10년까지 상가임대차계약을 갱신요구할 수 있는 권리

10년까지 상가임대차계약을 갱신요구할 수 있는 권리

 

상가건물 임차인의 권리를 보호하기 위하여 상가건물임대차보호법은 임차인의 갱신요구권을 특별히 규정하고 있다. 종전에는 갱신요구권을 최초 임대차기간을 포함하여 5년까지로 하였는데, 2018년 10월 16일 개정된 법에서는 이를 10년까지로 변경하였다.

 

즉, 상가임대차법 제10조 제2항은, ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다’고 규정하고 있다.

 

상가건물 임차인이 최초 임대차기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

 

따라서 상가임차인은 자신이 임차한 상가건물을 최초 계약체결한 날로부터 10년까지는 계속해서 임대인에게 전 임대차와 같은 조건으로 계약갱신을 요구할 권리를 가진다. 이러한 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 갱신을 거절하지 못한다. 설사 임대인이 갱신을 거절한다고 해도 법은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.

 

임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정법률은 부칙에 의해 공포한 날부터 시행하는데, 상가임대차법 제10조 제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일부터 시행되는 것이다.

 

그리고 부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)는, ‘제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있다.

 

부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 위 개정 상가임대차법이 시행되는 2018년 10월 16일 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018년 10월 1일 이전에 체결되었지만 2018년 10월 16일 이후 갱신되는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정 법률 시행 후에 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결 참고).

 

*** 참조 조문

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16>

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>

 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

부칙 <제15791호,2018.10.16>

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

 

제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.