Ⅱ. 업무대행건축사제도 개요
1. 취지
업무대행건축사제도의 배경을 보면 다음과 같다. ① 건축담당공무원의 수가 제한되어 있는데, 사용승인을 하기 위해 현장에 나가 건축물을 조사하고 검사 또는 확인하는 업무를 모두 처리하기에는 역부족이다. ② 건축업무를 담당하는 공무원은 대부분 행정업무를 전담하고 있어서 실제 현장에 나가 건축물을 조사하고 검사 또는 확인하는 업무에는 전문성이 상대적으로 부족하다. 또한 건축전공자가 아닌 공무원의 경우에는 처음부터 이러한 실제 조사업무에 부적절한 경우도 있다. 때문에 이러한 건축행정역량을 외부 전문가로 하여금 보충하는 기능을 한다. ③ 건축허가부터 사용승인까지 모두 공무원에게 처리하도록 하는 것보다 외부 전문가에게 일정한 범위의 조사권한을 위임하여 불법건축물에 대한 엄격한 규제행정의 효율성을 높이려는 정책적 의도도 포함되어 있다.
2. 의의 및 근거
업무대행건축사제도는 건축법 제27조, 서울특별시 건축조례 제19조 등의 규정에 근거하는 법적 제도이다. 사용승인을 위한 현장조사·검사 및 확인업무를 그 건축물의 설계자 및 감리자가 아닌 제3의 건축사가 사용검사 업무를 대행하도록 하는 것을 말한다. 건축허가를 받거나 착공 신고 된 건축물 중 층수 제한 없이 2,000㎡ 이하인 건축물이 사용승인 검사대상이 된다. 증축의 경우에는 기존 건물의 연면적이 포함된다.
건축물이 신축 또는 증축된 경우에 공사완료보고서와 감리보고서만 가지고 허가관청에서 사용승인을 해주기는 불안하다. 그래서 직접 현장에 나가 사용검사를 해야 하는데, 공무원이 일일이 이를 할 수 없기 때문에 전문가인 건축사에게 사용검사업무를 위임하고, 그 건축사의 책임 하에 작성되는 사용검사보고서를 믿고 사용승인을 하는 제도인 것이다.
이렇게 함으로써 설계와 감리를 담당했던 건축사를 견제하는 효과가 있고, 건축에 직접 관여하지 아니한 제3자가 객관적으로 건축물의 상태를 파악하게 함으로써 위법건축물이 건축주와 감리자, 시공자 사이의 상호 합의 또는 묵인 하에 이루어지는 것을 방지하는 목적이 있다.
Ⅲ. 업무대행건축사 임무
건축물에 대한 설계와 시공이 끝나면, 공사감리자는 공사완료보고서에 의하여 구조안전, 품질시공 등 모든 시공과정에 대해 책임지고 감리업무를 수행하야 한다. 감리를 부실하게 한 경우에는 그에 대한 책임은 감리자에게 있다. 건축물 사용승인신청이 접수되면 행정기관은 사용승인 여부를 결정하기 전 단계에서 업무대행건축사를 지정하여 현장확인을 시킨다.
업무대행건축사는 허가권자로부터 건축물에 관한 허가도서를 인수하여 허가사항대로 시공되었는지 여부를 현장 조사·검사·확인하여야 한다. 이와 같은 조사 및 확인절차가 끝나면 ‘사용승인 조사 및 검사조서’를 건축사 명의로 작성하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 건축법시행규칙 제21조 규정에 ‘사용승인 조사 및 검사조서’ 양식이 별지로 첨부되어 있다.
허가권자는 업무대행건축사가 작성하여 제출한 ‘사용승인 조사 및 검사조서’를 기초로 건축물이 건축법 등 관계 법령에 적합한지 여부를 판단한다. 특별한 사정이 없으면 업무대행건축사와 감리자 등의 보고서 및 조서를 신뢰하고 사용승인처분을 하는 것이다. 물론 나름대로 행정기관은 사용승인이라는 최종 결정을 하기 전에 다른 방법으로 적법성 위법성 여부를 판단하기도 하고, 문제가 있으면, 사용승인신청서를 반려하거나 보완요청을 하고, 시정조치 등의 처분을 하기도 한다.
최초 지정된 업무대행건축사는 그 건축물에 대한 사용이 승인될 때까지 자신이 담당한 검사업무를 수행하여야 할 책임이 있다. 그리고 건축물에 대한 사용승인이 도중에 취소되는 경우에는 취소시까지만 업무수행책임이 있다고 할 수 있다. 이와 같이 업무대행건축사를 지정한 이후에는 담당자를 변경하지 않는 것이 원칙이다.
