김주덕 변호사의 문화산책

직접점유자와 간접점유자 사이의 점유매개관계

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점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조).

점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 된다.

여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말한다.

사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).

점유회수의 소에 있어서의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되는 것이기는 하나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다(대법원 2012.2.23. 선고 2011다61424,61431 판결).

차임 상당액의 부당이득

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1. 임차건물에 대한 이전재결

임차건물에 관한 임대차계약기간을 ‘토지개발공사로부터 권리상실시’까지로 정한 후, 토지에 관하여 수용개시일 2002. 6. 4.로 하는 수용재결이 내려지고, 임차건물에 관하여 수용개시일 2002. 7. 30.로 하는 이전재결(임차건물을 수용하는 것이 아니라, 이를 이전하는 것을 전제로 영업설비의 이전 및 손실보상만을 하는 것이다)이 내려졌다면, 늦어도 2002. 7. 30.경에는 원고가 이 사건 토지상의 차건물에 대한 이용권한을 상실함으로써 임대차계약에서 정한 임대차기간 만료일이 도래하였다고 보아야 한다(대법원 2012.5.10. 선고 2012다4633 판결).

2. 상행위에 해당하는 임대차계약

주식회사가 한 행위는 반증이 없는 한 그 영업을 위하여 한 것으로 추정되는 것이고, 또한 주식회사가 그 영업을 위하여 하는 행위는 상행위로 보는 것이므로(대법원 1967. 10. 31. 선고 67다2064 판결 참조), 주식회사인 원·피고 사이에 체결된 임대차계약은 상행위에 해당한다.

3. 부당이득반환채권의 소멸시효

임대차계약이 상행위에 해당한다고 하더라도 그 계약기간 만료를 원인으로 한 부당이득반환채권은 법률행위가 아닌 법률의 규정에 의하여 발생하는 것이고, 그 발생 경위나 원인 등에 비추어 상거래 관계에 있어서와 같이 정형적으로나 신속하게 해결할 필요성이 있다고 볼 것은 아니므로 특별한 사정이 없는 한 5년의 상사소멸시효 기간이 아니라 10년의 민사소멸시효 기간이 적용된다.

4. 차임 상당액의 부당이득

건물에 관한 임대차계약이 종료된 이후 이를 건물임대인에게 반환하지 않고 그대로 계속 점유·사용하는 자는 그 점유기간 동안 건물의 사용·수익에 따른 차임 상당액을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.

5. 부당이득의 반환범위

여기서 그 차임 상당액을 산정함에 있어, 통상적으로 건물을 임대하는 경우는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것이고 그 차임 상당액 속에는 건물의 차임 외에도 부지 부분의 차임(지대)도 포함되는 것이므로, 건물의 차임은 물론이고 그 부지 부분의 차임도 함께 계산되어야 할 것이다.

6. 건물 부지 사용으로 인한 이득

건물소유자가 부지 부분에 관한 소유권을 상실하였다 하여도 건물소유자는 의연 토지소유자의 관계에 있어서는 토지 위에 있는 건물의 소유자인 관계로 건물 부지의 불법점유자라 할 것이고, 따라서 건물 부지 부분에 관한 차임 상당의 부당이득 전부에 관한 반환의무를 부담하게 되는 것이며, 건물을 점유하고 있는 건물임차인이 토지소유자에 대하여 부지점유자로서 부당이득반환의무를 진다고 볼 수 없을 것이므로 건물소유자는 이러한 채무의 부담한도 내에서 건물임차인의 건물 불법점유에 상응하는 부지 부분의 사용·수익에 따른 임료 상당의 손실이 생긴 것이고, 건물에 관한 임대차계약 종료 이후 이를 계속 점유·사용하는 건물임차인은 건물소유자에 대한 관계에 있어서 건물 부지의 사용·수익으로 인한 이득이 포함된 건물임료 상당의 부당이득을 하였다고 보아야 한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다27809 판결 참조).

법률행위의 해석 원칙

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1. 법률행위의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것이다.

당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다33607 판결, 대법원 2011. 10. 27. 선고 2011다53645, 53652 판결 등 참조).

2. 당사자표시변경은 당사자로 표시된 자와 동일성이 인정되는 범위 내에서 그 표시만을 변경하는 경우에 한하여 허용되는 것이다(대법원 1991. 6. 14. 선고 91다8333 판결 등 참조)<대법원 2012.7.26. 선고 2010다37813 판결>.

