주택임대차보호법상의 대항요건
가을사랑
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이라고 볼 것이다.
* 주택의 임차인이 주택에 전세권이나 임차권 등기를 하지 않고 있는 경우에도 특별한 사정이 있으면 대항력을 인정하는 제도가 바로 주택임대차보호법에 규정되어 있는 대항요건제도이다. 즉, 임차인이 주택의 인도를 받고, 그 주택에 주민등록을 이전해 놓은 경우에는 대항력이 인정된다. 법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있다. 주택의 인도와 주민등록이 바로 대항요건에 해당한다. 이러한 대항력은 그 임대차가 등기가 없는 경우에도 제3자에 미친다. 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.
그러므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 할 것이다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결, 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결 등 참조).
* 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 대항요건으로서의 임차인이 주민등록을 마친 때라고 함은 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단해야 한다는 것이 판례의 취지이다.
통상의 경우 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 등기부를 통해 당해 주택의 표시에 관한 사항과 주택에 관한 권리에 관한 사항을 파악할 수 있다.
처음에는 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료되었다가 나중에 다세대 주택으로 변경된 경우 당해 주택에 관해 등기부상 이해관계를 가지려는 제3자는 위와 같이 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정을 등기부상 확인할 수 있다.
따라서 지번의 기재만으로 당해 다세대 주택에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록된 자가 존재할 가능성을 인식할 수 있다 할 것이다.
처음에 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니라 할 것이다(대법원 2007.2.8. 선고 2006다70516 판결).
대법원의 위 판결은 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기된 건물의 일부를 임차한 사람이 그 지번을 기재하여 전입신고를 함으로써 대항력을 취득한 후에 위 건물이 다세대 주택으로 변경된 경우, 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다는 취지이다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에는 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
참고 판례로 대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결, 대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결, 대법원 2003. 6. 10. 선고 2002다59351 판결 등이 있다.