무상거주확인서를 써준 임차인의 손해

무상거주확인서를 써준 임차인의 손해

 

<사안의 개요>

 

① 갑과 을은 이 사건 아파트에 관하여 2015년 1월 1일 임차보증금 2억원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 임차보증금을 지급한 다음, 아파트에 입주하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받았다.

 

② 그 후 2016년 6월 6일 을은 병 은행으로부터 위 아파트에 근저당권을 설정해 주고 5억원을 대출받았다.

 

③ 아파트 소유자인 을은 은행으로부터 대출받으면서, 사실은 보증금을 지급하고 유상으로 살고 있는 갑에게 무상거주확인서를 작성해 달라고 부탁하였다.

 

④ 임차인 갑은 소유자 을의 부탁을 받고 병 은행에게, ‘갑은 을과 사이에 임대차계약으로 인한 채권채무관계가 없음을 확인하고 병 은행에 대하여 임대차계약에 따른 일체의 권리를 주장하지 않겠다’는 내용의 무상거주확인서를 작성하여 주었다.

 

⑤ 그 후 아파트 소유자 을이 은행에 대한 대출금을 변제하지 못하자, 2017. 1. 1. 병 은행은 근저당권에 기해 임의경매를 신청하였고, 집행법원은 이 사건 아파트에 대한 배당요구종기를 정했다.

 

⑥ 갑은 집행법원에 이 사건 아파트에 관하여 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.

 

⑦ 이에 따라 갑의 임차권에 관한 권리신고 및 배당요구 사실과 그 임차보증금, 점유기간, 전입일자, 임대차계약서상 확정일자가 각 매각기일마다 매각물건명세서에 기재되어 공시되었다.

 

⑧ 정은 매각허가결정을 받았고 그 무렵 그 결정이 확정됨에 따라 매각대금을 지급하고 소유권이전등기를 마쳤다.

 

⑨ 집행법원은 배당기일에 임차인인 을에게 2순위로 배당하는 내용의 배당표를 작성하였고, 이에 대하여 병은 은행은 갑의 배당액 전부에 관하여 이의를 신청하였다.

 

⑩ 병 은행은 갑에 대하여 배당이의소송을 제기하였고, 그 청구원인으로 갑은 무상거주인에 불과하고 설령 그렇지 않더라도 병 은행에게 작성해 준 무상거주확인서의 내용에 반하여 병 은행보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 임차보증금반환채권에 의한 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다고 주장하였다. 병 은행은 갑에 대해 승소판결을 받았다. 갑은 결국 배당을 받지 못하게 되었다. 갑은 낙찰자 정에게 대항력도 인정받지 못하게 되었다.

 

<대법원판결 요지>

 

① 주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가진다.

 

② 따라서 그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.

 

③ 한편 집행법원은 부동산에 관한 경매절차에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 등의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성한 다음 그 사본을 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 한다(민사집행법 제105조).

 

④ 이는 경매대상부동산의 현황과 권리관계를 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있게 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하기 위한 것이다.

 

⑤ 주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.

 

⑥ 따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다248431 판결).