재산을 다른 사람 명의로 해놓으면 어떤 문제가 생길까?

재산을 다른 사람 명의로 해놓으면 어떤 문제가 생길까?

 

가을사랑

 

다른 사람의 이름을 빌려 부동산을 취득하거나, 예금이나 주식을 차명으로 거래하는 사람들이 있다. 이런 경우에는 실제 소유자가 법적인 보호를 제대로 받지 못하게 된다. 또한 명의를 빌려준 사람이 자신의 재산이라고 주장하는 경우 권리를 상실할 위험성도 있다. 재산을 다른 사람 명의로 보유하는 경우 어떠한 문제가 있을까? 차명으로 하는 거래에는 어떠한 위험성이 도사리고 있는 것일까?

 

재산관리를 다른 사람에게 맡겨 놓았다가 다 빼앗기는 경우가 있다. 고향에서 논을 사서 친척 명의로 해놓는다. 그리고 시간이 지나면서 땅값이 올라 팔려고 하면 등기부상 소유자로 되어 있는 친척이 자신의 것이라고 우긴다. 그러면 소송을 해야 한다. 실제로 땅을 산 사람은 매매계약서에도 매수인으로 되어 있지 않다. 등기부에도 자신의 이름은 전혀 없다. 다만, 가지고 있는 것은 등기권리증뿐이다. 세금은 얼마 되지 않는 금액이기 때문에 농사를 짓고 있는 친척이 대신 내고 있었다. 이렇게 되면 문제는 매우 복잡해진다. 오래 된 일이라 논을 살 때 대금을 자신이 냈다는 사실을 증명하기가 어렵게 된다. 땅을 사서 명의만 친척 앞으로 해놓고, 실제 소유권은 자신에게 유보해놓았다는 주장, 이른바 명의신탁계약사실을 증명하기가 어려워지는 것이다. 친척은 거꾸로 자신의 돈으로 매입한 땅이라고 주장한다. 그리고 부동산등기부에 소유권자로 기재되어 있는 사람은 사실상 그 사람의 소유라는 것이 추정되기 때문에 명의를 가지고 있는 사람이 매우 유리하다. 또한 부동산을 소유의 의사로 등기부상 소유권자로 10년간 되어 있으면 소유권을 취득할 수 있는 시효취득제도도 있다. 설사 어렵게 소송에서 이겨서 소유권을 다시 찾는다고 해도 법에 따라 과징금을 물게 된다. 결국 이러한 상황은 부동산을 다른 사람의 명의로 해놓았기 때문이다. 그리고 그런 경우에 권리관계에 관하여 서로 명확하게 서면으로 약정서나 확인서 등을 받아놓아야 하는데 그런 조치를 제대로 하지 않았기 때문에 받게 되는 불이익이다.

 

부동산실명제와 금융실명제라는 제도가 있다. 이것은 부동산의 경우 반드시 실제 소유자 명의로 등기를 하라는 것이다. 예금이나 주식 등의 경우에도 거래를 할 경우 반드시 실제 거래하는 사람 명의를 사용하라는 것이다. 가명이나 차명으로 하는 거래는 법에 의해 허용되지 않는다. 가명은 실제 이름이 아닌 것을 사용하는 것을 말하고, 차명은 다른 사람의 이름을 빌려 사용하는 것을 말한다.

 

원래 우리나라에서는 일반인들의 저축을 장려하기 위해 예금주에 대한 비밀을 보장해 주었다. 예금주들이 가명을 쓰거나 다른 사람의 이름을 빌려 저축하는 것을 허용했고, 무기명에 의한 금융거래를 하는 것도 인정했다. 그러나 경제규모가 커지면서 이러한 제도는 각종 금융비리사건과 부정부패의 온상이 되었다. 그리하여 정부는 1993년 8월 12일 대통령긴급명령을 발동하여 금융실명제를 실시하였다. 그후 금융실명거래및비밀보장에관한법률이 1997년 12월 31일 제정되었다.

   

부동산의 실제 소유자와 등기부상 명의자가 다르게 되면 여러 가지 폐해가 생긴다. 부동산투기가 성행하고, 탈세수법으로 사용된다. 투기꾼이 여러 사람이 이름을 빌려 부동산을 사고 팔게 되면 한 사람이 많은 이익을 얻어도 세금은 여러 사람에게 분산되어 징수하게 된다. 또한 비자금, 뇌물이나 정치자금 등을 은닉하는 수단이 되기도 한다. 부동산의 소유자를 제대로 확인하기 곤란하기 때문에 비밀자금이나 부정한 돈을 숨기는 방법으로 사용된다. 부동산차명거래의 폐단을 방지하기 위해 정부에서는 1995년 3월 30일부터 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 시행함으로써 부동산실명제를 실시하고 있다. 벌써 시행된 지 15년이나 되었다.   

