깡통전세에서 보증금을 받는 방법은?

깡통전세에서 보증금을 받는 방법은?

 

아파트나 빌라, 연립주택과 같은 주택에 세를 살고 있는 임차인이 집주인에게 맡겨놓은 보증금을 떼어먹히지 않는 방법은 무엇일까? 우리 법에서는 이와 같은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도로 어떠한 것을 갖추고 있을까?

 

최근에 깡통전세가 사회적 이슈로 되고 있다. 집값이 상승할 때, 전세값도 덩달아 상승하기 때문에, 주택을 전세를 끼고 사는 방식으로 이른바 갭투자를 했다가 나중에 집값과 전세값이 동시에 하락하면서 문제가 발생한다.

 

예를 들어 연립주택을 전세 2억원을 끼고, 2억 5천만원에 샀는데, 3년이 지난 후 그 연립주택의 매매시세는 1억8천만원 정도이고, 전세금은 1억2천만원 정도가 되면 집주인의 입장에서는 전세금을 빼줄 방법이 없게 된다.

 

원래 집주인은 전세를 놓게 되면, 그 전세금을 은행에 예금하고 있어야 하는데, 대부분 다른 용도로 사용해 놓고, 전세금에 대한 담보로 자신의 소유 집이 있기 때문에 세입자에게 걱정하지 말라고 하지만, 그것은 정상적으로 집값과 전셋값이 유지되거나 계속 상승할 때 이야기지, 만일 집값이나 전셋값이 하락하면 집주인은 결국 자신의 빚에 해당하는 전세금을 반환할 경제적 능력이 되지 않아 채무불이행상태가 되는 것이다.

 

집주인은 전세든 사람에게 알아서 빼가라고 하고, 새로 들어올 세입자가 없을 때, 잘못하면 그 연립주택은 경매로 넘어가는데 그렇게 되면 세입자는 전세금 2억원에서 절반 정도 손해를 보게 된다.

 

주택임차인을 보호하기 위한 일차적인 제도는 주택임대차보호법에서 정한 일정한 요건, 즉 임차인이 집주인과 임대차계약서를 작성한 다음, 그 계약서를 주민센터에 가서 확정일자를 받고, 임차한 주택에 주민등록을 이전하고 전입신고를 마치면 그 다음날부터 보증금에 대하여 대외적으로 대항력을 가지고 우선변제권을 확보하게 된다.

 

임차인이 대항력을 갖게 되면, 그 이후에 집주인이 주택에 관하여 은행에 근저당권을 설정하여도 임차인의 보증금이 선순위로 인정이 된다.

 

만일 집주인이 은행에 대한 대출금을 갚지 못하여 은행에서 근저당권에 기하여 임의경매절차를 진행하게 되면, 임차인은 경매에서 주택을 낙찰받은 경락인에게 임대차관계를 주장할 수 있고, 경락인으로부터 보증금 전액을 변제받을 수 있다.

 

그러나 임차인이 경매절차에서 법원에 배당요구를 하면 임대차관계는 소멸하고 보증금 상당액을 배당받을 수 있다. 만일 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액에 대해서 변제받을 때까지 임대차관계는 존속하는 것으로 간주되고 경락인은 임대인의 지위를 승계하게 된다. 따라서 나머지 보증금액은 경락인으로부터 받을 수 있다.

 

임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는, 임차권은 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만 보증금이 전부 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 소멸하지 않는다. 그 결과 보증금 전액을 변제받을 때까지 임대차관계는 존속하고 경락인이 임대인의 지위를 승계하게 된다.

 

우선변제의 효력이 있는 임대차보증금채권은 당연히 배당을 받을 수 있는 채권이 아니고, 배당요구가 필요한 배당요구채권이어서 임차인이 경락기일까지 배당요구를 한 경우에 한하여 비로소 배당을 받을 수 있다.

 

임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.

 

우선변제를 받을 임차인의 범위에 관하여, 시행령 제11조는 ‘법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다’고 규정하고 있다. 이 조항은 2018. 9. 18. 개정되었다.

 

① 서울특별시: 1억1천만원, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원, ③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원, ④ 그 밖의 지역: 5천만원

 

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2018.9.18> ① 서울특별시: 3천700만원, ② 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원, ③ 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원, ④ 그 밖의 지역: 1천700만원