아파트 경매에서 손해 보지 않는 방법

아파트 경매에서 손해 보지 않는 방법

 

가을사랑

 

최근 서울지역에서 아파트 경매에 뜨거운 열풍이 불고 있다. 아파트에 대한 선호도가 높기 때문에 경매로 나오면 많은 사람들이 입찰에 응하고 있다. 인기지역의 아파트는 입찰자가 수십명에 달하기도 한다.

 

다른 경매물건에 비해서 아파트의 경우는 권리분석이 비교적 단순한 편이다. 이 때문에 일반 사람들은 경매에서 아파트에 대해서는 아주 쉽게 생각하고 달려든다. 대체로 아파트는 토지지분이 등기가 되어 있으면 특별한 문제가 없다고 할 수 있다.

 

그러나 아파트의 경우에는 대항력 있는 선순위세입자가 있는지를 확인하는 것이 가장 중요하다. 만일 이러한 세입자를 제대로 확인하지 않고 선뜻 낙찰을 받았다가는 낭패를 보게 된다. 시세보다 싸게 낙찰을 받았다고 좋아하지만, 당장 아파트를 인도받기 위해서는 세입자에게 보증금을 지급할 의무를 부담하게 된다. 그러면 오히려 시세보다 비싸게 되는 경우가 있다. 이 때문에 선순위세입자를 제대로 확인하지 않고 낙찰받았다가 입찰보증금 10%에 해당하는 금액을 포기하고 마는 안타까운 경우가 발생하기도 한다.

 

일부 아파트는 대지권이 없는 상태에서 경매가 진행되는 경우가 있으므로 조심해야 한다. 대지권이라 함은 집합건물이 놓여 있는 대지에 관한 권리로서 소유권, 지상권, 임차권 등을 말한다. 대지권이 없는 아파트는 나중에 매매가 잘 되지 않게 된다. 누가 대지권이 없는 상태에서 아파트 건물만 소유권을 취득하려고 하겠는가? 그러므로 이런 아파트는 경매최저가가 아무리 낮아도 받아서는 안 될 것이다.

 

또한 아파트의 경우에는 소유자나 세입자가 경매진행관계로 관리비를 납부하지 않고 있으면 이러한 체납된 관리비를 낙찰자가 모두 인수하여 납부할 책임이 있게 된다. 따라서 관리비 체납액을 정확하게 확인하여야 한다. 장기간 체납이 될 경우 그 금액도 만만치 않다.

 

서울지역의 아파트에 대한 경매열풍이 불자 일부 부동산컨설팅업자들이 사정을 잘 모르는 입찰자들을 현혹시켜 높은 가격으로 낙찰을 받도록 유도하고, 컨설팅 비용을 받는 사례도 있다. 중간에서 컨설팅업자들은 의뢰인이 낙찰을 받아야 수수료를 받을 수 있기 때문에 가급적 높은 가격으로라도 낙찰을 받도록 유도하기도 한다.

 

그러나 자세히 따져보면 아파트 감정평가금액이 높게 책정되어 있는 경우도 많다. 단순히 감정평가액 대비 몇 % 떨어졌다고 판단해서는 안 된다. 모든 경매에서 마찬가지 이야기이지만 현장에 가서 아파트의 위치나 주거환경, 시세, 전월세 등을 잘 파악하는 것은 기본이다. 그리고 세입자를 내보내고 아파트를 인도받는 절차와 기간 등도 잘 따져보아야 한다.