김주덕 변호사의 문화산책

상속세부과처분취소

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상속세 및 증여세법은 상속세 과세가액을 산정할 경우 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액을 상속재산의 가액에 가산하도록 규정하였다.

이는 피상속인이 생전에 증여한 재산가액을 가능한 한 상속세 과세가액에 포함함으로써 조세부담 측면에서 상속세와 증여세의 형평을 유지함과 아울러, 장차 상속세의 과세 대상이 될 재산을 상속개시 전에 상속인 이외의 자에게 상속과 다름없는 형태로 분할·이전하여 정당한 누진세율에 의한 상속세의 부담을 회피하려는 행위를 방지하려는 데에 목적이 있다(대법원 1993. 9. 28. 선고 93누8092 판결, 헌법재판소 2006. 7. 27. 선고 2005헌가4 전원재판부 결정 참조).

원심은 원고들의 아버지 소외 1이 2005. 10. 31. 당시 배우자인 소외 2에게 토지매입자금 469,200,000원을 증여한 사실, 소외 2가 위 증여액에서 배우자증여공제액 3억 원을 뺀 169,200,000원을 증여세 과세표준으로 하여 계산한 증여세 23,840,000원을 납부한 사실, 소외 1과 소외 2는 2006. 11. 16. 협의이혼한 사실, 소외 1이 2007. 8. 13. 사망하여 원고들이 상속한 사실 등을 인정한 다음, 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 구 상증세법 제13조 제1항 제2호에 따라 소외 1의 상속재산 가액에 가산할 증여한 재산가액은 위 토지매입자금에서 배우자증여공제액 3억 원을 뺀 169,200,000원이라고 판단하고, 이를 기준으로 한 상속세 산출세액에서 이미 납부된 증여세 23,840,000원을 공제하는 방법으로 상속세를 계산하였다.

망인이 전처에게 증여한 재산은 위 토지매입자금 469,200,000원인바, 상속세 과세가액을 결정하기 위해 망인의 상속재산에 가산할 증여재산은 위 토지매입자금 자체이고, 그 가액은 증여 당시의 가액인 469,200,000원 전부라고 할 것이다.

상증세법 제28조 제1항은 상속세 산출세액에서 상속재산에 가산한 증여재산에 대한 증여세액(증여 당시의 당해 증여재산에 대한 증여세 산출세액을 말한다)을 공제한다고 규정하였다.

이 규정은 상속개시일로부터 일정한 기간 내에 증여한 재산가액을 상속재산 가액에 가산하도록 한 것에 대한 조정 조항으로, 증여한 재산가액이 상속재산 가액에 가산되어 상속세의 산출기준인 상속세 과세가액으로 되기 때문에 증여세를 고려하지 않는다면 동일한 재산에 대하여 상속세와 증여세를 이중으로 과세하거나 비과세 증여재산에 대한 상속세를 부과하는 결과를 초래하기 때문에 이런 불합리한 점을 제거하기 위하여 위와 같은 조항을 두게 된 것이므로, 위 조항에서 말하는 증여세액이란 증여재산에 대하여 부과된 또는 부과될 증여세액 혹은 비과세 증여재산의 경우는 과세대상인 것으로 가정하여 산출된 증여세액 상당액을 말한다(대법원 1979. 6. 12. 선고 77누304 판결 등 참조).

증여 당시 수증자가 배우자인 관계로 배우자증여공제를 받았다가 상속개시 당시에는 이혼으로 상속인이 아니어서 배우자상속공제를 받을 수 없게 된 경우, 상증세법 제28조 제1항에 따라 상속세 산출세액에서 공제할 증여세액은 실제로 납부된 증여세액이 아니라 증여한 재산가액에 대하여 배우자증여공제를 하지 아니하였을 때의 증여세 산출세액임을 지적하여 둔다(대법원 2012.5.9. 선고 2012두720 판결).

건축법상의 도로

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1. 도로의 개념

건축법 제2조 제1항 제11호는 도로의 개념을 다음과 정의하고 있다.

"도로"란 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적으로 자동차 통행이 불가능한 경우와 막다른 도로의 경우에는 대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로)로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말한다.

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 , 「도로법」 , 「사도법」 , 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

나. 건축허가 또는 신고 시에 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다) 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 위치를 지정하여 공고한 도로

2. 대지와 도로의 관계

(1) 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)

①건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그러하지 아니하다.