영세한 임차인을 위한 법적 보호장치

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1. 주택임대차보호법의 적용대상

주택임대차보호법이 적용되는 범위는 제한되어 있기 때문에 어느 경우에 이 법을 적용할 수 있느냐 하는 점은 매우 중요하다. 특히 임차인의 경우에는 자신의 임대차계약이 이 법의 적용을 받아 보호대상이 되느냐에 대해 처음부터 관심을 가져야 한다.

* 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

* 주택 소유자가 아닌 사람도 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가지고 있는 상태에서 임대차계약을 체결하였으면 주택임대차보호법은 적용된다.

2. 소액임차인 등의 우선변제권

소액임차인 등이 살고 있는 동안에 집이 경매로 넘어가게 되면 큰일이다. 이때 우선변제권이 있는지 여부는 중요한 관심사다. 사람들은 일반적으로 법을 잘 모르고 평소에는 별로 관심을 두지 않는다. 그러다가 막상 문제가 생기면 허둥지둥대고 커다란 손해를 보게 된다. 매우 안타까운 일이다. 평소에 귀찮더라도 자신의 재산을 지키는 노력을 열심히 하도록 해야 한다.

* 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조).

* 주택과는 별도로 대지만이 경매로 넘어갈 경우에도 임차인은 일정한 요건을 갖추었으면 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.

* 우선변제권은 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조).

* 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다.

* 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조)<대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결>.

상속포기 및 단순승인

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* 단순승인이라 함은 피상속인의 권리의무를 무제한 무조건으로 승계하는 상속형태 도는 이를 승인하는 상속방법을 말한다. 특별한 사유가 있는 경우에는 상속인은 한정승인 또는 상속포기를 할 수 없는데, 이러한 경우를 법정단순승인이라고 한다.

* 한정승인이라 함은 상속인이 상속으로 인하여 취득한 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제하는 상속 또는 그와 같은 조건으로 상속을 승인하는 것을 말한다.

* 상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때에는 단순승인을 한 것으로 보는바(민법 제1026조 제1호), 상속인이 피상속인의 채권을 추심하여 변제받는 것도 상속재산에 대한 처분행위에 해당한다.

* 법정단순승인에 관한 민법 제1026조 제3호의 ‘상속재산의 은닉’이라 함은 상속재산의 존재를 쉽게 알 수 없게 만드는 것을 뜻하고, ‘상속재산의 부정소비’라 함은 정당한 사유 없이 상속재산을 써서 없앰으로써 그 재산적 가치를 상실시키는 것을 의미한다(대법원 2004. 3. 12. 선고 2003다63586 판결 참조).

* 법정단순승인에 관한 민법 제1026조 제3호의 ‘고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때’라 함은 한정승인을 함에 있어 상속재산을 은닉하여 상속채권자를 사해할 의사로써 상속재산을 재산목록에 기입하지 않는 것을 뜻한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2003다30968 판결 참조)＜대법원 2010.4.29. 선고 2009다84936 판결＞.

<상속의 승인 및 포기>

제1관 총칙

제1019조 (승인, 포기의 기간)

①상속인은 상속개시있음을 안 날로부터 3월내에 단순승인이나 한정승인 또는 포기를 할 수 있다. 그러나 그 기간은 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 가정법원이 이를 연장할 수 있다.

②상속인은 제1항의 승인 또는 포기를 하기 전에 상속재산을 조사할 수 있다.

③제1항의 규정에 불구하고 상속인은 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실없이 제1항의 기간내에 알지 못하고 단순승인(제1026조제1호 및 제2호의 규정에 의하여 단순승인한 것으로 보는 경우를 포함한다)을 한 경우에는 그 사실을 안 날부터 3월내에 한정승인을 할 수 있다.

제1020조 (무능력자의 승인, 포기의 기간)

상속인이 무능력자인 때에는 전조제1항의 기간은 그 법정대리인이 상속개시있음을 안 날로부터 기산한다.

제1020조 (제한능력자의 승인ㆍ포기의 기간)

상속인이 제한능력자인 경우에는 제1019조제1항의 기간은 그의 친권자 또는 후견인이 상속이 개시된 것을 안 날부터 기산(起算)한다.

제1021조 (승인, 포기기간의 계산에 관한 특칙)

상속인이 승인이나 포기를 하지 아니하고 제1019조제1항의 기간내에 사망한 때에는 그의 상속인이 그 자기의 상속개시있음을 안 날로부터 제1019조제1항의 기간을 기산한다.

