김주덕 변호사의 문화산책

역자산효과

가을사랑

현재 우리나라 부동산시장이 전반적인 침체의 늪에 빠져들어가고 있다. 웬만한 주택은 거래되지 않는다. 주택을 구입할 자금이 없을 뿐 아니라, 대부분의 사람들이 더 떨어질 것을 기다리고 있기 때문이다. 게다가 대출을 받아 높은 가격에 주택을 산 사람은 계속해서 이자를 물고 있으며, 집은 팔리지 않고, 견디다 못해 경매를 당하게 될 위기에 처해 있다.

개인의 입장에서는 경제적 파산 상태에 이르게 되었다. 하지만 국가나 사회가 책임져 줄 문제가 아니기 때문에 그 심각성은 이루 말할 수 없다.

따지고 보면 정부가 부동산정책을 잘못 했기 때문에 그 피해는 고스란히 개인에게 돌아오고 있는 것이다. 하지만 부동산정책실패에 책임지는 사람은 아무도 없다. 모든 것이 개인의 책임으로 돌아가고, 개인이 모든 고통을 떠안아야 한다. 그 고통은 너무 크다.

2006년만 해도 집값은 천정부지상태로 가파르게 올랐다. 사람들은 불안에 떨었다. 수도권의 아파트값은 계속해서 올라가고, 절대로 떨어질 것 같지 않았다. 모든 사람들이 그렇게 호들값을 떨었다. 일부 사람들은 그때 많은 양도차익을 내고 빠져나가기도 했다.

지금 상투를 잡고 울고 있는 사람들은 어떻게 해야 하나? 정부는 이에 대한대책이 무엇인가? 답답한 현실이다.

부동산은 자산의 70%를 차지하고 있다. 유체동산이나 현금 보다 훨씬 비중이 높다. 그런데 이런 부동산이 장기적인 침체상태에 빠지다 보니 문제가 심각해 진 것이다.

2005~2007년 6억원 이상 고가 주택을 담보로 한 대출의 54%를 50세 이상이 받았다. 이들 중 절반은 집값이 오르면 되팔아 차액을 남길 요량으로 일시 상환 대출을 받았다. 그런데 이들 중 상당 수는 현재 일시에 상환할 수 없는 실정이다. 빚 감당이 어렵게 된 사람들이 부동산을 팔아서라도 자금을 조달하려다 보니 부동산 매물이 쏟아지고 부동산 가격이 더 떨어지는 악순환이 생기고 있다. 끝내 이들은 경매로 넘어갈 운명에 처해 있다.

경제가 성장해 소득이 계속 늘어야 자산 가치 하락이나 가계 부채 문제가 해결될 수 있다. 그런데 지금 수출도 내수도 부진해 성장의 원천이 고갈되고 있다.

부동산 가격이 계속해서 올라갈 때에는 플러스 부의 효과가 생긴다. 그래서 소비가 왕성해지는데, 지금은 거꾸로 역자산효과가 발생하고 있어 소비가 위축되고 경기 전반에 부담으로 작용하고 있다.

기부채납의 효력

가을사랑

분할 전 서울 영등포구 신길동 428-2 잡종지 850㎡의 소유자이던 원고는 1993. 4. 15. 분할 전 토지 위에 건축물을 건축하기 위하여 피고 구청장에게 토지형질변경허가신청을 하였다.

분할 전 토지 중 일부는 1976. 6. 12. 도시계획상 도로로 지정되어 있었고, 이에 피고 구청장은 분할 전 토지 중 도시계획상 도로로 지정되어 있던 부분을 포함한 207.77㎡을 지적분할하여 피고에게 기부채납할 것을 부관으로 하여 1993. 6. 17. 원고의 토지형질변경을 허가하였다.

1996. 5. 16. 위 허가의 일부 내용이 변경된 사실(도시계획선 정정으로 기부채납할 부분의 면적이 191㎡로 변경됨), 원고는 1996. 6. 7. 분할 전 토지를 428-2 대 659㎡ 및 428-32 도로 4㎡, 428-33 도로 151㎡, 428-34 도로 36㎡로 분할하였다.

1996. 6. 19. 이 사건 토지 등을 피고에게 증여하여 1996. 6. 20. 피고 명의의 소유권이전등기를 마치고, 위 428-2 대지 위에 건축물을 건축하였다.

