부동산경매 일반론

부동산경매 일반론

 

가을사랑

 

1. 부동산담보권 실행절차

 

담보권을 실행하는 절차는 담보물권에 의하여 담보된 금전채권을 실현하는 절차를 말한다. 이는 구체적으로 금전채권을 실현하는 절차이므로 목적이 된 물건이나 권리를 현금으로 바꾸어 채권자에게 배당하는 방식으로 진행된다. 이와 같은 담보권실행방법에는 임의경매와 강제경매가 있다. 임의경매에서 ‘임의’라는 용어가 붙게 된 이유는 담보권의 실행은 담보물권에 내재되어 있는 환가권의 자발적인 실행이라고 볼 수 있기 때문이다. 이에 반하여 강제경매라 함은 담보권을 가지지 아니한 일반채권자가 채무자의 재산에 대하여 압류한 후 현금화하는 것은 집행권원에 의하여 강제적으로 시행하기 때문에 ‘강제’라는 용어를 사용하고 있는 것이다.

 

2. 부동산경매

 

(1) 개설

 

부동산경매는 법원이 집행기관이 되어 경매개시결정으로 부동산을 압류하여 현황조사, 평가, 매각, 매각결정, 대금납부 등 환가절차를 거쳐 대금을 채권자에게 배분하는 배당절차가 진행된다.

 

(2) 부동산경매신청

 

민사집행의 신청은 반드시 서면으로 하여야 한다(민사집행법 제4조). 부동산경매신청도 서면으로 하여야 한다. 민사집행규칙 제192조는 신청서 기재사항에 관하여 규정하고 있다.

담보권실행을 위한 경매, 법 제273조의 규정에 따른 담보권 실행이나 권리행사 또는 제201조에 규정된 예탁유가증권에 대한 담보권 실행(다음부터 “경매등”이라 한다)을 위한 신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

① 채권자 채무자 소유자(광업권 어업권, 그 밖에 부동산에 관한 규정이 준용되는 권리를 목적으로 하는 경매의 신청, 법 제273조의 규정에 따른 담보권 실행 또는 권리행사의 신청 및 제201조에 규정된 예탁유가증권에 대한 담보권 실행 신청의 경우에는 그 목적인 권리의 권리자를 말한다. 다음부터 이 편 안에서 같다)와 그 대리인의 표시

② 담보권과 피담보채권의 표시

③ 담보권 실행 또는 권리행사의 대상인 재산의 표시

④ 피담보채권의 일부에 대하여 담보권 실행 또는 권리행사를 하는 때에는 그 취지와 범위

 

한편 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다(민사집행법 제264조 제1항). 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 한다(동조 제2항). 부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때에는 제2항의 규정에 따라 제출된 서류의 등본을 붙여야 한다(동조 제3항).

 

(3) 경매개시결정에 대한 불복절차

 

부동산경매개시결정에 대하여는 이의신청을 할 수 있다. 경매신청을 기각하는 법원의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.