제1022조 (상속재산의 관리)

상속인은 그 고유재산에 대하는 것과 동일한 주의로 상속재산을 관리하여야 한다. 그러나 단순승인 또는 포기한 때에는 그러하지 아니하다.

제1023조 (상속재산보존에 필요한 처분)

①법원은 이해관계인 또는 검사의 청구에 의하여 상속재산의 보존에 필요한 처분을 명할 수 있다.

②법원이 재산관리인을 선임한 경우에는 제24조 내지 제26조의 규정을 준용한다.

제1024조 (승인, 포기의 취소금지)

①상속의 승인이나 포기는 제1019조제1항의 기간내에도 이를 취소하지 못한다.

②전항의 규정은 총칙편의 규정에 의한 취소에 영향을 미치지 아니한다. 그러나 그 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3월, 승인 또는 포기한 날로부터 1년내에 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸된다.

제2관 단순승인

제1025조 (단순승인의 효과)

상속인이 단순승인을 한 때에는 제한없이 피상속인의 권리의무를 승계한다.

제1026조 (법정단순승인)

다음 각호의 사유가 있는 경우에는 상속인이 단순승인을 한 것으로 본다.

1. 상속인이 상속재산에 대한 처분행위를 한 때

2. 상속인이 제1019조제1항의 기간내에 한정승인 또는 포기를 하지 아니한 때

3. 상속인이 한정승인 또는 포기를 한 후에 상속재산을 은닉하거나 부정소비하거나 고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때

제1027조 (법정단순승인의 예외)

상속인이 상속을 포기함으로 인하여 차순위 상속인이 상속을 승인한 때에는 전조제3호의 사유는 상속의 승인으로 보지 아니한다.

제3관 한정승인

제1028조 (한정승인의 효과)

상속인은 상속으로 인하여 취득할 재산의 한도에서 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.

제1029조 (공동상속인의 한정승인)

상속인이 수인인 때에는 각상속인은 그 상속분에 응하여 취득할 재산의 한도에서 그 상속분에 의한 피상속인의 채무와 유증을 변제할 것을 조건으로 상속을 승인할 수 있다.

제1030조 (한정승인의 방식)

①상속인이 한정승인을 함에는 제1019조제1항 또는 제3항의 기간내에 상속재산의 목록을 첨부하여 법원에 한정승인의 신고를 하여야 한다.

②제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 상속재산 중 이미 처분한 재산이 있는 때에는 그 목록과 가액을 함께 제출하여야 한다.

제1031조 (한정승인과 재산상권리의무의 불소멸)

상속인이 한정승인을 한 때에는 피상속인에 대한 상속인의 재산상 권리의무는 소멸하지 아니한다.

제1032조 (채권자에 대한 공고, 최고)

①한정승인자는 한정승인을 한 날로부터 5일내에 일반상속채권자와 유증받은 자에 대하여 한정승인의 사실과 일정한 기간내에 그 채권 또는 수증을 신고할 것을 공고하여야 한다. 그 기간은 2월이상이어야 한다.

② 제88조제2항, 제3항과 제89조의 규정은 전항의 경우에 준용한다.

제1033조 (최고기간중의 변제거절)

한정승인자는 전조제1항의 기간만료전에는 상속채권의 변제를 거절할 수 있다.

제1034조 (배당변제)

①한정승인자는 제1032조제1항의 기간만료후에 상속재산으로서 그 기간내에 신고한 채권자와 한정승인자가 알고 있는 채권자에 대하여 각채권액의 비율로 변제하여야 한다. 그러나 우선권있는 채권자의 권리를 해하지 못한다.

② 제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우에는 그 상속인은 상속재산 중에서 남아있는 상속재산과 함께 이미 처분한 재산의 가액을 합하여 제1항의 변제를 하여야 한다. 다만, 한정승인을 하기 전에 상속채권자나 유증받은 자에 대하여 변제한 가액은 이미 처분한 재산의 가액에서 제외한다.

제1035조 (변제기전의 채무등의 변제)

①한정승인자는 변제기에 이르지 아니한 채권에 대하여도 전조의 규정에 의하여 변제하여야 한다.

②조건있는 채권이나 존속기간의 불확정한 채권은 법원의 선임한 감정인의 평가에 의하여 변제하여야 한다.