피고가 증여받은 위 토지들 중 428-32, 34 토지는 도로가 개설되어 도로로 사용되고 있으나, 이 사건 토지가 포함된 위 도로노선에 대한 도시계획사업은 시행되지 아니하였다.

그 결과 이 사건 토지는 위 428-2 토지에 건축된 건축물의 주차장 용도로 사용되어 왔으며, 위 도로노선에 포함된 다른 토지들 역시 여전히 잡종지 또는 대지로 남아 있게 되었다.

구청장은 이 사건 토지를 포함한 영등포구 신길동 신풍역 일대를 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 지구단위계획구역으로 지정하였고, 2002. 6. 18. 지구단위계획에 대한 도시관리계획을 결정하였다.

위 지구단위계획에서 이 사건 토지가 포함된 도로노선(신길동 379-1 ~ 432-11) 부분을 폐지(사유 : 기존 하천변 진입도로를 하천복개도로 조성에 따라 지구내부의 불필요하게 된 도로의 일부 구간을 폐지)하면서, 이 사건 토지를 보도형공지로 지정하였다.

원고는 분할 전 토지 상에 건축물을 건축하기 위하여 이미 도시계획시설(도로)로 결정되어 있었던 이 사건 토지를 기부채납해야 한다는 피고측의 요청에 따라 이 사건 토지를 기부채납하기로 한 것으로 보이는 점, 그런데 위 기부채납 당시 이 사건 토지는 1976. 6. 도시계획시설(도로)로 결정된 이후 20년 간 사업이 시행되지 아니하였고 구체적인 사업시행계획도 수립되지 않은 상태로 방치되어 있었던 점, 원고가 위 기부채납을 한 6년 후인 2002. 6.에 이르러서는 도시계획시설결정이 폐지되기에 이른 점 등에 비추어 보면, 만약 토지형질변경허가 당시 도시계획시설결정이 이미 폐지되었더라면 피고측이 원고에게 기부채납을 하라는 요구를 하지 않았을 것이고, 원고 역시 기부채납을 할 이유도 없었을 것인 점, 피고가 도시계획시설결정이 폐지되어 더 이상 도로를 개설하지 않기로 확정되었음에도 불구하고 토지소유자에게 이를 반환하지 않고 여전히 소유권을 가지면서 다른 용도로 전용하여 사용할 수 있게 된다면 피고가 토지소유자에게 아무런 보상을 하지 않은 채 토지형질변경을 빌미로 그 토지의 소유권을 취득하는 부당한 결과가 된다는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 이 사건 토지를 피고에게 기부채납하기로 한 계약에는 이 사건 토지에 대한 도시계획시설결정이 폐지되는 것을 해제조건으로 삼기로 하는 묵시적인 합의가 포함되어 있다고 봄이 상당하다는 이유로, 원고의 이 사건 소유권이전등기 말소등기청구를 인용하였다.

그러나 위와 같은 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

원심이 적법하게 인정한 사실과 기록에 의하면, 이 사건 기부채납은 서울특별시 예규인 ‘서울특별시 토지의 형질변경 등 행위허가 사무취급요령’(1994. 5. 6. 예규 제586호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1호에 의하여 분할 전 토지의 형질변경허가에 붙여진 부관의 이행으로 이루어진 것인바,

위 예규는 법규로서의 효력이 없는 행정청 내부의 사무처리준칙에 불과하지만 그 내용이 도로 등을 설치할 구체적이고 객관적인 필요에 관한 기준을 제시한 것으로서 그 자체가 합리적이고 타당한 규정이 아니라고는 볼 수 없으므로,

행정청이 이에 근거하여 도시계획시설에 저촉되는 이 사건 토지 등을 기부채납하도록 부관을 붙인 것은 특별한 사정이 없는 한 적법한 것으로 보아야 할 것인 점(대법원 1999. 5. 25. 선고 98다53134 판결 등 참조),

이 사건 증여계약서(을 제7호증)에는 원고가 이 사건 토지 등을 피고에게 증여한다는 내용만 기재되어 있을 뿐 기부채납 이후의 도로의 개설 기타 이 사건 토지 등의 사용방법에 관한 아무런 기재가 없는 점,

원고는 이 사건 토지 등의 기부채납을 조건으로 하는 이 사건 토지형질변경허가처분에 따라 아무런 이의 없이 이 사건 토지 등을 피고에게 기부채납하였으며, 당시 이 사건 토지가 포함된 도로노선 부분에 대한 도시계획시설결정이 폐지될 것을 예상할 수 있었다고 볼 만한 사정이 엿보이지 아니하였던 점 등을 알 수 있는바,