일괄신고 대상인 경미한 허가변경사항을 포함한 사용승인신청의 경우에는 허가권자가 사전 검토하여 적법하다고 인정하는 경우에 한하여 업무대행건축사를 지정하게 된다. 만일 사전 검토과정에서 이미 부적법하다고 판단되는 경우에는 굳이 사용검사를 할 필요가 없기 때문이다. 업무대행건축사가 지적한 사항을 시정한 후에 다시 재검사를 요청하는 경우에는 허가권자가 직접 해당 업무대행건축사에게 재검사요청서를 보내게 된다.
Ⅳ. 업무상 유의사항
업무대행건축사로 지정을 받게 되면 평소에 자신이 하고 있던 업무와는 다른 사용검사업무이므로 그에 관한 법령과 자료, 특히 서울시의 실무지침서, 질의응답사항 등을 철저하게 숙지하고 업무에 임해야 한다. 전문가인 건축사가 법령을 모른다거나 실무지침내용을 몰랐다는 변명은 법에서 받아들여지지 않는다.
업무대행건축사는 업무대행지정을 받게 되면 허가권자에게 건축사 본인임을 확인시킨 다음 업무대행건축사지정대장에 날인한 다음 허가도서를 인계받아 업무를 처리한다. 그리고 허가권자에게 사용검사조서를 제출할 때 인계받았던 허가도서를 반환하여야 한다. 이와 같은 허가도서는 공용서류에 해당하는 것으로서 고의로 손상하면 책임을 진다. 그리고 업무대행건축사는 자신의 업무를 처리하면서 습득한 각종 정보나 자료에 대해 비밀을 지킬 의무가 있다.
업무대행건축사 본인은 반드시 현장에 직접 나가서 건축물에 대한 조사 및 검사, 확인을 하여야 하며, 본인 명의로 조서를 작성하여야 한다. 건축사 사무실 소속 직원들로 하여금 조사 및 검사, 확인업무를 대신 하도록 하는 것은 허용되지 않는다. 건축물의 현장조사 및 검사를 위하여 현장을 출입할 경우에는 건축관계자 등에게 건축사 면허수첩 등을 제시함으로써 신분을 명확하게 확인시켜야 한다.
기본적으로 업무대행자가 하는 업무는 타인의 재산권에 대한 위법한 사실을 찾아내는 조사업무에 해당하기 때문에 건축주 입장에서는 거부반응을 가질 수 있다. 지나치게 꼼꼼하게 엄격한 현장조사를 하게 되면 건축주나 감리자는 ‘왜 우리 것만 가지고 따지느냐?’ ‘다른 사람들의 것은 보통 하는 관행대로 검사하지 않느냐?’ ‘우리가 부탁을 하지 않아서 일부러 심하게 하는 것이 아니냐?’라는 등의 오해를 할 소지도 있다. 때문에 업무대행자는 올바른 몸가짐으로 고압적인 자세를 취해서는 안 된다. 겸손하게 공권력을 대신 집행하는 입장에서 민원이 제기되지 않도록 성실하게 업무를 처리해야 한다.
업무대행건축사는 건축법 및 관계법령에 근거하여 성실하게 검사함으로써 건축주 및 이해관계인과의 견해 차이 및 분쟁을 사전에 조정하여야 한다. 충분한 사전 검토 없이 자신의 주장을 일방적으로 강요하는 것은 부적절하다. 사용검사조서의 종합의견란에 의견을 기재하는 경우에는 현장 시공 상황에 대한 사실 여부를 분명하고 명확하게 기재하여야 한다. 보고서는 사실에 입각하여 정확하고 간단명료하게 기재하여야 한다. 애매모호한 표현은 부적절하다. 보고서는 건축관계자나 허가권자 등 제3자가 볼 때 쉽게 이해가 되어야 하고 혼란을 야기해서는 안 된다. 위반사항 및 설계도서와 상이한 시공 상황은 가급적 상세하게 기재하여야 한다. 설계도서에 표현되지 않거나 불명확하여 위법이 우려되는 사항은 세부적인 시공 상황까지 확인하여 이를 기재하는 것이 바람직하다.
