 때문에 애당초 출발부터 자영업자가 돈을 벌 수 없는 사회적 구조라는 의미이다. 그러므로 정부에서는 예비창업자 교육을 제대로 실시하고, 자리를 잡을 때까지 많은 지원을 해주어야 한다.

전세금 인상을 무조건 막아라

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지금 서울지역에서는 전세대란이 진행되고 있다. 전세와의 전쟁이 벌어지고 있는 것이다. 그 전쟁의 당사자는 집주인과 세입자다. 집주인은 무조건 인상하겠다는 것이고, 세입자는 돈이 없어 올려주지 못한다는 것이다.

여기에는 법도 없고, 논리도 없다. 그냥 가진 자의 횡포다. 내 집이니까 내 마음대로 전세금을 올리겠다는 것이다. 그렇지 않으면 나가라는 것이다. 돈을 올려주고 들어올 사람이 넘쳐나니까 배짱이다. 하지만 세입자는 다르다.

하루하루 겨우 먹고 사는데 어떻게 갑자기 몇천만원, 심지어는 억대의 돈을 만들어 집주인에게 가져다 바칠 수 있는가? 부자도 현금을 갑자기 몇천만원 만들어 아무런 소득도 없는 곳에 쓰는 것은 쉽지 않다.

그런데 우리 사회의 빈곤층에 속하는, 집도 없어 남의 집에서 서럽게 전세(또는 월세)를 살고 있는 사람에게 집을 무기로, 아니 집에서 내쫓는 방법을 칼자루로 휘두르면서, 한두달 이내에 몇천만원을 현찰로 가져오라는 것이다. 그렇지 않으면 모든 책임은 너에게 있다는 식이다.

옆에서 부동산중개인도 거든다. “요새 전세금이 겁 없이 오르고 있으니 주인이 하라는 대로 하는 게 신상에 좋다.”는 것이다.

많은 사람들이 집주인의 횡포를 견디지 못하고 직장과 학교에서 더 먼 곳으로 이사를 가야 한다. 그러면 또 중개수수료와 이사비용을 부담해야 한다. 출퇴근과 통학에 더 많은 교통비용을 지급해야 한다. 도배장판을 새로 해야 하고 도대체 어떻게 살아햐 할 지 앞이 캄캄하다.

이런 불합리한 사회 현상에 대해 우리 사회는 과연 무엇을 어떻게 하고 있는가? 수많은 대책이 논의되고 있지만 여전히 전세는 고공행진을 계속하고 있다. 여기에는 근본적인 사고와 인식의 전환이 필요하다.

전쟁이 나서 생활필수품을 사재기하면 법이 이를 막는다. 평화시에도 가진 자들의 독과점과 불공정행위에 대해서는 경제검찰이라고 하는 공정거래위원회에서 칼자루를 휘둘러 응징을 가한다.

농업인들에 대해서는 직불금을 지급하는 등 특단의 대책을 세운다. 재난을 당한 사람들에게는 별도의 특혜를 부여한다. 돈이 없어 전셋집에서 쫓겨나는 사람들은 우리 사회의 불쌍한 그룹의 사람들이다. 그들은 개인이 아니라, 가족이라는 집단의 다수인이다.

이들을 보호하기 위해서는 그야말로 아주 특별한 대책이 필요하다. 그 중 하나가 전세금을 법으로 강력하게 규제하는 것이다. 공시지가의 30% 내지 50% 이상을 받지 못하게 할 필요가 있다.

그리고 전세금에 대한 이자간주소득세를 아주 높게 부과해야 한다. 집을 여러 채 가지고 앉아서 쉽게 돈을 벌려고 하는 사고를 차단해야 한다. 다른 것은 몰라도 집이라는 아주 기초적인 생존수단을 가지고 다른 사람들로부터 과도한 이익을 취하려는 심리는 근원적으로 규제해야 한다.

그 이외에 현재 시행하고 있는 많은 전세금안정대책은 그대로 철저하게 이행해야 한다. 정말 큰일이다. 조속한 시일내에 전세값이 계속 오르는 것을 방치하면 우리 사회는 매우 불안한 사회가 될 것이다.