1. 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

2. 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

②건축물의 대지가 접하는 도로의 너비, 대지가 도로에 접하는 부분의 길이, 그 밖에 대지와 도로의 관계에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

(2) 건축법 제45조(도로의 지정·폐지 또는 변경)

①허가권자는 제2조제1항제11호나목에 따라 도로의 위치를 지정·공고하려면 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 이해관계인의 동의를 받지 아니하고 건축위원회의 심의를 거쳐 도로를 지정할 수 있다.

1. 허가권자가 이해관계인이 해외에 거주하는 등의 사유로 이해관계인의 동의를 받기가 곤란하다고 인정하는 경우

2. 주민이 오랫 동안 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 것인 경우

②허가권자는 제1항에 따라 지정한 도로를 폐지하거나 변경하려면 그 도로에 대한 이해관계인의 동의를 받아야 한다. 그 도로에 편입된 토지의 소유자, 건축주 등이 허가권자에게 제1항에 따라 지정된 도로의 폐지나 변경을 신청하는 경우에도 또한 같다.

③ 허가권자는 제1항과 제2항에 따라 도로를 지정하거나 변경하면 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 도로관리대장에 이를 적어서 관리하여야 한다. [개정 2011.5.30] [[시행일 2011.12.1]]

집행방법에 관한 이의

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집행방법에 관한 이의는 집행 또는 집행행위에 있어서의 형식적 절차상의 하자가 있는 경우에 할 수 있다.

집행의 기본이 되는 채무명의 자체에 대한 실체권리관계에 관한 사유나 그 채무명의의 성립과 소멸에 관한 절차상의 하자는 어느 것이나 집행방법에 관한 이의사유로 삼을 수 없다.

가처분신청취하서가 위조되었다는 사유는 가처분집행의 기본이 되는 가처분명령의 소멸에 관한 것이지, 그것이 집행법원의 집행행위인 가처분기입등기말소촉탁행위의 형식적 절차상의 하자에 해당한다고는 할 수 없다.

경매신청취하는 그것이 강제집행절차를 이루는 행위이기 때문에 그에 관한 하자는 집행이의의 사유가 될 수 있다.

그러나 가처분신청취하는 보전절차중 보존명령의 효력자체를 소멸시킬 뿐 보전집행에 직접 관련되지 아니하는 것이고, 또 집행법원에 의한 보전집행이나 그 집행취소는 보존명령의 효력에 따라 법원이 직권으로 하는 것이므로 위 양자는 구별하여 해석하여야 할 것이다.

가처분신청취하서가 위조되었다 하더라도 이는 집행방법에 관한 이의사유에 해당하지 않는다(대법원 1987.3.24. 자 86마카51 결정).

추심권능에 대한 가압류결정의 효력

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피압류채권에 대하여 채무명의가 있어도 채무자는 가압류결정에 대하여 이의신청을 할 수 있다.

가압류결정에 대한 이의신청은 가압류결정의 취소·변경을 구할 이익이 있는 한 가압류결정의 효력이 상실될 때까지 할 수 있다. 가압류결정의 집행이 종료하였다고 하여도 이의신청을 할 수 있다.

가압류결정에 대한 이의신청은 가압류결정의 당부를 다투는 것으로 가압류결정의 취소나 변경에 관한 사유는 제한 없이 이의 사유로 삼을 수 있는 것이므로 가압류결정이 추심권능에 대한 것으로 무효라는 사유는 충분히 이의 사유로 삼을 수 있다.

금전채권에 대하여 압류 및 추심명령이 있었다고 하더라도 이는 강제집행절차에서 압류채권자에게 채무자의 제3채무자에 대한 채권을 추심할 권능만을 부여하는 것으로서 강제집행절차상의 환가처분의 실현행위에 지나지 아니한 것이며, 이로 인하여 채무자가 제3채무자에 대하여 가지는 채권이 압류채권자에게 이전되거나 귀속되는 것이 아니므로, 이와 같은 추심권능은 그 자체로서 독립적으로 처분하여 환가할 수 있는 것이 아니어서 압류할 수 없는 성질의 것이다(대법원 1988. 12. 13. 선고 88다카3465 판결 참조).

