상가임차인의 대항력 ①

상가임차인의 대항력 ①

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다.

- 양수인은 임대인의 지위를 승계한다.

이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다.

- 임차인이 취득하는 대항력의 내용이다.

소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다.

- 상가 건물의 소유권 변동의 원인은 묻지 않고 임차인에게 대항력을 인정하고 있다.

따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.

- 공유건물의 소유자가 바뀐 경우에도 대항력은 인정된다.

위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다.

- 대항력이 인정되는 결과 건물을 양수한 사람은 임대보증금반환의무를 부담한다. 임차인은 건물양수인에게 차임지급의무를 부담한다.