부동산중개업자의 주의의무

부동산중개업자의 주의의무

 

가을사랑

 

어떤 사기범이 지방에 있는 땅 480평의 실제 소유권자가 서울에 거주하면서 땅에 대한 관리가 소홀한 것을 이용하여 이를 자기 소유라고 속여 팔아먹으려고 마음을 먹었다.

 

사기범은 지방에 있는 부동산중개업자 갑에게 이 땅을 팔아줄 것을 부탁하였다. 부동산중개업자 갑은 마침 부산에서 거주하고 있는 을로부터 땅을 매수하여 달라는 부탁을 받은 바 있어 을과 함께 이 땅에 대한 현장답사를 하였다.

 

그 후 부동산중개업자 갑은 을을 대리하여 광주에서 부동산매매계약을 체결하였다. 사기범은 자신의 사진을 붙여 위조한 실제 소유자의 주민등록증을 제시하면서 마치 자신이 소유자인 것처럼 행세하였다. 사기범이 제시한 위조된 주민등록증상의 주소지와 이건 부동산 토지공부상의 주소지는 달리 기재되어 있었다.

 

이러한 매매계약에 의하여 매수인 을은 사기범에게 계약금과 중도금을 지급하였다. 그후 잔대금지급기일이 가까워지자 사기범은 도피하였다. 결국 사기범은 매수인으로부터 부동산 매매대금 중 계약금과 중도금을 받아 편취하고 도피한 것이었다. 매수인은 부동산중개업자인 갑에게 손해배상을 청구하였다. 즉, 갑이 부동산중개업자로서 매도인이 사기치는 사실을 제대로 확인하지 못하고 속았기 때문에 중개인으로서의 선량한 주의의무를 다하지 못한 것이라는 이유에서였다.

 

부동산중개업자인 갑 역시 답답한 입장이었다. 사기범이 주민등록증을 위조하여 진짜 매도인인 것처럼 행세하고 매매계약을 체결하였기 때문에 중개업자도 속았던 것인데, 매수인이 그에 대한 책임을 지라고 하는 것이다. 과연 중개업자는 어느 범위에서 주의의무를 부담하고 있는 것일까?

 

이러한 사건에 대한 대법원 판례가 있다. 대법원은 이러한 경우 부동산중개업자가 어느 범위의 책임을 부담하는지에 관해 다음과 같이 판시하고 있다. 매우 중요한 판결이다.

 

대법원은 먼저 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같다고 보고 있다. 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 구 부동산중개업법(1989.12.30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다는 것이다.

 

그리고 같은 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다.

 

다시 말하면, 중개업자는 부동산 매매를 중개함에 있어서 매도인이 진정한 권리자인지 확인할 의무가 있다는 것이다. 이럴 경우 중개업자는 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사하고 확인할 의무가 있다는 것이다.

 

등기권리증은 소유권이전등기단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인조사하여 보아야 할 주의의무가 있다.

 

이 사건에서 부동산중개업자인 갑은 적어도 매도의뢰인의 등기권리증 소지 여부를 확인하지 아니한 과실이 있다고 할 것이고, 특히 이 사건에 있어서 매매계약의 체결이 매수의뢰인인 원고들이 참석한 가운데 체결된 것이 아니라 원고들이 참석하지 아니한 상태에서 원고를 대리하여 피고가 체결한 점에 비추어 보거나, 소외 1이 소지 제시한 주민등록상의 주소와 토지공부상의 주소가 다른 점에 비추어 보면, 피고가 위 부동산중개업법 제17조 소정의 확인의무를 태만하였다는 것이다(대법원 1993.5.11. 선고 92다55350 판결).

 

부동산중개업자가 부동산등기부와 주민등록증만을 조사 확인하면 중개인으로서의 주의의무를 다한 것이 되어 의뢰인에 대한 손해배상책임이 면책된다는 취지는 아니라는 것이 대법원의 입장이다.

 

이와 관련된 또 다른 판례를 보면 다음과 같다. 부동산중개업자인 A는 과수원 1,620평을 매매 알선함에 있어서 소유자 B를 사칭하는 사기범 C의 의뢰에 의하여 매수인 D에게 매매를 알선하였다.

 

사기범이 소유권자의 주민등록표등본을 제시하자, 이를 오신하고 부동산중개업자는 이를 알선하고 매수인은 매매계약을 체결하였다. 이러한 매매계약에 따라 매수인은 매매계약에 따른 계약금, 중도금, 잔금 모두를 사기범에게 지급함으로써 이를 편취당하였다.

 

대법원은 이러한 사건에 있어서 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 위와 같은 과실로 인하여 매수인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있고, 한편 매수하려고 하는 사람으로서도 과수원을 매도하려는 사기범이 위 과수원의 진정한 권리자인지의 여부를 확인하여야 할 주의의무가 있음에도 위와 같은 확인을 게을리하여 위 금원을 편취당한 과실이 인정되는바 매수인의 위와 같은 과실은 중개업자의 손해배상책임을 면제할 정도에 이르지는 않으나 중개업자의 손해배상책임의 범위를 정함에 있어서 이를 참작하여야 할 것인바 그 과실의 비율을 20%로 정함이 상당하다고 판단하였다(대법원 1992.2.11. 선고 91다36239 판결).

 

이 판결에서도 대법원은 부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 부동산중개업법 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 부동산중개업법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의·성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 판시하였다.