제1036조 (수증자에의 변제)

한정승인자는 전2조의 규정에 의하여 상속채권자에 대한 변제를 완료한 후가 아니면 유증받은 자에게 변제하지 못한다.

제1037조 (상속재산의 경매)

전3조의 규정에 의한 변제를 하기 위하여 상속재산의 전부나 일부를 매각할 필요가 있는 때에는 민사집행법에 의하여 경매하여야 한다.

제1038조 (부당변제 등으로 인한 책임)

①한정승인자가 제1032조의 규정에 의한 공고나 최고를 해태하거나 제1033조 내지 제1036조의 규정에 위반하여 어느 상속채권자나 유증 받은 자에게 변제함으로 인하여 다른 상속채권자나 유증 받은 자에 대하여 변제할 수 없게 된 때에는 한정승인자는 그 손해를 배상하여야 한다. 제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 그 이전에 상속채무가 상속재산을 초과함을 알지 못한 데 과실이 있는 상속인이 상속채권자나 유증받은 자에게 변제한 때에도 또한 같다.

②제1항 전단의 경우에 변제를 받지 못한 상속채권자나 유증 받은 자는 그 사정을 알고 변제를 받은 상속채권자나 유증받은 자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다. 제1019조제3항의 규정에 의하여 한정승인을 한 경우 그 이전에 상속채무가 상속재산을 초과함을 알고 변제받은 상속채권자나 유증받은 자가 있는 때에도 또한 같다.

③ 제766조의 규정은 제1항 및 제2항의 경우에 준용한다.

제1039조 (신고하지 않은 채권자등)

제1032조제1항의 기간내에 신고하지 아니한 상속채권자 및 유증받은 자로서 한정승인자가 알지 못한 자는 상속재산의 잔여가 있는 경우에 한하여 그 변제를 받을 수 있다. 그러나 상속재산에 대하여 특별담보권있는 때에는 그러하지 아니하다.

제1040조 (공동상속재산과 그 관리인의 선임)

①상속인이 수인인 경우에는 법원은 각상속인 기타 이해관계인의 청구에 의하여 공동상속인중에서 상속재산관리인을 선임할 수 있다.

②법원이 선임한 관리인은 공동상속인을 대표하여 상속재산의 관리와 채무의 변제에 관한 모든 행위를 할 권리의무가 있다.

③ 제1022조, 제1032조 내지 전조의 규정은 전항의 관리인에 준용한다. 그러나 제1032조의 규정에 의하여 공고할 5일의 기간은 관리인이 그 선임을 안 날로부터 기산한다.

제4관 포기

제1041조 (포기의 방식)

상속인이 상속을 포기할 때에는 제1019조제1항의 기간내에 가정법원에 포기의 신고를 하여야 한다.

제1042조 (포기의 소급효)

상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다.

제1043조 (포기한 상속재산의 귀속)

상속인이 수인인 경우에 어느 상속인이 상속을 포기한 때에는 그 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다.

제1044조 (포기한 상속재산의 관리계속의무)

①상속을 포기한 자는 그 포기로 인하여 상속인이 된 자가 상속재산을 관리할 수 있을 때까지 그 재산의 관리를 계속하여야 한다.

②제1022조와 제1023조의 규정은 전항의 재산관리에 준용한다.

상속포기와 사해행위취소

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1. 상속의 포기는 상속이 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있고(민법 제1042조), 포기자는 처음부터 상속인이 아니었던 것이 된다(대법원 2003. 8. 11.자 2003마988 결정 등 참조).

* 상속포기는 소급효가 있고, 상속을 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것으로 간주된다.

2. 상속포기신고가 아직 행하여지지 아니하거나 법원에 의하여 아직 수리되지 아니하고 있는 동안에 포기자를 제외한 나머지 공동상속인들 사이에 이루어진 상속재산분할협의는 후에 상속포기의 신고가 적법하게 수리되어 상속포기의 효력이 발생하게 됨으로써 공동상속인의 자격을 가지는 사람들 전원이 행한 것이 되어 소급적으로 유효하게 된다고 할 것이다.

3. 포기자가 상속재산분할협의에 참여하여 그 당사자가 되었다고 하더라도 그 협의가 그의 상속포기를 전제로 하여서 포기자에게 상속재산에 대한 권리를 인정하지 아니하는 내용인 경우에는 마찬가지라고 볼 것이다.

