임대차관계의 현황조사

임대차관계의 현황조사

 

가을사랑

 

<공동주택에 관한 경매절차에서 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관이 건축물관리대장에 표시된 공동주택의 명칭인 “시티빌리지”로 전입신고된 세대주의 주민등록만 확인하고 그 공동주택의 외벽에 표시된 명칭인 “씨티빌리지”로 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인하지 않아 집행법원이 현황조사보고서에 따라 매각물건명세서를 작성하면서 ‘조사된 임차내역 없음. 임대차관계 미상 현황보고서 참조’라고 기재하였다.

 

그 결과 경매절차에서 공동주택을 매수하여 소유권을 취득한 자가 “씨티빌리지”로 전입신고한 임차인에게 임대차보증금을 반환해 주는 손해를 입은 사안이다.

 

대법원은 집행관에게 건축물관리대장에 표시된 명칭과 다른 명칭으로 전입신고된 세대주의 주민등록까지 확인할 주의의무가 없다는 이유로 국가의 배상책임을 인정하지 않았다.>(대법원 2010.4.29. 선고 2009다40615 판결)

 

* 경매절차에 있어서 부동산현황조사 및 매각물건명세서의 작성은 매각대상 부동산의 현황을 정확하게 파악하여 일반인에게 그 부동산의 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 매각대상 물건에 관하여 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예상 밖의 손해를 입는 것을 방지하고자 함에 그 목적이 있다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정 참조).

 

* 부동산현황조사를 하는 집행관은 집행법원에 대하여는 물론 부동산의 매수희망자에 대한 관계에서도 목적부동산의 현황을 가능한 한 정확하게 조사할 주의의무를 부담한다.

 

* 집행관이 현황조사를 행함에 있어서 통상 행하여야 하는 조사방법을 채택하지 아니하거나 조사결과에 대하여 충분한 검토 및 평가를 하지 아니하여 그 기재 내용과 목적부동산의 실제 상황 사이에 간과하기 어려운 차이가 발생한 경우에는 집행관이 그 주의의무를 위반하였다고 인정할 수 있다.

 

* 민사집행법 제85조 제1항은 집행관에 의한 부동산현황조사의 대상으로 부동산의 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수 등 임대차관계에 관한 사항을 포함하여 정하고 있다.

 

* ‘부동산 경매·입찰절차에서 현황조사시 유의사항’(대법원 재판예규 제880호)은 “현황조사의 대상이 주택인 경우 임대차관계의 확인을 위하여 매각부동산 소재지에 주민등록전입신고된 세대주 전원에 대한 주민등록 등·초본을 발급받아 현황조사보고서에 첨부하여야 한다”고 정하고 있다.

 

* 집행관은 주택에 대한 현황조사시 임대차관계의 확인을 위하여 그 주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인할 주의의무가 있다고 할 것이다.

 

* 구 주민등록법 시행령(2009. 8. 13. 대통령령 제21683호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제9조 제3항은 “공동주택에 관한 주민등록표 등 주민등록 관계서류의 주소는 지번 다음에 건축물관리대장 등에 따른 공동주택의 명칭과 동·호수를 기록한다”고 정하고 있다.

 

* 공동주택에 대한 임대차관계의 현황조사를 하는 집행관으로서는 위와 같이 그 공동주택의 소재지에 전입신고된 세대주의 주민등록을 확인함에 있어서 다른 특별한 사정이 없는 한 전입신고가 구 주민등록법 시행령 제9조 제3항에 따라 건축물관리대장 등에 표시된 공동주택의 명칭과 동·호수로 이루어졌을 것이라는 전제 아래 그 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지를 확인하면 족하고 그와 다른 명칭으로 전입신고된 세대주가 있는지 여부까지 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없다. 이는 그 공동주택의 외벽에 건축물관리대장 등에 표시된 명칭과 다른 명칭이 표시되어 있다고 하여도 기본적으로 달리 볼 것이 아니다.