주택임대차의 묵시적 갱신의 경우 기간

주택임대차의 묵시적 갱신의 경우 기간

 

가을사랑

 

<1998. 6. 15. 갑이 을에게 병 소유 아파트를 임대차기간 6월로 하여 임대한 후 해지 통지 없이 임대차계약을 갱신하여 오다가 2006. 5. 25. 계약 해지를 통지하여 임대차보증금을 공탁하였고, 그 후 을이 병의 요구에 따라 2009. 3. 2. 아파트를 병에게 인도한 사안에서, 구 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 기간을 2년으로 하여 묵시적으로 갱신되어 온 위 임대차계약은 만료일이 2006. 6. 14.이어서 그로부터 1월 내에 이루어진 해지 통지가 효력이 없어 다시 2년간 갱신되었고, 그 후 을이 병의 요구로 아파트를 인도함으로써 임대차가 종료되었으므로, 같은 취지에서 아파트 인도일인 2009. 3. 2.까지의 차임 상당액을 손해배상으로 인정한 원심판단은 정당하다고 한 사례>(대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결)

 

* 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서(민법 제618조 참조), 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다38325 판결 등 참조).

 

* 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조 제1항에 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정하고 있다.

 

* 같은 법 제6조 제1항에 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다.

 

* 따라서 위 법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결 등 참조).