세입자에게 월세를 준 행위가 사해행위취소 대상이 되는가?

세입자에게 월세를 준 행위가 사해행위취소 대상이 되는가?

 

<결론>

집주인이 빚이 많은 상태에서 자신의 집을 세입자에게 월세를 준 행위를 가지고 나중에 집주인의 채권자가 사해행위를 주장하면서 임대차계약을 취소할 수 있는가?

 

대법원은 가능하다고 판단하였다. 다만, 다른 사해행위와 달리 임차인 보호를 위해서 사해행위에 해당하는지 여부를 보다 신중하게 판단하여야 한다고 하였다.

 

<사해행위취소 사유>

① 주택임대차보호법상의 소액보증금 최우선변제권은 세입자에게 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것이다.

 

② 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조 소정의 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다.

 

③ 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해 준 행위가 사해행위인 경우, 채무자의 악의는 추정되는 것이고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다.

 

④ 다만 위 법조 소정의 요건을 갖춘 임차인에 대하여 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조 소정의 임차권을 취득하는 자는 자신의 보증금회수에 대하여 상당한 신뢰를 갖게 된다.

 

⑤ 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 대하여 통상적인 거래행위 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것이다.

 

⑥ 따라서 수익자인 임차인의 선의를 판단함에 있어서는 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결).