이러한 사정들을 모두 종합하여 보면, 이 사건 기부채납 당시 원심이 인정한 바와 같은 사정들이 있다고 하더라도, 원고와 피고는 이 사건 기부채납에 있어서 이 사건 토지에 대한 도시계획시설결정이 폐지될 가능성을 미리 예상하지 못하였던 것으로 보일 뿐, 당시 원고와 피고 사이에 이 사건 도시계획시설결정이 폐지되는 것을 해제조건으로 삼기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것이다(대법원 2006.9.14. 선고 2006다30785 판결).

정비기반시설의 무상 귀속

가을사랑

도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항은 “정비사업시행자로서 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.”고 규정하고 있다.

위 규정 전단에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되는 정비기반시설은 ‘정비사업의 시행’으로 인해 새로이 설치된 것이어야 한다.

도시정비법 제28조 제1항, 제30조 제2호에 의하면 정비사업을 시행하고자 하는 경우 사업시행인가를 받기 위한 사업시행계획서에는 정비기반시설의 설치계획이 포함되어야 하고, 그 설치계획은 도시정비법상 정비계획에 따라야 한다.

도시정비법상 정비계획은 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제2조 제4호 (다)목 및 (라)목 그리고 같은 조 제11호에 의하면 국토계획법상의 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획과 함께 국토계획법상의 도시관리계획에 해당한다.

도시정비법 제65조 제2항 전단에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되는 ‘정비기반시설’은 도시정비법이 시행되기 전에 다른 법에 근거하여 사업계획승인을 받은 경우에는 국토계획법에 의한 도시관리계획에 따라 기반시설로 결정되어 설치된 시설을, 도시정비법에 근거하여 사업시행인가를 받은 경우에는 도시정비법상 정비계획에 따라 정비기반시설로 결정되어 새로이 설치된 시설을 의미한다.

주촉법에 따라 사업계획승인을 얻은 자가 사업지구 안에 새로이 공공시설을 설치하는 경우 그 공공시설은 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속된다.

이러한 사업계획승인을 얻고자 하는 자는 관계 행정청에 공공시설의 귀속에 관한 사항을 기재한 서류를 제출하여야 하며, 사업계획승인을 얻으면 기반시설에 한하여 국토계획법상 도시관리계획 결정이 있는 것으로 간주되거나 사도법 제4조에 의한 사도개설허가가 있는 것으로 간주된다(대법원 2011.7.14. 선고 2009다97659 판결).

상속세와 증여세

가을사랑

상속세 과세가액을 산정할 경우 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액을 상속재산의 가액에 가산하도록 되어 있다.

이는 피상속인이 생전에 증여한 재산가액을 가능한 한 상속세 과세가액에 포함함으로써 조세부담 측면에서 상속세와 증여세의 형평을 유지함과 아울러, 장차 상속세의 과세 대상이 될 재산을 상속개시 전에 상속인 이외의 자에게 상속과 다름없는 형태로 분할·이전하여 정당한 누진세율에 의한 상속세의 부담을 회피하려는 행위를 방지하려는 데에 목적이 있다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93누8092 판결, 헌법재판소 2006. 7. 27. 선고 2005헌가4 전원재판부 결정 참조).

구 상증세법 제28조 제1항은 상속세 산출세액에서 상속재산에 가산한 증여재산에 대한 증여세액(증여 당시의 당해 증여재산에 대한 증여세 산출세액을 말한다)을 공제한다고 규정하였다.

이 규정은 상속개시일로부터 일정한 기간 내에 증여한 재산가액을 상속재산 가액에 가산하도록 한 것에 대한 조정 조항으로, 증여한 재산가액이 상속재산 가액에 가산되어 상속세의 산출기준인 상속세 과세가액으로 되기 때문에 증여세를 고려하지 않는다면 동일한 재산에 대하여 상속세와 증여세를 이중으로 과세하거나 비과세 증여재산에 대한 상속세를 부과하는 결과를 초래하기 때문에 이런 불합리한 점을 제거하기 위하여 위와 같은 조항을 두게 된 것이므로, 위 조항에서 말하는 증여세액이란 증여재산에 대하여 부과된 또는 부과될 증여세액 혹은 비과세 증여재산의 경우는 과세대상인 것으로 가정하여 산출된 증여세액 상당액을 말한다(대법원 1979. 6. 12. 선고 77누304 판결 등 참조).