추심권능에 대한 가압류결정은 효력이 없으며, 추심권능을 소송상 행사하여 승소확정판결을 받았다고 하더라도, 이러한 판결에 기하여 금원을 지급받는 것 또한 추심권능에 속하는 것이므로, 이러한 판결에 기하여 지급받을 채권에 대한 가압류결정도 추심권능에 대한 가압류로서 효력이 없는 것인바, 이 사건 가압류결정은 추심금 청구사건의 승소확정판결에 기하여 지급받을 채권에 대하여 발하여진 것으로, 추심권능을 목적으로 하는 것이므로 결국 그 효력이 없다.

가압류결정이 추심권능을 목적으로 하는 것인 이상, 설사 채무자가 후에 실시될 배당절차에서 일정한 금액을 배당금으로 지급받는다고 하더라도 배당받을 금액 범위 내에서 유효하다고 볼 수는 없다(대법원 1997. 3. 14. 선고 96다54300 판결). 

담보대출비율

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담보대출비율(주택담보인정비율, LTV = Loan To Value)을 초과하는 은행대출이 커다란 사회적 문제도 떠오르고 있다. 주택을 담보로 대출을 받았는데, 집값이 계속해서 떨어지게 되면 주택 소유자는 사실상 아무런 재산도 가지지 않고 있는 상황이 되기 때문이다. 이른바 깡통주택이 되는 것이다.

집값의 60%를 넘는 은행 주택담보대출 잔액이 44조원에 이른다. 이는 전체 주택담보대출 282조원의 15%가 넘는 규모에 해당한다. 매우 심각한 상황임을 알 수 있다. 대출 만기를 앞둔 하우스푸어들은 대출금을 갚기 위해 집을 팔려고 해도 주택에 대한 수요가 근본적으로 없어졌기 때문에 팔 수도 없고 대출금을 상환할 방법도 없는 상태가 되었다.

LTV 초과 대출분에 대해 만기연장을 위한 대출계약 갱신시 신용대출로 전환하도록 하는 것은 LTV 한도를 준수하면서도 가계의 원금상환 부담을 덜어주기 위해서다. 그러나 신용대출은 주택담보대출보다 금리가 높아 이자 상환부담이 커진다.

신용등급 하락 등으로 신용대출이 어려운 고객은 장기분할상환 대출로 전환하도록 유도한다. 정부는 LTV가 60%를 초과하더라도 당장 상환을 요구하지 말고 초과 대출분을 신용대출이나 장기상환분할대출로 전환해줄 것을 은행에 요구하고 있다.

장기분할상환 대출은 LTV 한도가 통상 10%포인트 정도 올라가 대출자는 원금상환 압박에서 벗어날 수 있다. 주택금융공사의 부동산담보부증권(MBS)과 연계된 대출은 장기분할상환 대출로 전환할 경우 LTV 한도가 20%포인트까지 상승한다.

이전고시의 효력 발생에 따른 법적 효과

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<이전고시의 효력 발생으로 이미 대다수 조합원 등에 대하여 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속 관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 관리처분계획을 수립하여 이전고시 절차를 거치도록 하는 것은 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치된다.>

＊이전고시가 효력을 발생한 시점 이후에는 공익적 관점에서 정비사업과 관련하여 새로 관리처분계획을 수립하여 이전고시 절차를 거치도록 하는 것은 허용되지 않는다는 취지이다.

<이전고시가 효력을 발생하게 된 이후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 봄이 타당하고(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 참조), 이는 관리처분계획에 대한 인가처분의 취소 또는 무효확인을 구하는 경우에도 마찬가지이다.>

* 조합원이 관리처분계획의 취소나 무효확인을 구하는 경우, 만일 이전고시가 효력을 발생하게 된 시점 이후라면 이러한 소송을 법률상 이익이 없다.

사업시행자는 분양신청기간이 종료한 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 조합총회에서 조합원 총수의 과반수 이상 찬성으로 의결한 뒤 토지 등 소유자의 공람 및 의견청취절차를 거쳐 시장·군수의 인가를 받아야 하고 이는 관리처분계획을 변경하고자 하는 경우에도 마찬가지이다(대법원 2012.5.24. 선고 2009두22140 판결). 

