오피스텔을 분양받는 경우

오피스텔을 분양받는 경우

 

철수 씨(50세, 가명)는 서울 시내에서 오피스텔을 분양한다는 광고를 보고 모델하우스를 방문했다. 시내 중심가에서 짓는 오피스텔이었다. 전용면적 7평으로서 분양대금은 2억5천만원이었다.

 

분양하는 사람들은, “이 오피스텔을 분양받으면, 틀림없이 대박이 난다. 전세를 놓으면 최소한 전세보증금으로 2억원을 받을 수 있다. 월세는 100만원 이상 받는다. 지금 남은 물량은 별로 없다. 빨리 분양받지 않으면 기회를 놓친다.”고 했다.

 

철수 씨는 오피스텔 위치가 워낙 좋아 보이고, 세가 잘 나간다는 이야기를 듣고, 당일 그 자리에서 계약금 10%를 지급하고, 오피스텔 세 개를 분양받기로 했다. 중도금은 대출받아서 지급하고, 나중에 세를 놓으면, 월세가 합계 300만원이나 나온다는 환상에 빠졌다.

 

오피스텔 공급계약서를 보니, 깨알만한 크기로 아주 상세한 내용이 적혀있었다. 철수 씨는 은행에서 대출받는 것과 마찬가지로 계약서를 자세하게 읽어보지 않고, 그냥 분양회사 직원이 쓰라는 대로 썼다. 은행에서 대출받을 때에는 계약서를 자세하게 보지 않아도 대출받는 사람이 은행으로부터 현금을 수령하는 것이므로, 나중에 원리금만 제대로 갚으면 아무 문제가 없다. 하지만 오피스텔 공급계약서는 분양받는 사람이 돈을 내는 것이기 때문에 전혀 다르다.

 

‘계약자 본인은 위 계약내용(특약사항포함)에 대한 충분한 설명을 듣고 이해하였습니다.‘ ’계약자 본인은 위 계약내용(특약사항포함)에 대하여 동의 후 자필기재한 것을 확인합니다.‘라는 부분에 대해, ’이해했습니다.‘ ’확인했습니다‘라고 기재했다. 그리고 개인(신용)정보 동의서에도 모두 동의한다고 기재했다. 그런 다음 계약자 성명에 기명하고 날인했다.

 

그런데 계약서 말미에는 계약당사자의 표시로, 갑(매도인, 수탁자). 을(매수인), 병(수익자), 정(시공사), 무(위탁자) 등이 기재되어 있었다. 실제로 오피스텔 신축분양사업을 하는 주체는 무(위탁자)인데, 무(위탁자)는 병(수익자)로 동시에 표시가 되어 있었다. 시공사는 물론 건설회사이고, 갑(매도인, 수탁자)은 부동산신탁주식회사이었다.

 

철수 씨는 계약서가 왜 이렇게 되어있는지 알려고 하지도 않았다. 이른바 부동산신탁에 해당하는 계약관계로서 나중에 법적 분쟁이 생기면 매우 복잡하게 진행되는 것임을 일반인은 전혀 신경을 쓰지 않고 있는 것이다.

 

이와 같이 부동산신탁은 실무상 많이 행해지고 있다. 예전과 달리 토지소유자는 모든 사항을 부동산신탁회사에 위임하고, 신탁등기를 한 다음 자금을 대출받아 아파트나 오피스텔, 상가를 신축하고 분양하는 업무를 맡긴다.

 

따라서 부동산신탁의 형태로 토지가 개발되고 있는 경우, 구체적으로 어떠한 법률관계가 형성되며, 이해관계인들의 권리의무관계는 어떻게 되는지 알아둘 필요가 있다. 건축사로서는 이와 같은 부동산신탁제도에 대해 기본적인 이해를 하고 있는 것이 건축실무에 도움이 될 것으로 생각한다.