따라서 이 사건과 같이 증여 당시 수증자가 배우자인 관계로 배우자증여공제를 받았다가 상속개시 당시에는 이혼으로 상속인이 아니어서 배우자상속공제를 받을 수 없게 된 경우, 구 상증세법 제28조 제1항에 따라 상속세 산출세액에서 공제할 증여세액은 실제로 납부된 증여세액이 아니라 증여한 재산가액에 대하여 배우자증여공제를 하지 아니하였을 때의 증여세 산출세액임을 지적하여 둔다(대법원 2012.5.9. 선고 2012두720 판결). 

유치권에 의한 경매

가을사랑

민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다.

집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다(대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정, 대법원 2011. 6. 17.자 2009마2063 결정 등 참조).

부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다(민사집행법 제91조 제5항, 제268조).

유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 되어 있다(민사집행법 제274조 제2항).

유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다(대법원 2011.8.18. 선고 2011다35593 판결).

물건명세서의 중대한 하자

가을사랑

구 민사소송법 제617조의2는 집행법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 하게 하고, 같은 법 제618조는 경매기일의 공고 내용에 부동산의 표시, 강제집행에 의하여 경매하는 취지 등을 기재하도록 하고 있다.

이와 같이 구 민사소송법이 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정한 것은, 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상 물건에 대한 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다.

같은 법 제635조 제2항, 제633조 제6호에 의하여 직권에 의한 경락불허가사유가 되는 '물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는지의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적인 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이고, 이러한 법리는 경매에 갈음하는 입찰의 경우에도 마찬가지이다(대법원 2000. 1. 19. 자 99마7804 결정 등 참조).

또한 구 민사소송법이 경매기일을 공고함에 있어서 부동산의 표시를 요구하고 있는 것도 경매목적물의 특정과 경매목적물에 대한 객관적 실가를 평가할 자료를 이해관계인에게 주지케 하자는 데 그 뜻이 있다고 할 것이다(대법원 1995. 7. 29. 자 95마540 결정 등 참조)<대법원 2003. 12. 30. 자 2002마1208 결정>. 

명예퇴직금과 재산분할

가을사랑

갑이 을과 혼인 후 병 회사에 입사하여 28년간 근무하다가 이혼소송의 제1심 변론종결일 전 퇴사를 하고 명예퇴직금 명목의 돈을 수령하였다. 이러한 경우 배우자 을은 갑이 수령한 명예퇴직금 명목의 돈도 분할대상 재산에 포함되어야 한다고 주장하였다. 과연 남편이 수령한 명예퇴직금도 재산분할 대상에 포함되는가?

재판상 이혼을 전제로 한 재산분할에 있어 분할의 대상이 되는 재산과 그 액수는 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 하여 정하여야 한다(대법원 2000. 9. 22. 선고 99므906 판결, 대법원 2010. 4. 15. 선고 2009므4297 판결 등 참조).

이혼소송의 사실심 변론종결 당시에 부부 중 일방이 직장에서 일하다가 명예퇴직을 하고 통상의 퇴직금 이외에 별도로 명예퇴직금 명목의 금원을 이미 수령한 경우, 명예퇴직금이 정년까지 계속 근로로 받을 수 있는 수입의 상실이나 새로운 직업을 얻기 위한 비용지출 등에 대한 보상의 성격이 강하다고 하더라도 일정기간 근속을 요건으로 하고 상대방 배우자의 협력이 근속 요건에 기여하였다면, 명예퇴직금은 그 전부를 재산분할의 대상으로 삼을 수 있다.

다만 법원으로서는 상대방 배우자가 근속 요건에 기여한 정도, 이혼소송 사실심 변론종결일부터 정년까지의 잔여기간 등을 민법 제839조의2 제2항이 정한 재산분할의 액수와 방법을 정하는 데 필요한 기타 사정으로 참작할 수 있다(대법원 2011.7.14. 선고 2009므2628,2635 판결). 

사실혼에 있어서의 재산분할

가을사랑

사실혼이란 당사자 사이에 혼인의 의사가 있고, 객관적으로 사회관념상으로 가족질서적인 면에서 부부공동생활을 인정할 만한 혼인생활의 실체가 있는 경우이다.

