부동산 명의를 다른 사람 앞으로 하는 경우

부동산 명의를 다른 사람 앞으로 하는 경우

 

가을사랑

 

아직도 부동산을 취득하면서 명의를 다른 사람으로 하는 경우가 있다. 그 이유는 자기 명의로 등기하는 하는 것이 마땅치 않기 때문이다. 예를 들면, 다른 사람 이름으로 아파트를 분양받아 전매하여 차익을 챙긴다. 공무원이 뇌물을 받아 부동산을 사면서 친인척 명의로 해놓는다. 퇴직하면 다시 자기 앞으로 돌려놓는다.

부동산의 실제 소유자와 등기부상 명의자가 다르게 되면 여러 가지 폐해가 생긴다. 부동산투기가 성행하고, 탈세수법으로 사용된다. 비자금, 뇌물이나 정치자금 등을 은닉하는 수단이 되기도 한다. 이러한 부동산차명거래의 폐단을 방지하기 위해 정부에서는 1995년 3월 30일부터 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’을 시행함으로써 부동산실명제를 실시하고 있다.

 

이 법에 의하면 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하는 것은 금지된다. 다른 사람 명의를 빌려 부동산등기를 하는 행위가 허용되지 않는 것이다. 부동산에 관한 명의신탁약정은 효력을 인정하지 않는다.

 

그러므로 갑이 자신의 명의로 등기되어 있는 5억원 짜리 아파트를 처남인 을의 명의로 소유권이전등기를 하는 경우, 갑과 을 사이에 체결한 명의신탁계약은 무효가 된다.

 

명의신탁계약이 무효가 되기 때문에 갑으로부터 을에게로 이전된 소유권이전등기도 효력이 없게 된다. 갑은 을 명의로 되어 있는 소유권등기를 말소청구할 수 있다. 다만, 법에 의해 이러한 경우 갑은 부동산실명법위반으로 형사처벌을 받게 되고, 과징금까지 부과 받게 된다.

 

문제는 위와 같은 사안에서 처남인 을이 갑의 의사에 반해서 아파트를 팔아 버리는 경우이다. 부동산실명법은 명의신탁의 경우 갑과 을 사이의 명의신탁계약은 무효에 해당하지만, 그러한 명의신탁약정 및 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있다.

 

따라서 을이 위 아파트를 제3자인 병에게 매도처분하면 그러한 매매계약은 유효하다. 이때 제3자인 병의 선의 또는 악의를 묻지 않는다. 그렇게 되면 갑은 소유권을 완전히 상실하게 된다. 이런 이유로 명의신탁을 하게 되면 매우 위험한 상태가 되는 것이다.

 

법에 위한 제재도 받게 된다. 법에 위반하여 부동산을 명의신탁하는 경우 그 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 법에 위반하여 부동산을 명의신탁한 사람에 대해서는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다. 따라서 부동산의 명의는 절대로 다른 사람 앞으로 해놓으면 안 된다는 사실을 명심해야 한다.