등기하지 않는 주택임차권의 대항력이란 무엇인가?

등기하지 않는 주택임차권의 대항력이란 무엇인가?

 

아파트나 빌라, 다세대주택 등에 세를 살고 있는 사람은 전세권등기, 임차권등기를 하지 않는 경우 불안할 수 있다. 이때 민법 이외의 특별법인 주택임대차보호법에 의해 전세금이나 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법이 있다.

 

그것은 바로 임차인이 임차한 주택에 이사를 하고, 주민등록을 이전하며, 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이다. 이러한 주택의 인도와 주민등록, 확정일자로 인해 비록 임차권등기를 하지 않더라도 제3자에 대한 대항력을 갖게 되는 것이다.

 

임차인의 대항력은 주택이 경매로 넘어갈 때, 가장 확실하게 효력을 발휘한다. 또는 주택의 소유권이 매매 등으로 바뀔 때에도 주택의 양수인에 대하여 효력을 가진다. 이른바 단순한 채권에서 물권적 성격을 가지는 임차권으로서 효력을 가지기 때문이다.

 

원래 민법에 의한 전세권과 임차권은 본질적으로 다르다. 전세권은 건물등기부상에 전세권의 등기를 하는 것이고, 임차권은 단순한 임대차계약에 의한 채권적 권리에 불과하다.

 

임차권은 등기부에 등기를 하지 않기 때문에 제3자가 그 내용을 알 방법이 없다. 그런데 임차권을 등기하지 않고 제3자에게 공시하여 대항력을 인정하기 위한 방법으로 만든 제도가 바로 주택임대차보호법 상의 ‘주택의 인도와 주민등록’이다.

 

임대인이 임차인에게 임대차계약에 따라 주택을 인도하여야 비로소 대외적으로 대항력을 가지는 것이다.

 

그런데 주택의 인도라는 사실을 제3자가 알기 어려우므로 주민등록을 임차주택에 옮겨놓도록 한 것이다. 주택의 인도는 주택에 대한 점유의 이전을 의미한다.

 

임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문의 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등을 고려해야 한다.

 

임차인의 주민등록은 임차권의 핵심적인 공시방법이기 때문에 법적으로 확실하게 되어야 한다.

 

주택의 인도와 주민등록은 임차권등기 또는 전세권등기에 갈음하여 임차권과 전세권을 보호하기 위해 마련된 특별제도이기 때문에 주민등록은 건물등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 한다.

 

임차인의 전입신고를 할 시점을 기준으로 건축물관리대장과 건물등기부등본 상의 지번이 일치하여야 한다.

 

임대차에 있어서 공시방법으로서 주민등록의 유효성에 관한 판례는 많이 있다. 대법원은 임차인의 보호와 경매에 참여하는 입찰자의 권리를 보호하기 위한 측면에서 주민등록이 유효한 공시방법이라고 볼 수 있는지 여부를 판단하고 있다.

 

경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데 아무런 어려움이 없는 경우에는 임차인의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 한다(대법원 2003. 6. 10. 2002다59351).

 

다가구주택은 공동주택이 아니라 단독주택이므로 전입신고를 할 때 지번만 기재하면 되고, 편의상 부여된 호수를 기재하지 않거나 잘못 기재하였더라도 대항력에는 영향을 미치지 않는다.

 

그러나 다세대주택의 경우에는 동 호수의 표시를 정확하게 표시하여야 유효한 공시방법을 갖춘 것으로 된다. 임차인들이 다세대주택의 동 호수 표시 엾이 일부지번으로만 주민등록을 한 경우에 임차인들은 그 임차주택에 관한 임대차의 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없다.

 

공시방법으로서 주민등록은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다. 임차인이 임차주택을 간접점유하는 경우에, 직접점유자가 주민등록을 마치면 그 다음날부터 임차인은 대항력을 취득한다.