<다른 사람 명의로 아파트를 산 경우>

<다른 사람 명의로 아파트를 산 경우>

부동산실명법은 명의신탁을 무효로 하고 있다. 명의신탁약정에따라 이루어진 등기도 역시 무효가 된다.

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항은 “명의신탁약정은 무효로 한다.”고 규정하고 있다.

또한 제2항은 “명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다.

따라서 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산의 취득에 관한 계약을 체결한 후 그 계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다.

예를 들어 갑이 자신의 돈 3억 원을 가지고 을에게 부탁하여 을의 명의로 병의 아파트를 구입하도록 하였다. 이와 같은 계약명의신탁약정에 따라 을은 병으로부터 병의 소유 아파트를 매수하여 을 자신의 명의로 등기를 이전하였다. 이때 을은 병에게 이와 같이 아파트를 매수하는 것이 갑의 자금으로 인한 것이며, 명의만 을 앞으로 해놓는다는 사실을 이야기하지 않았다. 병은 단순히 을이 아파트를 사는 것으로만 알고 있었다.

이런 경우 갑과 을 사이에 체결된 계약명의신탁약정은 당연히 법에 의해 무효가 된다. 하지만 병은 전혀 이러한 사실을 모르고 있었기 때문에 을과 병 사이에 체결된 매매계약과 소유권이전등기는 효력을 가진다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2011두5056 판결).

부동산실명법 제4조 제2항 단서에서 ‘다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있기 때문이다.

그리고 이때 계약의 상대방인 소유자가 계약명의신탁 약정사실을 알고 있었다는 점은 명의수탁자 명의로 이루어진 등기가 무효임을 주장하는 자가 증명하여야 한다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결, 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결 등 참조).

위 사안에서 병이 계약명의신탁 약정사실을 알고 있었다는 사실에 대해서는 갑이 증명하여야 한다는 것이다.