임대인의 수선의무와 임차인의 원상회복의무

임대인의 수선의무와 임차인의 원상회복의무

 

아파트와 같은 주택의 임대차에 있어서 임대인이 부담하는 수선의무와 임차인의 원상회복의무는 매우 중요하다. 이 때문에 가끔 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생한다.

 

임대차계약기간이 종료하면 임차인은 목적물을 원상의 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 의무를 진다. 임대인은 임차인으로부터 목적물을 반환받음과 동시에 보증금을 반환하여야 한다.

 

현실적으로는 주택을 반환함에 있어서 어느 정도, 어떤 상태로 반환하여야 하는가 하는 문제가 생기고, 이에 관한 분쟁이 가끔 발생한다.

 

임차인은 그가 목적물을 임차 받았을 때의 상태로 원상회복하면 된다. 임차인이 임차 받았을 때, 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무는 인정되지 않는다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

 

임차인에게 임대차 종료로 인한 원상회복의무가 있는데도 이를 지체한 경우 이로 인하여 임대인이 입은 손해는 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

 

건물임대차에 있어서 임대차종료후 임차인이 임차목적물을 원상회복하여 명도할 의무와 임대인이 연체차임 기타 손해배상금을 공제하고 남은 임차보증금을 반환할 의무와는 동시이행의 관계에 있다.

 

임차인이 원상회복을 하지 않을 의사를 명백히 표시하는 경우 임대인은 임차보증금을 준비하고 그 수령 및 임차목적물의 원상회복과 명도를 최고하는 구두제공의 방법에 의하여 임차인을 지체에 빠뜨릴 수 있다.

 

임차인이 목적물을 반환할 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 원상회복은 임차인이 목적물을 인도받았을 때의 상태로 회복시키면 된다. 임차인의 원상회복의무는 임대차가 종료된 경우이면, 설사 임대인의 유책사유로 중도에 해지된 때에도 인정된다.

 

임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는 경우에는 임대인에게 손해를 배상하여야 한다. 손해의 내용은 원상회복을 하는 데 필요한 비용과 그 동안 이용하지 못한 데 따른 손해를 말한다.

 

임대인의 수선의무 불이행이 있으면 임차인은 손해배상청구권과 계약해지권, 차임지급거절권 및 감액청구권을 가진다.

 

임대인이 임대물의 보존에 필요한 수선을 하려고 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다. 그런데 임대인이 임차임의 의사에 반하여 보존행위를 하고, 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는, 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

 

임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다.

 

그러나 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다.

 

그러나 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이다.

 

대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결).

 

수선의무는 수선이 가능한 때에만 인정되며, 수선이 불가능한 때에는 임대물의 전부 또는 일부의 멸실에 의한 이행불능이 문제된다.

 

수선의무는 천재 기타 불가항력으로 임대물이 파손된 경우뿐만 아니라 임차인의 유책사유로 파손된 경우에도 인정된다. 후자의 경우에는 임차인이 손해배상책임을 짐은 당연하다.

 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151,2168 판결).