 

부동산실명제와 금융실명제는 오랫동안 시행해 왔기 때문에 이제는 상당히 정착이 된 상태라고 할 수 있다. 그러나 아직도 이러한 제도에 위반하여 부동산거래를 실명으로 하지 않거나 금융거래를 차명으로 하는 사람들이 여전히 있는 상태이다.

 

가장 흔한 사례는 법률상 자신의 명의로 취득할 수 없는 부동산을 취득하기 위하여 다른 사람의 명의를 빌리는 것이다. 예를 들면, 정부에서 부동산투기를 억제하기 위해 토지거래허가제도를 실시하는 경우에, 허가를 받지 못하는 사람이 그 지역에 거주하고 있는 다른 사람의 이름으로 토지를 취득하는 경우이다. 실제 매수인은 갑인데, 부동산등기부상의 소유권은 을의 명의로 해놓는 것이다. 토지거래허가제라 함은 토지에 대한 거래계약 체결 전에 행정관청으로 하여금 거래계약의 적정성을 심사하여 허가 여부를 결정하도록 하고 허가를 받지 않은 거래계약의 효력을 발생하지 못하도록 할 뿐 아니라 위반자에 대하여는 형사처벌을 함으로써 토지의 투기적 거래를 규제하려는 제도를 말한다. 토지거래허가제도는 국토의계획및이용에관한법률 제118조 제1항에 규정되어 있다. 토지거래허가제도 아래에서는 관청의 허가를 받지 못하면 매매를 할 수 없고, 소유권이전등기를 할 수 없기 때문에 이를 피하기 위해 다른 사람 명의로 매매를 하는 것이다.

 

농지법에 의해 취득이 금지되는 비농업인이 현지에 거주하는 농업인의 명의로 논과 밭을 사는 경우도 마찬가지이다. 원래 농지는 실제로 경작하지 않는 사람은 취득할 수 없게 되어 있다. 그러다 보니 도시에 거주하는 사람들이 농지를 취득할 때 다른 사람의 명의로 등기를 넘겨 놓는 경우가 많이 있다.

 

자금출처를 밝히기 곤란한 경우에 다른 사람의 이름을 빌리기도 한다. 공무원이 뇌물을 받아 부동산을 취득하면서 자신의 명의로 하면 공직자재산신고를 해야 하기 때문에 자신의 친인척 명의를 빌려 등기를 해놓는 것이다. 나중에 공직에서 퇴직하면 명의수탁자로부터 소유권이전등기를 받아 다시 원위치시키는 것이다. 임야를 두 사람이 공동으로 사면서 편의상 한 사람의 단독명의로 해놓는 경우도 있다. 종중 소유의 재산을 편의상 종중 전체의 명의로 하지 않고, 종중원 가운데 한 사람 또는 몇 사람의 이름으로 해놓고 관리는 종중에서 하는 경우도 있다. 이와 같이 부동산의 실제 소유자와 등기부상의 명의자가 다른 경우를 부동산명의신탁이라고 한다.

 

법은 실명제 위반행위에 대하여 어떠한 제재를 가하고 있을까? 부동산실명법이라고 하는 부동산실권리자명의등기에관한법률에서는 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하는 것은 금지하고 있다. 다시 말하면 다른 사람 명의를 빌려 부동산등기를 하는 것을 용납하지 않는 것이다. 이것이 부동산실명제도의 가장 중요한 핵심이라고 할 수 있다. 다만, 종중부동산의 명의신탁과 결혼한 배우자 사이의 명의신탁은 허용하고 있다.

 

법에 위반하여 부동산을 명의신탁하는 경우 그 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 법에 위반하여 부동산을 명의신탁한 사람에 대해서는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.

 

명의신탁이 무효라는 의미는 결국 신탁자로부터 수탁자에게로 넘어간 소유권이전등기가 무효라는 뜻이다. 따라서 신탁자는 수탁자를 상대로 명의신탁계약이 효력이 있는 것을 전제로 하여 명의신탁계약을 해지한다는 이유로 소유권이전등기를 청구하는 것은 허용되지 않는다. 다만, 소유권에 기해 무효인 등기를 말소하라는 청구는 할 수 있다. 그러나 수탁자가 명의신탁된 부동산을 다른 사람에게 양도하는 경우에는 효력이 인정되므로, 신탁자는 소유권을 상실하게 된다.