업무대행건축사는 처음에 실시하는 건축물 사용검사 때 상세하게 현장을 조사 확인하여 보고서를 작성함으로써 나중에 재검사를 하는 경우 최초 검사 때 누락된 부분이 나타나는 일이 없도록 세심한 주의를 기울여야 한다. 건축주의 입장에서는 재검사 때 처음 검사에서 지적하지 않았던 부분이 새롭게 나오면 불평을 가지게 될 우려가 있기 때문이다.
업무대행건축사는 건축물의 사용검사 과정에서 허가도서와 일치되는 여부만을 판단한다. 업무대행건축사가 현장 조사하여 발견된 위반사항은 그 내용만을 기재하여 허가권자에게 제출하고, 위반사항에 대한 보완요구로 시간을 지체한다든지 해결방법을 제시하는 것은 허용되지 않는다. 또한 업무대행건축사는 사용승인신청에 대한 사용승인 가부 등에 관한 의견을 기재하여서는 아니 된다. 분쟁이 발생하는 경우에는 허가권자가 현장조사 등을 통하여 최종적으로 판정하기 때문이다.
Ⅴ. 업무대행건축사의 책임
1. 서약서의 법적 의미
업무대행건축사제도는 공무원이 직접 해야 할 업무를 공무원이 아닌 건축사에게 대행시키는 것이기 때문에 객관적이고 공정한 업무 수행을 담보할 법적 제도적 장치를 마련하는 것이 필요하다. 그렇지 않으면 위법건축물이 사용승인되는 결과를 가져오고, 건축주와 감리자, 시공자 사이의 부당한 담합과 불법비리의 묵인을 방지할 수 없기 때문이다. 업무대행건축사가 자신이 맡은 대행업무를 성실하고 청렴하게 수행하는 것을 담보하기 위하여 먼저 업무대행자로 지정하기 전에 행정기관에서는 서면으로 서약서를 받는다.
서약서에는 먼저 5개 사항을 준수할 의무를 부담하는 것을 명시하고 있다. ① 사용검사 업무대행에 있어서 객관성과 공정성 유지, ② 다른 업무에 우선하여 즉시 수행, ③ 대행자 자신이 직접 업무 수행, ④ 대행업무 관련 대가 수수 및 약속 금지, ⑤ 업무 부당처리 시 건축사 자격취소 등 처벌 감수 등의 수임인으로서의 준수의무가 명시되어 있다. 이와 같은 5대 준수의무를 이행하면서 대행업무 수행에 최선을 다하고, 건축사의 명예를 지키고, 공무원 신분으로 청렴 이행하는 것을 명심하여 건축부조리 척결과 위법 건축물 방지에 최선을 다 할 것을 엄숙히 서약한다는 내용이다.
업무대행건축사는 발대식에서 청렴이행서약서에 서명을 한다. 이는 매우 중요한 법적 의미를 가진다. 업무대행을 위임하는 서울시와 이를 수임하는 건축사 사이에 이루어지는 합의사항이기 때문이다.
우선 위임인이 수임인에게 어떠한 업무수행을 요구하고 있는지, 위임인의 의사표시를 명확하게 인식하고 있다는 내용의 확인의 의미를 가지고 있다. 따라서 사실의 착오나 법률의 착오를 주장할 수 없게 된다. 원래 특별한 경우가 아니면 법률의 착오는 법에 의해 허용되지 않는 것이지만, 이와 같이 서면으로 특별 서약을 한 경우에도는 더욱 그렇다. 또한 구체적인 업무대행의 내용과 방법, 객관성과 공정성의 유지를 담보하는 약정으로서의 효력을 가지고 있다.
2. 허가권자의 위법사항 조치
건축물을 둘러싸고 발생하는 각종 위법사례는 허가권자가 적발하여 조치할 책임을 부담한다. 업무대행자의 보고서에 따라 사용승인을 해주었는데 나중에 건축물에서 위법사실이 드러나는 경우에는 허가권자는 그에 대한 책임을 추궁하게 된다. 허가권자는 사후에 위법건축물을 발견하는 경우에는 위법건축물 단속 및 조치계획에 따라 단계별로 행정조치를 하게 된다. 업무대행건축사가 위법묵인 등 불성실하게 사용검사를 대행한 경우에는 건축법 제109조에 의거 형사고발할 수 있다.
업무대행자가 건축관계자와 분쟁이 발생했다는 이유 등으로 정당한 사유 없이 업무대행건축사직을 중도에 포기하거나 사퇴하는 경우에는 허가권자는 건축법 제27조 제2항 및 건축사법 제20조의 위반으로 행정처분한다. 감리자에 대해서는 관할기관에 통보하여 청문 등 행정처분절차를 진행한다.