4. 상속의 포기는 비록 포기자의 재산에 영향을 미치는 바가 없지 아니하나(그러한 측면과 관련하여서는 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’ 제386조도 참조) 상속인으로서의 지위 자체를 소멸하게 하는 행위로서 이를 순전한 재산법적 행위와 같이 볼 것이 아니다.

5. 오히려 상속의 포기는 1차적으로 피상속인 또는 후순위상속인을 포함하여 다른 상속인 등과의 인격적 관계를 전체적으로 판단하여 행하여지는 ‘인적 결단’으로서의 성질을 가진다。

6. 그러한 행위에 대하여 비록 상속인인 채무자가 무자력상태에 있다고 하여서 그로 하여금 상속포기를 하지 못하게 하는 결과가 될 수 있는 채권자의 사해행위 취소를 쉽사리 인정할 것이 아니다.

7. 상속은 피상속인이 사망 당시에 가지던 모든 재산적 권리 및 의무·부담을 포함하는 총체재산이 한꺼번에 포괄적으로 승계되는 것으로서 다수의 관련자가 이해관계를 가지는 바인데, 위와 같이 상속인으로서의 자격 자체를 좌우하는 상속포기의 의사표시에 사해행위에 해당하는 법률행위에 대하여 채권자 자신과 수익자 또는 전득자 사이에서만 상대적으로 그 효력이 없는 것으로 하는 채권자취소권의 적용이 있다고 하면, 상속을 둘러싼 법률관계는 그 법적 처리의 출발점이 되는 상속인 확정의 단계에서부터 복잡하게 얽히게 되는 것을 면할 수 없다.

8. 상속인의 채권자의 입장에서는 상속의 포기가 그의 기대를 저버리는 측면이 있다고 하더라도 채무자인 상속인의 재산을 현재의 상태보다 악화시키지 아니한다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보면, 상속의 포기는 민법 제406조 제1항에서 정하는 “재산권에 관한 법률행위”에 해당하지 아니하여 사해행위 취소의 대상이 되지 못한다고 함이 상당하다(대법원 2011.6.9. 선고 2011다29307 판결).

월세를 얻어 장사를 하는 경우

가을사랑

점포를 임차해서 장사를 하고 있는 사람은 매우 불안한 지위에 있다. 장사가안 되면 곧 바로 엄청난 손해를 본다. 장사가 안 되어도 월세와 관리비를 지급해야 하고 인건비 등 경비가 든다. 장사가 잘 되면 계약을 연장해 주지 않는 경우도 있다. 월세를 많이 올리기도 한다. 프랜차이즈 점포 같으면 건물 주인이 직접 운영하려는 욕심을 부리기도 한다.

상가임대차보호법은 환산보증금에 따라 적용대상이 된다. 서울의 경우에는 3억원 이하, 과밀억제권의 경우에는 2억 5천만원 이하, 광역시, 광주시, 김포시, 안산시, 용인시의 경우에는 1억 8천만원 이하, 기타지역의 경우에는 1억 5천만원 이하이다. 이 경우에만 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있다.

환산보증금이라 함은 기본보증금에 (월세 x 100)을 합한 금액을 말한다. 다만, 이 경우 권리금은 제외한다.

제10조계약갱신 요구등】

① 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다. 

극동건설의 부도사태

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극동건설은 1947년 창업자 김용산 회장이 대영건설사라는 이름으로 세운 회사다. 1953년 극동건설로 명칭을 바꿨다. 동서증권과 국제종합건설을 인수하여 사업을 확장해 갔으나 1998년 부도 처리되어 법정관리에 들어갔다. 2003년 6월 1700억 원에 론스타에 팔렸다. 2007년 웅진그룹의 지주회사인 웅진홀딩스가 인수했다.

극동건설의 시중은행에 대한 여신 규모는 1700억원, 2금융권 3300억원으로 모두 4900억원에 달한다. B2B 상거래채권과 지급보증, 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 등 다음달 5일까지 갚아야 할 차입금은 900억원이다.

웅진그룹은 2007년 6600억원을 투입해 극동건설을 인수했다. 극동건설은 2012년 시공능력평가순위 38위로 올 상반기 49억원의 당기순이익을 올리며 흑자 전환했으나 9월 현재 단기차입금이 4164억원으로 6개월 만에 751억원 증가했다.

금년에 만기가 돌아오는 차입금 규모는 3900억원이다. 주택사업 부진으로 수익성이 악화되면서 2011년에는 2162억원, 지난 1분기엔 53억원 영업적자를 기록했다. 이자비용은 매년 200억~300억원씩 나가고 있다.