전세금을 올리는 것을 막아야 한다

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최근 5년간 소비자물가는 14.8% 올랐는데, 전세가격은 무려 37.7%나 올랐다. 2009년부터 전세가격은 급격한 상승세를 보이고 있어, 서민들의 숨통을 조이고 있다. 집을 두 채 이상 가지고 있는 사람들은 이런 서민의 고통을 아랑곳하지 않고, 무조건 사회적 분위기에 따라 전세가격을 올리고, 비싼 월세로 전환하고 있다. 은행이자가 낮기 때문에 전세금을 받아가지고 있다가는 손해라는 것이다.

정부는 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 발표하고 문제를 해결하려고 하고 있으나, 그 실효성은 전혀 없는 것처럼 보인다. 특히 서울 지역의 경우 갑자기 재건축을 대거 추진함으로써 단기간내에 전세수요가 폭발적으로 늘고 있어 도저히 해결 방법이 있을 수 없다.

문제의 근원적인 해결을 위해서는 집을 가지고 투기대상으로 삼는 사람들을 규제해야 한다. 집을 여러 채 가지고 임대사업을 하는 사람들이 과다한 전세금 인상이나 월세 방식으로 서민들을 괴롭히는 행태를 막아야 한다. 집에 대한 임대소득에 대해서는 특별세율을 부과하는 방법도 연구하여야 한다. 일가구일주택이 아닌 주택의 양도소득세는 거의 100% 가깝게 징수하는 것도 고려해야 한다.

건축사의 법적 책임

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건축사라 함은 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 사람으로서 건축물의 설계와 공사감리 등의 업무를 수행하는 사람을 말한다. 건축사의 자격과 업무에 관한 사항을 규정하고, 건축물과 공간 환경의 질적 향상을 도모하고 건축문화 발전에 이바지함을 목적으로 제정된 법률이 건축사법이다.

건축하는 건축사법, 건축법 또는 그 밖의 관계 법령의 규정을 지키고, 건축물의 안전·기능 및 미관에 지장이 없도록 업무를 성실하게 수행하여야 한다. 건축사가 업무를 수행할 때 고의 또는 과실로 건축주에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

건축사법에는 건축사에 대한 처벌조항을 두고 있는데, 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있다. 건축사법 제4조를 위반하여 건축물의 설계 또는 공사감리를 한 사람이 이에 해당한다.

건축사가 형사처벌을 받게 되면 일정한 기간 건축사로서 활동을 할 수 없게 된다. 건축사법 또는 건축법에 따른 죄를 범하여 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 3년이 지나지 아니한 사람, 위와 같은 죄를 범하여 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람, 건축사 자격의 취소처분을 받고 그 취소된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람은 건축사로서 활동을 할 수 없다.

또한 일정한 경우에는 국토교통부장관은 건축사에 대한 자격을 취소하여야 한다. 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 건축사업무를 수행하게 하거나 자격증을 빌려준 경우, 해당 건축사에게 책임을 돌릴 수 있는 사유로 건축사사무소개설신고의 효력상실처분을 세 차례 받은 경우, 고의 또는 중대한 과실로 건축법 제23조 또는 제25조를 위반하여 설계 또는 공사감리를 함으로써 공사가 부실하게 되어 착공 후 건설산업기본법 제28조에 따른 하자담보책임기간에 대통령령으로 정하는 구조상 주요 부분에 중대한 손궤를 일으켜 사람을 죽거나 다치게 한 경우 등이다.

건축사에 대한 징계는 자격등록취소, 2년 이하의 업무정지, 견책이 있다. 시도지사 또는 건축사협회는 징계사유가 있다고 인정되면 그 증거서류를 첨부하여 국토교통부장관에게 해당 건축사의 징계를 요청할 수 있다. 징계의결은 국토교통부장관의 요구에 따라 한다. 다만, 위반사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 징계의결의 요구를 할 수 없다.