DTI 규제

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Debt to Income(총부채상환비율) 규제라 함은 빚을 갚을 능력보다 더 많은 돈을 빌리는 것을 막기 위해 금융기관이 대출받는 사람의 소득에 따라 대출 금액을 제한하는 제도를 말한다.

대출 신청자의 연소득에서 금융기관에 갚아야 할 부채의 연간 원리금이 차지하는 비율을 규제하는 것으로, 소득이 적을수록 대출받을 수 있는 금액이 줄어든다.

현재 서울 아파트 시장은 저가 위주의 실수요자 시장으로 재편되고 있는 상황이다. 일반적으로 교육환경이 좋고 재건축 투자 수요가 많다고 알려져 고가 아파트가 많은 구는 거래량 침체에 시달리고 있다.

연도별 가계부채 현황을 보면, 2004년 495조원, 2005년 544조원, 2006년 606조원, 2007년 665조원, 2008년 725조원, 2009년 780조원, 2010년 847조원, 2011년 913조원이다. 7년간 두 배나 늘었다. 국민 자산의 대부분이 부동산인 현실에서 집을 사든, 생활자금을 대출하든 그 무엇이든 담보로 부동산을 걸었을 것이다. 가계부채의 상당량은 부동산 담보대출이다.

분양가상한제

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정부는 민간주택에 대한 분양가상한제를 폐지하고, 재건축 초과이익 부담금 부과를 중지할 것을 검토하고 있다. 취득세 인하와 총부채상환비율(DTI) 완화, 다주택자 양도세 중과 폐지는 추진하지 않을 방침이다. 취득세의 경우 지방정부 재원부족을 우려한 행정안전부가, DTI는 가계부채 문제 때문에 금융위원회가 완강하게 반대하고 있다.

재건축 부담금 부과제도는 재건축추진위원회 승인시점(구성일)부터 재건축 준공 때까지 집값 상승분에서 개발비용과 가격 상승분을 뺀 초과이익의 10~50%를 국가가 환수하는 제도를 말한다. 국토부는 5·10 대책에서 2006년 도입된 재건축 부담금 제도를 2014년말까지 2년간 한시적으로 중단하겠다고 밝힌 바 있다.

분양가상한제는 2007년 9월 부동산 시장 과열로 공공·민간택지까지 전면 시행돼 20가구 이상 공동주택에 의무적으로 적용돼왔다.

중소형아파트 분양가는 택지비+건축비+가산비용으로 구성되며, 중대형아파트 분양가는 택지비+건축비+가산비용+채권으로 결정된다. 분양승인권자인 지방자치단체는 기본형 건축비를 상하 5% 범위 내에서 조정할 수 있다. 여기에 택지비와 가산비를 더해 분양가를 결정한다. 마이너스옵션 품목으로는 바닥재, 벽지, 주방가구 등이 결정돼 마이너스옵션을 선택할 경우 15% 가량 분양가가 낮아질 수 있다.

분양가상한제는 분양가를 시장가격 이하에서 최고가격을 설정하여 무주택자들의 주택가격 부담을 완화시키고자 하는 제도이다. 단기적으로 분양가에 대한 부담이 줄어들기 때문에 주택소비자에게 유리한 면이 있다.

분양가상한제는 분양가격이 시장가격보다 낮은 결과 전매차익이 발생하게 되므로 투기수요를 유발시키고 주택건설업체의 수익성을 악화시킨다. 때문에 신규주택의 공급을 감소시키고 주택건설업체간의 경쟁력을 약화시켜 주택산업의 생산성을 저하시키게 된다.

공급가격을 분양가에 맞추려면 결국 분양주택의 질적 수준이 떨어질 수밖에 없는 결과를 초래하게 하고 민간주택공급을 위축시킴으로써 중고주택의 가격을 상승시키게 된다.

실수요자들은 암시장에서 프리미엄을 더 주게 됨으로써 시장가격보다 더 높은 가격으로 주택을 구입하게 되고 주택의 과소비를 초래하고 저소득층의 주택난이 심화되어 소득의 형평성을 저해하게 된다.

변액연금의 수익률

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2008년 미국에서 시작된 글로벌 금융위기가 그 해결책을 못 찾고 수년째 헤매고 있다. 펀드 등 투자형 금융상품들의 인기도 예전만 못하다. 변액연금보험은 특별 계정, 즉 펀드의 수익률이 너무 낮고, 변액보험에 지나치게 높은 사업비를 지출하는 문제가 있다.