웅진그룹의 계열사인 극동건설이 기업어음(CP) 150억원을 결제하지 못해 1차 부도를 냈다. 150억원을 입금하지 못하면 최종 부도처리 돼 워크아웃(기업개선작업)이나 법정관리(기업회생절차)에 돌입해야 한다.

근로자퇴직급여

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근로자퇴직급여보장법이 있다. 이 법은 근로자 퇴직급여제도의 설정 및 운영에 필요한 사항을 정함으로써 근로자의 안정적인 노후생활 보장에 이바지함을 목적으로 제정되었다. 이 법에서 중요한 사항은 다음과 같다.

제7조(수급권의 보호) ① 퇴직연금제도의 급여를 받을 권리는 양도하거나 담보로 제공할 수 없다.

제9조(퇴직금의 지급) 사용자는 근로자가 퇴직한 경우에는 그 지급사유가 발생한 날부터 14일 이내에 퇴직금을 지급하여야 한다. 다만, 특별한 사정이 있는 경우에는 당사자 간의 합의에 따라 지급기일을 연장할 수 있다.

제10조(퇴직금의 시효) 이 법에 따른 퇴직금을 받을 권리는 3년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.

제44조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제1호 및 제2호의 경우 피해자의 명시적인 의사에 반하여 공소를 제기할 수 없다.

1. 제9조를 위반하여 퇴직금을 지급하지 아니한 자

개발제한구역에서의 제한 행위

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비닐하우스는 화초 등을 재배하기 위한 원예시설이라기보다 사실상 화훼판매를 위한 시설에 해당한다고 보아 그 설치가 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제11조 제1항 단서, 같은 조 제3항, 법 시행규칙 제7조의2 및 [별표 3-2]에서 정하고 있는 허가 또는 신고 없이 할 수 있는 경미한 행위에 해당하지 아니한다는 취지로 판단한 것은 정당하다(대법원 2011.7.14. 선고 2009도5516 판결).

형벌의 자기책임원칙에 비추어 볼 때 양벌규정은 법인이 사용인 등에 의하여 위반행위가 발생한 그 업무와 관련하여 상당한 주의 또는 관리감독 의무를 게을리 한 때에 한하여 적용된다.

법인이 상당한 주의 또는 관리감독 의무를 게을리하였는지 여부는 당해 위반행위와 관련된 모든 사정, 즉 당해 법률의 입법 취지, 처벌조항 위반으로 예상되는 법익 침해의 정도, 그 위반행위에 관하여 양벌규정을 마련한 취지 등은 물론 위반행위의 구체적인 모습과 그로 인하여 실제 야기된 피해 또는 결과의 정도, 법인의 영업 규모 및 행위자에 대한 감독가능성 또는 구체적인 지휘감독 관계, 법인이 위반행위 방지를 위하여 실제 행한 조치 등을 전체적으로 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009도5824 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2008도7834 판결 등 참조).

개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제11조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제14조 제14호에 의하면 대지화된 토지에 노외주차장을 설치하기 위한 토지의 형질변경을 하고자 하는 자는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다고 규정되어 있다.

관할관청의 허가를 받지 아니하고 그 소유인 잡종지 90㎡를 음식점 부설주차장으로 사용하기 위하여 토지의 형질을 변경시킨 경우 허가를 받아야 한다.

건설교통부훈령인 개발제한구역관리규정 제6조 및 별표 1 제2의 바항에 의하면 주택을 관리하기 위하여 ‘외벽과 담장 사이에 차양을 달아 헛간으로 사용하는 행위’는 허가나 신고를 하지 아니하고 행할 수 있도록 규정하고 있으나 이는 단순히 주택을 관리할 목적으로 차양을 달아 물건 등을 보관하는 장소로 사용하는 경우만을 의미한다.

피고인은 시장, 군수 또는 구청장에게 신고를 하지 아니하고 그 소유의 주택에서 음식점을 운영하면서 외벽과 담장 사이에 쇠파이프와 천막, 판넬 등을 이용하여 지붕을 설치하고 그 아래 2개의 출입문을 만들어 식당운영을 위한 집기 등을 보관하는 창고 또는 보일러실로써 이를 사용하고 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 행위가 개발제한구역관리규정에 의한 허가나 신고 없이 할 수 있는 행위에 해당한다고 볼 수 없다(수원지방법원 2004.11.25. 선고 2004노2812 판결).