부동산경매에 있어서의 말소기준등기

부동산경매에 있어서의 말소기준등기

 

가을사랑

 

부동산경매에 있어서 가장 중요한 것은 말소기준등기를 확인하는 것이다. 말소기준이 되는 등기라 함은 이 등기를 기준으로 해서 경매에서 이 보다 먼저 등기된 권리는 낙찰자가 인수를 해야 하고, 이 보다 나중에 등기된 권리는 말소된다는 의미이다. 경매에서 말소 여부를 결정하는 기준이 되는 등기를 말소기준등기라고 한다.

 

경매에서 문제가 되는 말소기준등기는 ① 저당권등기, ② 근저당권등기, ③ 압류등기, ④ 가압류등기, ⑤ 담보가등기, ⑥ 경매개시결정등기 등 여섯 가지가 있다. 말소기준등기는 이 중에서 시간적으로 설정일자가 가장 빠른 등기를 의미한다.

 

부동산경매에 있어서 이와 같은 말소기준등기를 기준으로 해서 설정일자가 빠른 등기, 예컨대 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 환매권 등기 등은 낙찰이 되어도 소멸하지 않고 존속하게 된다.

 

또한 설정순위에 관계없이 언제나 인수해야 하는 등기로서 유치권, 법정지상권, 예고등기 등이 있다.

 

부동산경매는 해당 부동산을 둘러싼 여러 가지 복잡한 권리관계를 분석해야만 수익이 가능하다. 따라서 어떠한 부동산을 경매로 낙찰받기 위해서는 먼저 그 부동산에 관한 공부상의 권리관계를 자세하게 따져 보아야 한다. 낙찰을 받은 다음에 소멸될 권리인지, 아니면 소멸되지 않은 채 낙찰자의 부담으로 넘어올 것인지를 확인해야 한다. 그런 다음에 공부상에 나타나지 않는 권리인 법정지상권과 유치권 여부를 따져보아야 하는 것이다. 이런 절차를 제대로 거치지 않고 무조건 시세보다 싸다는 이유만으로 경매에 참여하여 낙찰을 받았다가는 오히려 커다란 손해를 보게 되는 것이다.