지역주택조합 아파트의 장점과 단점

지역주택조합 아파트의 장점과 단점

일반분양아파트의 경우에는 사업시행자가 토지를 매입하고 공사를 하여 분양하기 때문에 분양할 때 상당한 이익을 포함시키기 때문에 당연히 분양가가 높을 수밖에 없다. 분양가상한제를 시행하고 있지만, 모든 지역에 해당하는 것이 아니고, 일반적으로 분양가는 높은 편이다.

이에 반하여 지역주택조합아파트는 조합원들이 직접 토지를 매입하고 건설회사에 도급을 주어 직접 공사는 하고 조합원들끼리 아파트를 나누어가지는 개념이기 때문에 제대로만 한다면 사업시행자가 챙기는 이익을 조합원들이 직접 보게 된다.

그래서 이론상으로는 일반분양아파트보다는 훨씬 분양가가 싸게 된다. 그것은 수백명의 조합원들이 직접적으로 건축주가 되는 개념이기 때문이다.

또한 조합원들은 출발 단계에서부터 신축할 아파트의 동호수를 특정하여 분양받을 수 있다. 또한 조합원의 입주권과 분양권에 대해서는 일반아파트와 달리 전매를 제한하는 규정이 없다. 조합원은 청약통장이 없어도 조합원으로 가입하는 것이 가능하다.

겉으로 보아서는 지역주택조합은 많은 장점이 있고 조합원들이 저렴하게 아파트를 분양받을 수 있는 것같다.

그러나 조합원들은 아파트를 지을 토지부터 매입해야 하는데, 실제 위치가 좋은 곳에서 대규모 아파트를 지을 토지를 확보하고 매입하는 것은 쉽지 않고, 많은 시간이 걸리고 토지매입비용이 당초 예상했던 것보다 훨씬 늘어날 수 있다.

또한 대규모아파트 건축사업은 사업계획승인을 받아야 하는데 지구단위계획 등으로 인해 사업승인이 그렇게 간단하지 않다.

이 때문에 조합아파트 추진이 지연되면 조합운영비, 조합원모집대행비용, 홍보비용, 차용금이자, 건설공사비 증가 등으로 인해 조합원들이 분담해야 할 분담금이 눈덩이처럼 불어나게 된다.

또한 조합의 임원들은 대부분 아마추어로서 건축에 관한 문외한으로서 조합업무를 체계적으로 확실하게 집행할 능력이 부족한 경우가 많다. 그래서 모든 업무를 컨설팅회사에 맡기고 컨설팅비용으로 막대한 돈을 지출하게 된다.

뿐만 아니라 조합장을 비롯한 임원들이 개인적인 이권을 챙기려고 조합에 손해가 가는 계약 체결 등의 업무상배임행위를 하는 경우도 적지 않다.

이 때문에 설사 조합아파트가 성공한다고 해도 일반분양받는 것에 비해 별로 남는 것이 아닌 것이 된다. 그리고 만일 사업이 장기간 지연되거나 끝내 무산되는 경우에는 조합원들은 막대한 재산상 손해를 보게 된다.

뿐만 아니라 그로 인한 정신적 고통은 말할 나위도 없다. 지금까지 지역주택조합아파트사업의 실패 사례는 수없이 언론에 보도된 바 있다.

조합아파트사업은 부동산신탁회사에 모든 권리를 신탁해서 처리하는 방식을 취하고 있지만, 신탁회사가 조합원들의 권리를 100% 보장해주는 기능을 하고 있는 것은 아니다.

신탁제도는 조합원들의 개별적인 권리를 대외적으로 신탁회사가 맡아서 가지고 있는 것일 뿐 구체적인 조합자금의 사용 및 운용에 대해서는 신탁회사에게 특별한 권한이 없는 것이다.

일단 조합원으로 가입하고 조합비나 분담금을 낸 이상 법에는 조합원의 탈퇴가 가능한 것으로 되어 있지만, 실제 현실적으로는 조합원을 탈퇴하고 이미 낸 돈을 돌려받는 것은 거의 불가능한 형편이다.