3. 업무대행건축사 자격취소
업무대행건축사가 검사업무나 재검사업무를 지연하는 등의 불성실한 업무수행을 하는 경우, 건축법 등 관계법령을 자의로 해석하거나 업무과정에서 권한을 남용하거나 불필요하게 건축관계자와 분쟁을 야기하는 등의 행위를 하는 경우에는 임기 중이라도 업무대행건축사 분쟁조정위원회 심의에 의해 지정 해제될 수 있다. 지정해제사유 중 중요한 사항은 다음과 같다.
① 업무대행건축사 본인이 직접 현장조사하지 않고 타인으로 하여금 업무 대행하도록 하는 경우, ② 사용검사 업무지정을 정당한 사유 없이 회피 또는 연기하는 경우, ③ 36시간 이내에 조사검사서를 제출하지 않는 경우, ④ 최초 조사 시의 지적사항을 완료한 후 재검사 시에 다른 내용을 지적하는 경우, ⑤ 최초 조사 후 제출한 조사 검사서에 지적사항이 있는 경우 재검사 시 당초와 달리 지적내용이 없는 것처럼 기재하는 경우, ⑥ 본인 업무 및 업무대행행위로 건축사법에 의한 행정처분 등을 받은 경우, ⑦ 현장조사 후 사용승인 신청을 취하하도록 유도하는 경우, ⑧ 2회 이상 검사업무를 연기하거나 결과보고를 하지 않는 경우, ⑨ 업무대행건축사 자격을 가지고 있는 감리자가 자신의 사용승인 업무 중 타 검사원으로 부터 위법내용을 지적 받는 경우, ⑩ 업무대행건축사 업무로 인하여 관계자로부터 부적절한 행위자라고 민원이 제기되는 경우 등이다.
4. 건축사 징계절차
업무대행건축사는 공무원의 업무를 법령에 의해 대신 수행하는 사람이므로 자신이 수행하는 업무의 범위를 명확하게 파악하여야 한다. 그래야 자신의 업무에 대한 책임의 범위가 명확해지기 때문이다. 건축사협회의 윤리규정에 근거하여 업무처리를 잘못한 업무대행건축사에 대하여 윤리위원회에 징계를 회부할 수 있다. 건축사회는 서울시에 위반행위 건축사에 대한 행정처분을 요청할 수 있다.
2012년 5월 31일부터 국가간 FTA 체결 등 국제 건축설계시장 개방에 대비하여 국내 건축사 자격제도를 국제수준으로 개편하는 내용으로 건축사법이 개정되었다. 이에 따라 건축사징계위원회가 구성되어 건축사가 거짓이나 부정한 방법으로 자격등록을 하거나 건축사 업무범위를 위반하는 등 위법한 행위를 한 경우에는 국토해양부장관 또는 시장과 도지사의 요구에 따라 징계를 의결하도록 하였다.
징계위원회는 국토교통부장관 또는 시장 도지사의 요구에 따라 위원장이 소집하고, 의결기한은 징계의결 요구를 받은 날부터 60일 이내에 의결한다. 징계의결 정족수는 재적위원 3분의 2이상의 출석과 출석위원 과반수 찬성으로 한다. 시 도지사의 징계결정에 이의신청하려는 사람은 이의신청서에 이의신청 취지와 이유를 적고 필요한 자료를 첨부하여 국토교통부장관에게 제출한다. 국토교통부장관은 이의신청에 이유가 있다고 인정하였을 때에는 지체 없이 그 결과와 이유를 이의신청인에게 통보한다. 시 도 건축사징계위원회는 국토교통부에 두는 건축사징계위원회의 구성 운영 규정을 준용하여 구성 운영하되, 따로 구성하기 어려운 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 징계할 수 있다.
Ⅵ. 문제점과 개선방안
업무대행건축사는 건축물에 대한 사용승인 전 단계에서 건축물의 현장조사 검사 및 확인 업무를 담당하고 그에 대한 검사보고서를 시군에 제출한다. 이런 과정에서 업무대행건축사는 자칫 잘못하면 업무를 부당하게 처리했다는 사실에 대한 법적 책임을 지게 된다. 건축주 입장에서는 사용승인을 받기 위해서 필사적인 노력을 기울인다. 비전문가 입장에서 건축주는 건축에 관한 모든 사항을 설계와 감리를 담당한 건축사와 공사업자에게 맡겨놓고 있는 입장이다.
