기획부동산의 사기수법 (1)

기획부동산의 사기수법 (1)

 

한때 우리 사회에서는 기획부동산회사들이 개발호재를 미끼로 많은 사기를 쳤다. 그 피해자가 엄청났다. 요새는 아파트를 중심으로 주택에 대한 부동산수요가 많아져서 기획부동산에 대한 관심은 상대적으로 덜해졌다.

 

A씨(55세)는 강남에 있는 기획부동산 회사에 모두 5억원의 돈을 맡겼다. 회사에서는 몇 차례에 걸쳐 지방 땅을 샀다가 팔았다고 했다. 나중에 알고 보니 계약서상에 컨설팅회사 명의로 매도인이 되어있었다. 실제 등기부상의 토지소유자와 정식 계약이 되어 있지 않았다. 컨설팅회사는 부도가 났고, 결국 돈만 날렸다.

 

기획부동산의 사기수법 (2)

 

B씨(48세)은 서울 시내 신축상가의 점포 한 채를 5억 원에 분양받았다. 분양회사에서는 점포를 분양받으면 보증금 1억 원, 월세 300만 원을 받는 것은 아무런 문제가 없다고 큰소리쳤다.

 

은행에서 대출을 받아 중도금과 잔금을 지급했다. 막상 분양을 받고 소유권을 넘겨 놓고 보니 세는 나가지 않았다. 은행이자만 물게 되었다. 회사에 해약을 하자고 했더니 법으로 하라는 답변이었다.

 

억울해서 분양회사 직원을 상대로 사기죄로 고소를 했더니 경찰에서는 무혐의 결정을 하였다. 그 정도 가지고는 사기죄가 성립하지 않는다는 것이었다.

 

기획부동산의 사기수법 (3)

 

『집 없어도 땅은 사라』 『적은 돈으로 큰돈 버는 땅 투자법』 『한국형 땅 부자들』이라는 책들이 서점에서 잘 팔리고 있다. 부동산을 사서 돈을 벌자는 구호는 끊임없이 외쳐지고 있다. 좋은 땅, 좋은 상가, 투자 가치 있는 아파트 등 사람들을 유혹하고 솔깃하게 만드는 광고 홍수시대에 살고 있다.

 

다단계 판매방식으로 투자자를 유인하기도 한다. 텔레마케터를 이용한 기획부동산 업체들도 극성을 부리고 있다. 지방의 땅을 헐값에 사들인 후 텔레마케터들을 고용해서 전화 공세를 편다. 개발계획이 있으므로 곧 땅값이 폭등한다는 식이다.

 

기획부동산의 사기수법 (4)

 

국제자유도시 개발 가능성이 있는 제주권, 카지노와 관련된 강원도 정선 평창 일대 등 얼핏 보면 그럴듯한 곳을 투자대상으로 한다. 실제로는 개발 예정지와 멀리 떨어진 지역이어서 투자가치는 거의 없는 경우가 많다.

 

피해자는 대부분 명예퇴직자나 중산층, 서민들이다. 기획부동산들이 파는 땅은 대부분 100평 내지 500평 정도다. 평당 가격도 10만 원 내지 30만 원 정도다. 3,000만 원 정도의 돈에 대출을 조금 받으면 살 수 있는 규모를 제시하는 게 보통이다.

 

기획부동산의 사기수법 (5)

 

서민들이 수억 원씩 하는 분양권이나 강남 아파트를 사기는 어려워졌고, 뭔가는 해야 할 것 같고, 여기저기 땅값 오른다는 분위기에 불안하고 초조하니까 이런 함정에 빠지게 되는 것이다.

 

부동산은 가장 중요한 재산이다. 우리나라와 같이 땅이 좁은 나라에서는 더욱 그렇다. 땅값은 끝을 모른 채 계속 올라만 간다. 평당 몇 천만 원짜리 땅이 많다. 아파트값도 평당 몇 천만 원씩 하는 세상이다.

 

기획부동산의 사기수법 (6)

 

사람들은 예전부터 부동산투기를 일삼았고, 많은 부자들이 부동산을 많이 가지고 있는데서 출발했다. 때문에 이런 부동산을 둘러싼 사기 사건이 많이 일어나고 있다. 그 중에서도 다음과 같은 유형이 가장 많다.

 

첫째, 부동산을 파는 사람의 입장에서 사기를 친다. 이때는 기획부동산업자들이 한몫을 거든다. 별로 가치가 없는 땅을 곧 개발될 것이라고 거짓말을 하고 부추겨서 영문을 모르는 사람들에게 바가지를 씌우는 고전적인 수법이다.

 

기획부동산의 사기수법 (7)

 

지방의 경우 무슨 공단이 들어선다든가. 특수한 목적으로 정부에서 개발할 것이라는 소문을 내고 본격적인 작업에 들어간다. 물론 전혀 근거가 없는 것은 아니다. 중앙정부나 지방자치단체에서 중장기 개발계획은 가지고 있다.

 

그러나 그런 계획이 모두 실천되는 것도 아니고 언제 시작될지도 알 수 없다. 막연한 계획을 이용해서 곧 사업에 착수하고 그렇게 되면 땅값은 몇 배가 될 것이라고 무책임한 광고를 하여 사람들을 현혹시켜 사기를 치는 것이다.

