임차권의 양도 및 묵시적 갱신

임차권의 양도 및 묵시적 갱신

 

주택을 임차하여 살고 있는 세입자가 자신의 전세권이나 임차권을 타인에게 양도하는 경우가 있다. 이런 경우 많은 문제가 발생한다. 또한 아파트에 세를 살고 있는 임차인이 계약기간 2년이 다 되어갈 때, 법적 조치를 취하지 않게 되면 자동연장이 된다. 이럴 때 또한 분쟁이 발생한다.

 

임차권의 양도라 함은 임차인이 임차권을 제3자에게 양도하는 것을 말한다. 임차주택의 전대라 함은 임차인이 임차주택에 관하여 제3자와 임대차관계 또는 사용대차관계를 체결하는 것을 말한다.

 

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조).

 

임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

주택임대차의 당사자가 그 존속기간을 계약으로 정한 경우에는 원칙적으로 그 기간이 존속기간이 된다. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 한다. 당사자가 이에 위반되는 약정을 하더라도 그것이 임차인에게 불리한 것이라면 그 효력이 없다.

 

임대차의 존속기간의 갱신에는 명시적 갱신과 묵시적 갱신이 있다. 임대차기간의 명시적 갱신이라 함은, 임대인과 임차인의 합의로 임대차의 동일성을 유지하면서, 그 존속기간을 연장하는 것을 말한다. 묵시적 갱신이라 함은 임대차기간이 만료된 후에도 임차인이 임차물의 사용수익을 계속 하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 보는 것을 말한다.

 

임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 계약조건을 변경해야만 갱신하겠다는 통지를 하지 않은 경우에, 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 같은 조건으로 계약을 갱신한 것으로 본다. 임차인이 기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 경우에도 같다.