경매와 임차인의 배당요구에 관하여

경매와 임차인의 배당요구에 관하여

1.배당요구의 사실을 경매법원이 이해관계인에게 통지하도록 규정한 민사소송법 제606조 제1항의 취지는 배당받을 자의 범위가 변경됨을 집행절차에 참가하고 있는, 당해 배당요구채권자 이외의 다른 채권자에게 알려 주어 채권의 존부와 액수를 다툴 수 있도록 하려는 데 있다.

2. 이러한 통지가 결여된다고 하여도 배당요구의 효력에는 아무런 영향이 없다.

3. 비록 경매담당공무원이 배당요구 사실을 채무자나 소유자 혹은 다른 배당요구채권자 등에게 통지하지 아니하였다 하여도, 당해 배당요구채권자에 대한 관계에 있어서는 불법행위를 구성할 만한 직무상 주의의무위반이 있다고 볼 수 없다.

4. 주택임대차보호법하에서는, 임차인의 배당요구시까지 임대차가 종료되지 아니한 경우 임대인에 대한 배당요구 사실의 통지가 있게 되면 임대차계약의 해지가 있은 것으로 되어 배당요구한 임차인은 우선변제권에 의하여 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있다.

5. 그와 같은 통지가 없으면 아직은 임대차가 종료되지 아니한 것이어서 임차인이 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수는 없다.

6. 원래 임대인의 채무불이행 등을 이유로 하는 임대차계약의 해지는 임차인이 임대인에 대하여 통지를 함으로써 효력이 생기는 것으로서 임대차계약의 해지를 이유로 배당요구를 하는 임차인으로서는 스스로 해지통지를 하여 임대차를 종료시킨 후 배당요구를 함이 원칙이다.

7. 배당요구 통지를 통한 임대차의 해지는 미처 임대차를 종료시키지 않은 채 배당요구를 한 경우에 법원이 배당요구 사실의 통지를 하여 임대인에게 도달되면 이로써 임대차계약 해지의 효력을 발생할 수 있다는 것으로서, 그로 인하여 배당요구를 한 임차인이 어떤 이익을 얻는다고 하더라도 이는 반사적 이익에 지나지 않는다.

8. 경매법원의 담당공무원이 민사소송법 제606조 제1항에 따라 임대인인 채무자 또는 소유자에게 배당요구 사실을 통지하지 아니하였고 그로 인하여 배당요구를 한 임차인의 법률상의 지위에 어떤 영향을 미쳤다고 하더라도 이것이 임차인에 대한 관계에서 의무위반이 된다고는 할 수 없다.

9. 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 임대차기간 중 배당요구를 하고 배당을 받았으나, 경매법원이 배당요구 사실을 채무자인 임대인에게 통지하지 아니하여 그 임대차관계가 종료되지 않음으로써 임차인의 우선변제권이 인정되지 않은 결과 다른 배당채권자가 제기한 부당이득금 반환청구 소송에서 패소한 경우, 임차인에 대한 국가배상책임은 인정되지 않는다.

10. 주택임대차보호법상 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 선순위 임차인이 입찰기일까지 배당요구를 하지 않은 경우에 일반 매수희망자는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임대차에 관한 권리·의무를 승계하여야 할 것으로 예상하고 입찰에 참가하게 되는 것이다.

11. 위 임차인이 입찰이 끝난 후 낙찰기일 전에 배당요구를 하였으나 임대차가 아직 종료되지 아니하였고 법원에 의한 배당요구 사실의 통지가 임대인인 채무자 또는 소유자에게 도달되지도 아니한 결과 위 배당요구에도 불구하고 임차주택의 환가대금에서 임차보증금을 우선변제받을 수 없고, 따라서 일반 매수희망자(또는 최고가매수신고인)가 여전히 위 권리·의무를 승계하게 된다고 하더라도, 이는 당초부터 예상한 바와 같은 것이어서 입찰물건명세서에 임차인의 배당요구 사실이 기재되어 있지 않았다는 사정만으로는 일반 매수희망자가 그 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어서 어떠한 영향을 받게 되었다고 보기는 어렵다.

12. 배당요구 사실의 통지 여부나 그 도달 여부는 경매물건명세서의 기재사항이 아님은 민사소송법 제617조의2의 문언상 명백하므로, 물건명세서상 임차인의 배당요구나 그 통지에 관한 사항이 기재되지 아니하였다고 하여 낙찰불허가 사유가 되는‘물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때'에 해당하는 것으로 볼 수는 없다.

13. 만일 입찰 후 낙찰기일 전에 우선변제권 있는 임차인에 의한 배당요구가 있었고 그 임대차가 이미 종료된 것이거나 배당요구 사실이 임대인에게 통지됨으로써 임대차 종료의 효력이 발생되었다면, 경매법원으로서는 낙찰을 불허가하고 다시 경매에 부치는 등의 조치를 취하여야 한다(대법원 2001. 9. 25. 선고 2001다1942 판결).