부동산신탁에 관한 이론과 실무

부동산신탁에 관한 이론과 실무

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

땅은 가지고 있는데, 이를 개발할 자금이 없거나 능력이 없는 사람은 신탁회사를 찾아가 상의를 한다. 이런 경우 토지소유자는 신탁회사와 계약을 체결하고, 땅에 대한 개발사업을 맡긴다.

 

신탁회사는 수탁자의 지위에 서서, 위탁자인 토지소유자로부터 토지개발계획의 수립, 개발사업에 소요되는 자금의 조달, 건축물의 건축, 건축물의 분양, 건축물의 유지 관리 등 개발사업의 전 과정을 수행한 다음 개발사업으로 인해 발생한 수익을 토지소유자인 위탁자에게 교부한다.

 

구체적인 예를 들면 다음과 같다. 갑은 대지 5천평을 가지고 있다. 갑은 신탁회사 을과 계약을 체결한다. 이른바 토지개발신탁계약을 체결하는 것이다. 을은 수탁자로서 갑의 소유 토지를 신탁등기를 해놓고, 개발자금을 조달하고, 건설회사를 구해 건축행위를 한 다음, 분양업무도 맡아서 해준다. 그런 다음 개발로 인한 수익을 위탁자에게 교부하고, 그에 대한 수탁자로서의 보수를 받게 된다.

 

부동산신탁은 실무상 많이 행해지고 있다. 따라서 부동산신탁의 형태로 토지가 개발되고 있는 경우, 구체적으로 어떠한 법률관계가 형성되며, 이해관계인들의 권리의무관계는 어떻게 되는지 알아둘 필요가 있다. 건축사로서는 이와 같은 부동산신탁제도에 대해 기본적인 이해를 하고 있는 것이 건축실무에 도움이 될 것으로 생각한다.

 

Ⅱ. 부동산신탁제도의 의의

부동산신탁은 토지를 개발할 때 이용되는 제도다. 토지신탁을 통해서 토지소유자는, ① 자금조달이 용이하고, ② 신탁회사의 전문성을 활용할 수 있으며, ③ 사업안전성을 확보할 수 있을 뿐 아니라, ④ 분양가능성을 높일 수 있다.

 

부동산신탁회사는 대외적으로 신용도가 높기 때문에, 토지소유자가 개인적으로 개발자금을 차입하는 것보다, 토지를 신탁회사에 신탁해서 신탁등기를 넘겨놓은 상태에서 개발자금을 조달하는 것이 훨씬 효과적이다.

 

토지만 소유하고 있는 일반인은 전문성이 없기 때문에, 그동안 개발사업을 전문적으로 담당해온 부동산신탁회사가 가지고 있는 사업계획의 수립, 자금조달방법, 시공사 선정, 분양업무 등에 관한 전문지식과 경험, 인력을 활용할 수 있다. 개발하려는 토지가 다수인의 공유인 경우 신탁회사에 신탁등기를 하면 위탁자의 채권자로부터 사업부지에 대한 권리가 보호받기 때문에 사업의 안정성이 확보될 수 있다.

 

또한 신탁회사가 직접 분양계약을 체결하고 분양대금을 관리하기 때문에, 사업시행자의 이중분양이나 분양대금의 횡령행위 등으로부터 사업 자체를 보호받을 수 있는 장점이 있다. 개발대상인 아파트나 오피스텔, 상가에 대한 분양계약의 당사자로 신탁회사가 되는 경우 대외적으로 신뢰를 주게 되어 분양을 용이하게 할 수 있다.

 

부동산신탁에는 토지개발신탁 이외에도, 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁 등이 있다.