상가는 매우 어려운 부동산이다

상가는 매우 어려운 부동산이다

 

경기가 불황이라 그런지 서울 시내를 다녀보면 ‘임대’라는 간판이 많이 눈에 띈다. 건물이 비어 있다는 뜻이다. 원래 상가건물은 들어갈 때 비싼 권리금을 주고 들어가는 경우가 많다.

 

그런데 새로 들어올 세입자를 구하지 못해 공실로 비어두는 경우에는 종전에 영업하던 세입자는 아무런 권리금을 받지 못하고 나갔다는 것을 의미한다.

 

특히 대출을 받아 장사를 하다가 막대한 손해만 보고 나가면 세입자는 신용불량자가 되고, 건물주는 몇 달 또는 몇 년 동안 공실 상태가 되어 월세도 못 받고 경제적으로 어려워진다.

 

이런 상황인데도 건물에 대한 재산세는 매년 올라가고 있다. 임대소득에 대한 소득세로 커다란 부담이 되고 있다.

 

상가는 주택과 달라서 장사하는데 사용하는 건물이므로 분양받을 때 아주 조심하여야 한다.

 

분양자 입장에서는 비싼 땅에 상가를 지어 분양하고, 분양가를 비싸게 받아야 하기 때문에, 분양에 있어서 높은 분양수수료를 주고 분양전문업자에게 분양을 맡긴다.

 

분양회사에서는 상가의 상권에 대해 허위과장광고를 하고, 단시일내에 분양을 하려고 한다. 장사를 해본 경험이 없는 일반인들은 오직 분양회사의 선전과 광고만 믿고 분양을 받는다.

 

‘상가건물의 입지조건과 주변 환경, 교통편, 유동인구’에 관해 대대적인 선전을 하면 그대로 믿는다. ‘상가 완공 입주 후에는 전세 얼마, 월세 얼마’식으로 꿈에 부풀게 만든다.

 

이 때문에 ‘그 상가에서 왜 장사가 잘 될 것인가?’에 관한 소박한 의문조차 품지 않은 채, 오직 분양업자의 허위과장 말솜씨에 속아서. ‘얼마 대출받아 분양받으면, 매달 나오는 월세로 이자를 갚을 수 있다’는 탁상공론을 하고 분양사무실 방문 당일 몇 억원이나 하는 상가에 대한 분양계약을 체결하고 온다.

 

그 다음, 분양받은 사람은 고난의 행군이 시작된다. 공사진행도 지지부진할 수 있고, 분양실적도 생각보다 나쁘고, 사용승인을 받아도 입주자는 없다.

 

공실로 시간만 가고, 관리비와 재산세만 내야 한다. 대출받은 원리금 상환독촉에 쫓긴다. 도중에 분양계약을 취소하거나 해제하는 것은 현실적으로 거의 불가능하다.

 

민형사상의 분쟁을 시작하지만, 법은 무조건 수분양자 편이 아니다. 많은 경우 분양사기도 아니고, 취소할 수 있는 계약도 아니라는 판결이 나온다.

 

상가를 매도하기도 어렵고, 십년 가지고 있어야 월세는 생각보다 훨씬 적게 받는다. 상가에 대한 프레미엄은 기대할 수도 없다.

 

한편 상가를 전세 또는 월세로 들어가 장사를 하는 사람들 역시 답답하기는 마찬가지다. 비싼 권리금을 주고 세를 얻어, 인테리어업자에게 바가지를 쓰고, 직원을 구하고 시설을 갖추어 영업을 시작하면 파리를 날리기 시작한다.

 

세를 얻을 때는 한달 매출이 얼마고, 이익이 얼마라고 했는데, 그건 모두 전설이다. 가공의 진실이다.

 

버틸 수 있는데까지 버텨보지만, 견디는 데는 한계가 있다. 부동산에 다시 내놓으면 권리금은 아예 포기하라고 하고, 기다려보라고 한다.

 

건물주인은 도중에 해약을 해주지 않고, 계약기간 끝날때까지 월세 관리비를 내라고 한다. 내지 않으면 나중에 보증금에서 공제할 심사다.

 

세입자는 나올 때 원상회복비용도 다 물어내야 한다. 세입자가 다행이 장사가 잘 되면, 건물주는 월세를 올리려고 한다.

 

월세가 연체되면 즉시 해제해버린다. 장사가 잘 되어 기반을 잡으면 프랜차이즈 가맹점을 건물주가 인수하려고 한다.

 

상가는 주택과 전혀 다르다. 상가를 짓는 사람, 분양하는 사람, 분양을 받는 사람, 세입자로 들어가는 사람 모두 상가의 법적 문제에 대해 철저하게 연구를 하고 시작해야 한다. 그래야 손해를 보지 않는다.