영세한 임차인을 위한 법적 보호장치

영세한 임차인을 위한 법적 보호장치

 

가을사랑

 

1. 주택임대차보호법의 적용대상

 

주택임대차보호법이 적용되는 범위는 제한되어 있기 때문에 어느 경우에 이 법을 적용할 수 있느냐 하는 점은 매우 중요하다. 특히 임차인의 경우에는 자신의 임대차계약이 이 법의 적용을 받아 보호대상이 되느냐에 대해 처음부터 관심을 가져야 한다.

 

* 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되는 것은 아니고, 주택 소유자는 아니더라도 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결 등 참조).

 

* 주택 소유자가 아닌 사람도 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가지고 있는 상태에서 임대차계약을 체결하였으면 주택임대차보호법은 적용된다.

 

2. 소액임차인 등의 우선변제권

 

소액임차인 등이 살고 있는 동안에 집이 경매로 넘어가게 되면 큰일이다. 이때 우선변제권이 있는지 여부는 중요한 관심사다. 사람들은 일반적으로 법을 잘 모르고 평소에는 별로 관심을 두지 않는다. 그러다가 막상 문제가 생기면 허둥지둥대고 커다란 손해를 보게 된다. 매우 안타까운 일이다. 평소에 귀찮더라도 자신의 재산을 지키는 노력을 열심히 하도록 해야 한다.

 

* 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조).

 

* 주택과는 별도로 대지만이 경매로 넘어갈 경우에도 임차인은 일정한 요건을 갖추었으면 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.

 

* 우선변제권은 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 임차인은 그 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 참조).

 

* 이러한 법리는 여러 필지의 임차주택 대지 중 일부가 타인에게 양도되어 그 일부 대지만이 경매되는 경우도 마찬가지이다.

* 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 후에 임대차계약이 갱신되더라도 대항력과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결, 대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다76427 판결 등 참조)<대법원 2012.7.26. 선고 2012다45689 판결>.