최종 단계에서 제3의 건축사가 현장조사 및 검사, 확인절차를 거치는 것을 알면, 또 수단방법을 가리지 않고 이러한 업무대행건축사에게 가급적 적법 적합한 것으로 보고서를 작성해 달라고 부탁하는 것이 인지상정이다. 업무대행건축사의 입장에서는 구체적인 사안에서 설계 감리를 담당했던 건축사의 입장도 고려하고, 사정이 딱한 건축주의 하소연을 듣다 보면 마음이 약해져서 웬만한 하자는 그냥 넘어가고 싶은 심정이 될 소지도 있다. 이러한 과정에서 건축주는 필요하기도 하고 고맙기도 하기 때문에 자연스럽게 금품을 제공하거나, 향응을 베풀려는 시도를 하게 된다. 업무대행건축사는 어디까지나 민간인이다. 그런 까닭에 쉽게 적당한 업무처리의 유혹에 빠져들 위험이 있다.
뿐만 아니라 도심지역에서의 건축물 사용승인은 예전부터 극심한 주택난과 주택난을 해소하기 위한 목표와는 동떨어져진 건축 관련 법령 사이에서 발생하는 어려움 때문에 실제 엄격한 심사가 쉽지 않은 측면도 있다. 그것을 정식 공무원이 모두 알아서 조사하고 확인하고 심사보고서를 작성하라고 해도 어려운 실정인데, 이러한 업무를 민간인에게 위임해놓고 나중에 문제가 생기면 엄격한 차원에서 법적 판단을 하는 것이다. 특히 도시지역에서 대량으로 건축되는 다가구주택, 다세대주택, 원룸 등에서 이러한 문제가 많이 발생하고 있다.
개선방안으로 업무대행건축사에 대해서는 현재보다 더 많은 보수를 지급하도록 하여야 한다. 그리고 사전에 교육을 시키는 것도 좋지만, 굳이 소집하여 교육을 시키지 않더라도 편리하게 내용을 파악하고 업무를 수행할 수 있도록 가급적 많은 교육자료 및 참고자료를 만들어 배포하여야 한다. 그리고 개별적인 사안에서 문제가 생기면 즉시 참조할 수 있는 많은 질의응답사례집을 만들어 주어야 한다. 또한 현행 징계처분 대상 및 형사고발사항이 지나치게 엄격하게 되어 있는 것도 재검토되어야 할 것이다.
Ⅶ. 맺는 말
업무대행건축사로서는 적은 보수를 받고 법령에서 위임된 공무원의 업무를 대행하는 지위에 있다. 현실적으로는 건축행정에 관한 법령이 너무 복잡하고 어렵게 되어 있어 법집행 과정에서 이해관계인과의 해석상의 의견 차이가 종종 일어나고 있다.
업무대행건축사로서는 민간인의 신분이기 때문에 신속한 검사업무처리에 애로가 있을 뿐 아니라, 지나치게 엄격한 법적 책임을 추궁 당할 위험에 처해 있다.
따라서 업무대행건축사는 일단 지정을 받은 이상 관계 법령을 철저하게 숙지하고, 현장에 나가서 객관적인 엄정한 자세로 조사 및 검사, 확인을 하고, 보고서를 정확하고 사실대로 기재하여 보고하여야 할 것이다. 그 과정에서 공무원과 똑 같은 사명감과 자부심을 가지고 이해관계인에게 부정한 청탁을 받거나 금품수수 등의 불미스러운 일이 없도록 하여야 한다.
업무대행건축사가 업무를 수행하는 과정에서 잘못이 있어 책임 추궁을 한다고 해도 구체적인 고의와 과실 여부를 철저하게 따져보고, 충분한 해명을 들은 다음 지나치게 무거운 조치가 취해지지 않도록 하여야 한다. 그 이유는 기본적으로 적은 보수를 받고, 공무원의 업무를 지원해주는 역할을 담당하는 입장이고, 현실적으로 아직까지 우리 사회가 건축에 관한 많은 이해관계인들의 법령 준수 의식이 불충분하고, 건축관련 규제가 비현실적인 점이 많기 때문이다.
업무대행건축사제도는 현실적으로 반드시 필요한 제도이며, 우리 사회를 위하여 효율적으로 운영되어야 한다. 이를 위하여 관계 행정기관과 건축사회가 긴밀하게 협조하여야 한다. 업무대행을 하는 건축사는 사명감을 가지고 청렴한 자세로 공정한 업무처리를 함으로써 건축물의 안전을 담보하고, 건축물에 관한 비리를 척결하는데 중대한 기여를 하여야 할 것이다.