변액보험은 2001년7월 처음 등장하였다. 2000년 이전에는 위험자산인 주식의 기대수익률이 안전자산인 채권의 기대수익률에 비하여 훨씬 낮았다. 2000년대에 들어서면서 주식의 기대수익률이 채권의 기대수익률을 앞지르기 시작했다. 이에 따라 2001년 7월 변액보험이 우리나라에 첫선을 보인 후 시장에서 크게 확대되었다. 변액보험은 원래 인플레이션으로부터 생명보험 급부의 실질가치 저하에 대처하기 위하여 고안된 것이다.

변액연금은 펀드와 비교되기도 하지만, 펀드는 수익을 목적으로 하는 투자상품이고, 변액연금은 노후에 안정된 삶을 목적으로 하는 보장상품이다. 변액연금의 본질은 돈의 가치에 투자하는 것이 아니라 실물의 가치에 투자하여 물가상승을 추적한다는 것이다. 은퇴자산 마련에 인플레이션이 치명적인 이유는 물가가 복리로 상승한다는 것이다.

2006년, 2007년 주식시장의 활황과 함께 보험사들의 주력 상품이 되었고, 변액보험은 저금리 시대에 노후를 준비할 수 있는 유일한 대안으로 부상하였다. 그러나 2008년부터 시작된 글로벌 금융위기가 현재까지 지속되며 변액보험의 수익률은 크게 줄었다.

사업비란 보험회사가 회사를 운영하는데 드는 비용을 말한다. 보험의 광고, 유치, 운영 등에 비용이 발생하게 된다. 그 비용은 순보험료와 더해져서 고객이 납부하는 보험료가 된다. 이 사업비를 받은 보험회사는 그에 맞는 사망보장, 질병보장, 노후보장, 금융서비스와 사후 관리 등 다양한 의무를 진다. 변액연금보험은 투자성향이 강한 실적배당상품이기 때문에 고객들은 수익률에 매우 민감하게 반응한다.

인플레이션은 단기적으로 기업의 이익을 악화시켜 주가의 하락요인이 되나, 장기적으로는 주가를 상승시키는 원동력이라고 할 수 있다. 기업이 인플레이션을 극복하기 위하여 제품가격을 인상하게 되면 그 인상률만큼 매출, 판매원가, 순이익 등도 같이 증가한다. 이러한 과정을 반복하며 독과점업체들은 인플레이션을 초과하는 성장을 할 수 있게 되는 것이다.

공공관리제

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공공관리제라 함은 재건축·재개발 사업의 투명성을 높이고 조합원들의 부담을 낮추기 위해 지방자치단체가 사업계획 수립부터 완료까지 개입해 진행을 도와주는 제도를 말한다. 공공관리제에서는 'OS(아웃소싱) 홍보요원'으로 불리는 외부 홍보직원들의 동원이 원천적으로 금지된다.

공공관리제 도입으로 시공사 선정단계에서 건설사가 구체적인 공사비 내역을 공개해야 한다. 과거와 같이 시공사 입찰 땐 조합원들의 비위를 맞추며 뻥지분(시공사가 높은 무상지분율을 약속하고 지키지 않는 것) 등 허황된 이익을 약속하다가 후에 이를 뒤집는 방식은 더 이상 사용할 수 없게 되었다.

재건축추진위원회 구성단계부터 자금을 대는 등의 방식으로 사실상 실질적인 입찰과정 없이 재건축 사업에서 큰 영향력을 행사해 왔던 건설사들의 입지는 크게 줄어들었다.

조합이 제시한 입찰조건은 '지분제'다. 시공사가 조합원들에 일정비율의 무상지분(예를 들어 무상지분율 150%면 30평형 소유자가 추가비용 없이 45평형 입주가능)을 보장하고, 공사비는 재건축 뒤 늘어난 일반분양 아파트로 돌려받는 소위 '대물변제' 방식이다. 집값이 뛸 땐 그만큼 개발이익을 더 가져갈 수 있어 이롭지만, 하락국면엔 자칫 떨어진 집값만큼 손해를 볼 수도 있다.