아파트 하자담보책임

아파트 하자담보책임

 

하자는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다.

 

아파트를 분양한 사람의 담보책임에 관한 기본적인 법률 규정은 민법의 수급인의 담보책임에 관한 조항에 있다. 아파트 신축공사를 맡은 사람이 도급인에게 묻는 책임에 관한 조항이다.

 

민법 제667조 제1항은, ‘완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다.’고 규정하고 있다. 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. 아파트의 경우에도 공사를 한 사람에 대해 하자보수를 청구할 수 있는 권리가 있다는 의미다. 그리고 하자보수를 청구하는 대신에 돈으로 손해배상을 하라고 청구할 수도 있다. 왜냐하면 이미 공사를 잘못한 공사업자에게 또 다시 하자보수를 하라고 해도 불완전하게 마무리할 가능성이 있기 때문에 도급인은 자신이 직접 사람을 불러서 하자보수를 할 계획으로 수급인에게는 그에 대한 금전배상을 하라고 하는 것이다.

 

제668조는 ‘도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.’규정하고 있다.’ 이 조항에 의하면 아파트 건축주는 아파트에 하자가 있다고 해서 공사도급계약자체를 해제하지는 못한다. 그러나 건물 이외의 다른 도급계약에 있어서는 완성된 목적물에 하자가 있고, 그로 인하여 계약목적을 달성할 수 없는 때에는 계약 자체를 해제할 수도 있다.

 

제670조는 ‘도급인의 하자의 보수, 손해배상의 청구 및 계약의 해제는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 내에 하여야 한다.’고 규정하고 있다. 이 조항에 의하면 일반적인 도급계약에 있어서는 목적물의 인도를 받은 날로부터 1년 이내의 기간 안에 하자에 대한 보수청구, 손해배상청구 등을 해야 한다. 이 기간을 넘기면 하자에 대한 담보책임을 추궁하지 못하게 된다.

제671조는 ‘토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 담보의 책임이 있다. 그러나 목적물이 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한다.’고 규정하고 있다. 이 조항은 수급인의 담보책임에 관한 특별조항이다. 공사와 관련된 도급계약에 있어서는 5년간 담보책임을 인정하는 것이다. 그리고 목적물이 석조건물인 경우에는 담보기간이 10년으로 늘어난다.

 

이와 같은 민법의 기본적인 조항의 적용 이외에 아파트에는 다른 특별법에의해 하자담보에 관한 특별조항이 적용된다. 공동주택관리법에서는 공동주택에 관한 특별 조항을 두고 있다.

 

제36조는 ‘건축주와 시공자 등이 사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다. 시공자는 수급인으로서 책임을 진다.’고 규정하고 있다.’

 

담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 대통령령으로 정한다.

 

이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. ① 전유부분 : 입주자에게 인도한 날, ② 공용부분: 사용검사일(또는 임시사용승인일)

 

아파트의 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. ① 입주자, ②. 입주자대표회의, ③ 관리주체, ④ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단 등이다.

사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

 

공동주택관리법 시행령 제36조는 담보책임기간을 명시하고 있다. ① 내력구조부별하자에 대한 담보책임기간은 10년, ② 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간은 별표 4에 따른 기간으로 한다.

하자의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. ① 내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우, 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열ㆍ침하 등의 결함이 발생한 경우를 말한다.

② 시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열ㆍ처짐ㆍ비틀림ㆍ들뜸ㆍ침하ㆍ파손ㆍ붕괴ㆍ누수ㆍ누출ㆍ탈락, 작동 또는 기능불량, 부착ㆍ접지 또는 결선(結線) 불량, 고사(枯死) 및 입상(立像) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말한다.

 

입주자대표회의등 아파트에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다.