 

다른 사람 명의로 부동산을 해놓은 사람은 부동산실명법에도 불구하고 나중에 다시 자신의 명의로 부동산소유권이전등기를 넘겨 받을 수는 있다. 법에 따른 과징금을 부과하고, 형사처벌을 받으면 실질적인 소유권에 기해 명의를 가지고 있는 수탁자를 상대로 소유권이전등기말소청구를 하는 방법으로 소유권을 되찾는 것은 가능하다.

 

문제는 그러한 조치를 하기 이전에 명의를 가지고 있는 수탁자가 임의로 부동산을 다른 사람에게 처분하는 경우에는 소유권을 다시 찾는 것이 불가능하게 된다. 기껏해야 수탁자를 상대로 손해배상청구를 하고, 형사고소를 할 수 있을 뿐이다. 수탁자는 부동산을 처분한 돈을 다 써버리고 형사처벌을 받겠다고 하면 신탁자는 손해를 보고 만다. 뿐만 아니다. 만일 수탁자의 개인적인 채무 때문에 수탁자에 대한 채권자들이 수탁자 앞으로 되어 있는 부동산을 가압류하여 경매로 넘겨버리면 신탁자는 그냥 손해를 보게 된다.

 

명의신탁된 부동산을 수탁자가 자신의 명의로 되어 있음을 기화로 신탁자 몰래 다른 사람에게 팔아 처분하면 어떻게 될까? 이러한 경우에는 명의신탁이 부동산실명법 시행 이전에 이루어졌든지 이후에 이루어졌든지 상관없이 횡령죄가 성립한다는 것이 대법원의 판례 입장이다.

 

대법원은, 부동산을 소유자로부터 명의수탁받은 자가 이를 임의로 처분하였다면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립하며, 그 명의신탁이 부동산실권자명의등기에관한법률 시행 전에 이루어졌고, 같은 법이 정한 유예기간 이내에 실명등기를 하지 아니함으로써 그 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 물권변동이 무효로 된 후에 처분행위가 이루어졌다고 하여 달리 볼 것이 아니라는 취지의 판결을 선고하였다(대법원 2000. 2. 22. 선고 99도5227 판결).

 

그러나 신탁자와 수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 이에 따라 수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 사이에서 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 기하여 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자명의로 경료한 경우에는, 그 소유권이전등기에 의한 당해 부동산에 관한 물권변동은 유효하고, 한편 신탁자와 수탁자 사이의 명의신탁약정은 무효이므로, 결국 수탁자는 매도인뿐만 아니라 신탁자에 대한 관계에서도 유효하게 당해 부동산의 소유권을 취득한 것으로 보아야 할 것이고, 따라서 그 수탁자는 타인의 재물을 보관하는 자라고 볼 수 없다(대법원 2000. 3. 24. 선고 2000도310 판결).

 

차명계좌의 경우에는 법이 차명계좌를 개설하는 사람을 처벌하지 않고, 차명계좌를 개설해주는 금융기관의 임직원에 대해 과태료를 과하는 규정을 두고 있으므로 차명계좌 자체가 무효인 것은 아니다. 따라서 명의상의 예금주가 예금을 임의로 인출하여 사용한 경우에는 횡령죄가 성립한다고 보아야 할 것이다.

 

[부부간에도 명의신탁이 가능한가?]

부부간에는 명의신탁이 법에 의하여 허용된다. 원래 부부사이에도 각자의 고유재산을 인정하고 있기 때문에, 부인이 결혼할 때 가지고 온 돈으로 아파트를 사면서 남편 명의로 등기를 하되, 실질적인 소유권은 부인 단독소유로 하기로 약정하는 명의신탁은 적법한 것으로 허용된다. 다만, 그러한 명의신탁이 조세포탈, 강제집행면탈, 법령상의 제한을 회피하기 위한 목적에서 이루어진 것이라면 허용되지 않는다.

 

[대포통장을 만들어 사용하면 어떤 처벌을 받게 되는가?]

대포통장이라 함은 다른 사람의 명의를 빌려 이른바 차명계좌를 만들어 사용하는 것을 말한다. 주로 사기범행에 이용된다. 차명계좌 자체를 명의인의 동의를 받아 만들어 사용하는 것은 처벌할 수 없으나, 이러한 차명계좌를 이용해서 사기를 치면 사기죄로 처벌된다.