사실혼에 있어서는 법률혼에 대한 민법의 규정 중 혼인신고를 전제로 하는 규정은 유추적용할 수 없다.

그러나 부부재산의 청산의 의미를 갖는 재산분할에 관한 규정은 부부의 생활공동체라는 실질에 비추어 인정되는 것이므로 사실혼관계에도 준용 또는 유추적용할 수 있다(대법원 1993.8.27. 선고 93므447, 454 판결; 1993.11.23. 선고 93므 560 판결 각 참조).

원심이 이 사건 사실혼관계가 해소된 경우에 한쪽 당사자가 상대방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다고 본 것은 정당하다.

사실혼관계해소에 따른 재산분할청구사건은 민법과 가사소송법상의 재산분할에 관한 규정이 유추적용되므로, 민법 제839조의2 제2항, 가사소송법 제2조 제1항 나. 가사비송사건의 (2) 마류사건 중 제4호, 제46조의 규정에 의하여 상대방의 보통재판적소재지의 가정법원의 전속관할에 속한다.

퇴직금은 혼인중에 제공한 근로에 대한 대가가 유예된 것이므로 부부의 혼인 중 재산의 일부가 되며, 부부 중 일방이 직장에서 일하다가 이혼 당시에 이미 퇴직금 등의 금원을 수령하여 소지하고 있는 경우에는 이를 청산의 대상으로 삼을 수 있다.

가사비송절차에 관하여는 가사소송법에 특별한 규정이 없는 한 비송사건절차법 제1편의 규정을 준용하고 있으며, 비송사건절차에 있어서는 민사소송의 경우와 달리 당사자의 변론에만 의존하는 것이 아니고, 법원이 자기의 권능과 책임으로 재판의 기초가 되는 자료를 수집하는 이른바 직권탐지주의에 의하고 있다(가사소송법 제34조, 비송사건절차법 제11조)<대원 1995.3.28. 선고 94므1584 판결>.

재산분할의 기준 시점

가을사랑

재판상 이혼시의 재산분할에 있어 분할의 대상이 되는 재산과 그 액수는 이혼소송의 사실심 변론종결일을 기준으로 정한다.

법원으로서는 변론종결일까지 기록에 나타난 객관적인 자료에 의하여 개개의 공동재산의 가액을 정하여야 한다.

부부 각자에게 귀속하게 한 재산가액의 비율과 법원이 인정한 그들 각자의 재산분할 비율이 다를 경우에는 그 차액을 금전으로 지급·청산하게 하여야 한다(대법원 2000. 9. 22. 선고 99므906 판결).

이혼 시 재산분할의 비율

가을사랑

부부가 이혼할 때 법원에서 정하는 재산분할의 비율은 개별재산에 대한 기여도를 말하는 것이 아니다. 재산분할비율은 전체 새산에 대해 분할받을 수 있는 비율을 가리킨다.

채무 중에서 공동재산의 형성에 수반하여 부담한 채무는 청산 대상이 된다. 적극재산과 소극재산을 구별하여 분담비율을 달리 정하는 것은 허용되지 않는다. 분할대상 재산들을 개별적으로 구분하여 분할비율을 달리 정하는 것은 한 된다.

민법 제839조의2 제2항의 취지에 비추어 볼 때, 재산분할비율은 개별재산에 대한 기여도를 일컫는 것이 아니라, 기여도 기타 모든 사정을 고려하여 전체로서의 형성된 재산에 대하여 상대방 배우자로부터 분할받을 수 있는 비율을 일컫는 것이라고 봄이 상당하다.

부부 일방이 혼인 중 제3자에게 채무를 부담한 경우에 그 채무 중에서 공동재산의 형성에 수반하여 부담하게 된 채무는 청산의 대상이 된다.

부부 일방이 위와 같이 청산의 대상이 되는 채무를 부담하고 있어 총재산가액에서 위 채무액을 공제하면 남는 금액이 없는 경우에는 상대방의 재산분할 청구는 받아들여질 수 없다(대법원 1997. 9. 26. 선고 97므933 판결 참조).

따라서 법원이 합리적인 근거 없이 적극재산과 소극재산을 구별하여 분담비율을 달리 정한다거나, 분할대상 재산들을 개별적으로 구분하여 분할비율을 달리 정함으로써 분할할 적극재산의 가액을 임의로 조정하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001므718 판결).