경매의 권리분석의 중요성

경매의 권리분석의 중요성

 

경매절차에서 가장 중요한 것은 낙찰자가 인수해야 하는 부동산 상의 권리나 부담에 어떤 것이 있느냐 하는 점이다.

 

경매에 참여하여 부동산을 사는 사람은 모든 권리가 말소되고, 등기부상 깨끗하게 정리가 된 상태의 소유권을 취득하기를 희망한다.

 

그런데 경매과정에서 최종적으로 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 그대로 남아 있어 낙찰자가 인수하여야 하는가 하는 것에 대한 분석과 검토 과정이바로 권리분석이라고 하는 것이다.

 

권리분석은 이와 같이 부동산경매에서 등기부 및 경매기록을 보고, 입찰자가 최저가에 입찰하여 낙찰받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권등 담보물권, 가압류나 가처분 등 보전처분등기, 가등기권, 유치권 등의 권리가 소멸하는가 하는 법적 판단을 말한다.

 

경매에 있어서 이러한 권리분석을 제대로 정확하게 하는 것은 절대적으로 필요하다. 만일 이를 잘못했다가는 낙찰자가 그에 관한 권리나 부담을 모두 떠안아야 하기 때문이다.

 

특히 유치권은 부동산등기부에도 나오지 않는다. 유치권의 존재가 집행관의 현황조사나 유치권자의 권리신고를 통하여 집행절차에 나오지 아니한 경우에도 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.