재건축조합장이 차용하고 상가를 담보로 제공한 경우
사업시행자는 재건축조합이 된다. 재건축조합은 도시정비법에 따라 특정 지역의 지상에 있는 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 아파트를 재건축하기 위하여 사업계획지역 내의 주택소유자들을 구성원으로 하여 설립된 것이다.
재건축조합의 정관에는 조합장은 조합을 대표하여 그 사무를 총괄한다고 규정하면서, 조합원총회의 승인사항으로 사업계획의 결정, 규약의 제정 및 시공회사의 선정을 규정하는 것이 보통이다.
임원회의 의결사항으로 규약의 제·개정, 사업시행계획, 예산으로 정한 사항 이외의 조합원에게 부담되는 사항, 부과금의 결정 및 징수방법, 기타 재건축사업 및 조합의 운영에 관련된 사항을 규정한다.
재건축조합이 조합장이 갑으로부터 1억원을 차용하고, 그에 대한 담보로 조합에서 신축예정인 상가건물 중 1층 약 90평을 갑에게 매도하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하여 주었다. 원심에서는 조합장과 갑 사이의 양도담보약정으로 봄이 상당하다고 하고, 조합은 비법인사단으로서 그 재산은 조합원의 총유에 속하므로 그 재산의 처분에 관하여는 조합의 정관에 정하는 이외에는 민법 제276조가 정하는 바에 따라야 하는데, 조합의 정관에는 조합재산의 처분에 관하여 아무런 명시적 규정을 두고 있지 아니하므로 조합원의 총유에 속하는 이 사건 건물들에 대한 담보제공행위는 총유물의 처분에 해당하여 조합원 총회의 결의에 따라야 함에도 불구하고, 조합원 총회를 거치지 아니하고 행한 담보제공행위는 조합에 대하여 효력이 없다는 주장에 대하여 정관에는 재산처분 및 업무집행에 관한 규정이 있어 별도로 민법의 규정을 적용할 여지가 없으므로 위 주장은 이유 없다고 배척하였다.
주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합인 피고 조합은 민법상의 비법인사단에 해당하고, 조합의 실체가 비법인사단이라면 조합이 주체가 되어 신축 완공한 이 사건 상가건물은 조합원 전원의 총유에 속한다고 할 것이다. 한편, 총유물의 관리 및 처분에 관하여 피고 조합의 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 이에 따라야 하고, 그에 관한 정관이나 규약이 없으면 조합원 총회의 결의에 의하여 하는 것이므로 정관이나 규약에 정함이 없는 이상 비록 조합의 대표자인 조합장에 피고 조합의 재산인 이 사건 상가건물을 처분하였다고 하더라도 그러한 절차를 거치지 아니한 재산처분행위는 무효라고 할 것이다(대법원 1996. 8. 20. 선고 96다18656 판결 참조).
조합의 정관은 조합장의 대표권을 정하고, 조합원총회의 승인사항과 임원회의 의결사항을 규정하여 조합의 대표자인 조합장의 대표권에 관한 제한을 두고 있을 뿐이고, 조합의 조합원의 총유에 속하는 재산의 처분에 관하여는 그 정관이나 규약에 아무런 정함이 없는 사실을 알 수 있다.
사정이 이러하다면 조합의 대표자가 총회의 결의 없이 조합의 총유에 속하는 이 사건 상가건물들을 갑에게 양도담보로 제공하기로 한 약정은 무효라고 할 것이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다10246 판결).