 

기획부동산의 사기수법 (8)

 

나중에 형사 고소를 해도 사기꾼이 빠져나갈 구멍은 많다. 도시에서는 재건축, 재개발을 한다고 난리를 친다. 오래 된 건물들이라 언젠가는 재건축을 할 것은 분명하다. 그것이 1년이 걸릴지 100년이 걸릴지는 알 수 없다.

 

둘째, 하자 있는 부동산을 제대로 이야기 하지 않고 매도하는 경우도 많다. 시세를 속여 급한 매물인 것처럼 넘겨버리기도 한다. 매도한 다음 이중 처분하는 경우도 있고, 중도금을 받은 상태에서 다른 채권자가 부동산을 가압류 처분하여 매도인에게 손해를 입히는 경우도 많다.

 

기획부동산의 사기수법 (9)

 

부동산 매도인이 잔금을 다 받고 등기까지 이전해 주었는데 매도인의 채권자들이 사해행위 취소소송을 걸어오는 경우도 있다. 적법한 매매 계약을 하고 날벼락을 맞는 경우다. 매도인이 처분권한이 없는 경우도 있다. 종중(宗中)재산을 임의로 처분하든가 재단법인의 재산을 감독관청의 승인없이 처분하는 경우이다.

 

매도인이 진정한 부동산 소유권자를 사칭하는 경우도 있다. 주민등록을 확인하지 않고 매수하다가 이렇게 당한다. 산 높은 곳에 위치한 임야를 아래 부근에 있다고 속인다. 상가를 분양받으면 높은 수익률이 보장된다고 허풍을 쳐도 사기죄는 성립이 안 된다는 게 법원의 태도다.

 

기획부동산의 사기수법 (10)

 

셋째, 매수인측에서 사기를 치는 경우도 많다. 매매 대금도 다 지급하지 않고 매도인측의 급한 사정을 이용해서 먼저 매수인 앞으로 소유권등기를 넘겨 놓고 다른 곳에 넘겨버리는 경우도 있다.

 

컨설팅회사는 중간에서 소유권이전등기를 생략하고 전매하는 형태를 취하는 것인데, 이것 자체가 불법이다. 더군다나 실제 소유권자에게 컨설팅회사가 매매대금을 다 지급하지 않고 계약만 한 상태라면 현자 씨는 소유권 주장을 할 수 없게 된다.

 

기획부동산의 사기수법 (11)

 

① 사무실을 거창하고 호화롭게 꾸민다. 보증금을 적게 하는 대신 월세로 계약을 하고 1년 정도 운영하다가 그만둘 생각을 가지고 출발한다. 자금주는 따로 있고 바지사장을 대리인으로 내세운다.

 

② 개발지 주변 싼 땅을 구입한다. 현지 중개업소들과 결탁해 물건을 고른다.

③ 대상 토지에 관해서 개발계획, 언론보도 내용, 관련기사, 사진 등으로 홍보자료를 만든다. 서울에서 투자자들을 모집하여 현장을 안내한다. 실제 토지와 약간 다른 현장을 보여주기도 한다. 나중에 법적으로 문제가 되면 그런 사실이 없다고 부인한다.

 

기획부동산의 사기수법 (12)

 

④ 영업사원을 모집한 후 판매조직을 구축한다. 불특정 다수인을 상대로 무차별적 텔레마케팅을 한다. 겉으로 보아서는 인건비가 많이 들어갈 것 같아 일반인들이 신뢰를 하지만 실제로는 대부분 실적급이라 인건비 부담도 별로 없다.

 

⑤ 시가보다 몇 배 비싸게 판매한다. 영업사원, 임원, 전주가 피라미드식으로 수익을 분배한다.

 

⑥ 일정 기간이 지나면 폐업한 후 다시 영업을 한다.

 

기획부동산의 사기수법 (13)

 

집을 살 때 계약금을 10%, 중도금을 30%, 잔금을 60% 정도로 나누어 지급하고 있다. 보통 계약을 하고 잔금을 치루는 때는 1개월 정도의 시간적 간격을 둔다. 그런데 중도금까지 다 받고 나서 등기를 넘기기 전에 매도인의 다른 채권자가 부동산을 가압류해 오는 경우가 있다.

 

이렇게 되면 그 부동산에 대한 정상적인 매매는 중단된다. 그렇다고 매도인에게 형사 책임을 물을 수도 없다. 그래서 주의해야 한다. 가급적 잔금지급을 빨리 하고 등기를 넘겨 와야 매수인의 입장에서는 안전하다.

 

기획부동산의 사기수법 (14)

 

대법원은 사기죄에 있어서 기망 행위의 정도에 관해 다음과 같은 기준을 제시하고 있다.

 

‘사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래 행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오를 일으키게 하는 것을 말한다.

 

사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니한다.’

 

기획부동산의 사기수법 (15)

 

‘일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001도5789 판결).’

 

따라서 부동산을 매매하거나 분양할 때 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 본다.

 

그러나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당하는 것이다.