부동산중개업법위반

부동산중개업법위반

 

가을사랑

 

부동산중개업법(이하 '법'이라고 한다) 제3조에서는, 그 중개대상물로 1. 토지, 2. 건물 기타 토지의 정착물, 3. 기타 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 규정하고 있는바, 위 제2호에 규정된 중개대상물 중 '건물'에는 기존의 건축물뿐만 아니라, 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼 것이므로 아파트의 특정 동, 호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 '건물'의 중개에 해당한다고 볼 것이다(대법원 1990. 2. 13. 선고 89도1885 판결 참조).

 

원심은, 법 제20조 제3항에서는 "중개업자가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 받는 수수료의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령이 정하는 범위 내에서 특별시, 광역시 또는 도의 조례로 정한다."고 되어 있고, 동시행규칙 제23조의2 제1항에서는 " 법 제20조 제3항의 규정에 의한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매·교환의 경우에는 거래가액에 따라 0.2%에서 0.9% 이내로 한다."고 되어 있으며, 이에 따라 제정된 서울특별시부동산중개수수료및실비의기준과한도등에관한조례(2001. 1. 5. 조례 제3821호로 개정된 것, 이하 '위 조례'라고 한다)에서, 부동산중개수수료는 중개대상물에 따라 '① 일반주택의 경우(고급주택은 제외)'와 '② 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억 원·임대가 3억 원 이상의 고급주택'으로 나누어 위 두 가지 중에 하나의 수수료율에 의하여 수수료를 산정하도록 되어 있는데,

 

피고인이 매매를 중개한 이 사건 아파트 분양권의 경우 동, 호수가 특정된 아파트 분양권으로 법 제3조 제2호의 중개대상물 중 '건물'의 매매를 중개한 것으로 보게 되고, 그 거래가액이 6억 원에 미치지 못하므로 위 조례에서 정한 중개대상물 중 '일반주택'을 중개한 것으로 해석할 수밖에 없다고 판단하였는바, 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 위 조례의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.

 

한편, 위 조례에서는 거래가액을 기준으로 수수료율을 곱하여 수수료 한도액을 산정하는 것으로 되어 있는데 이 사건과 같이 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서 거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래가액이라고 보아야 할 것이므로(이렇게 해석하는 것이 일반적인 거래관행과 상식에도 부합한다), 이와 달리 장차 건물이 완성되었을 경우를 상정하여 총 분양대금과 프리미엄을 합산한 금액으로 거래가액을 산정하여야 한다는 취지의 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.

 

피고인이 이 사건 아파트 분양권의 매매를 중개할 당시 '일반주택'이 아닌 '일반주택을 제외한 중개대상물'을 중개하는 것이어서 교부 받은 수수료가 법에서 허용되는 범위 내의 것으로 믿고 이 사건 위반행위에 이르게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로는 자신의 행위가 법령에 저촉되지 않는 것으로 오인함에 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다거나 피고인에게 범의가 없었다고 볼 수는 없다할 것이므로, 같은 취지에서 피고인이 법정한도를 초과하여 수수료를 받은 행위를 유죄로 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 범의에 관한 판단을 그르쳤거나 법률의 착오 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다[대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결].