부동산경매에 있어서 말소기준권리

부동산경매에 있어서 말소기준권리

 

부동산경매에서 말소기준권리라 함은, 용익권의 소멸 여부의 기준이 되는 담보권이나 압류채권 또는 가압류채권을 말소기준권리라고 부른다. 용익권에는 용익물권과 채권적 용익권이 있다.

 

경매에서 기본적으로 저당권과 가등기담보권은 매각으로 소멸한다. 그러나 유치권은 담보물권에 해당하지만 우선변제력을 가지고 있지 않기 때문에 경매에서 낙찰 받은 매수인에게 유치권이 인수된다.

 

가등기는 청구권보존가등기와 담보가등기로 구별된다. 담보가등기는 저당권과 마찬가지로 매각에 의해 소멸한다.

 

청구권보존가등기는 그러한 가등기권자에 우선하는 채권자가 있는 경우에는 소멸한다. 그러나 청구권보존가등기권자에 우선하는 채권자가 없는 경우에는 부동산경매과정에서 낙찰 받은 매수인에게 인수된다.

 

용익물권과 채권적 용익권은 매각으로 소멸한다. 그러나 이러한 용익물권이나 채권적 용익권이 압류채권자 또는 가압류채권자에게 대항할 수 있는 경우에는 매수인에게 인수된다.

 

전세권이나 우선변제력 있는 주택임차보증금반환채권의 경우, 권리자로부터 배당요구가 있는 경우에는 배당을 한 결과 변제의 충족이 있는 한도에서 소멸한다. 이 경우 권리자는 인수와 소제 여부를 선택할 수 있다. 다만, 권리자의 인수와 소제는 1회에 한하여 선택할 수 있다.

 

매수인에게 대항할 수 있었던 우선변제력 있는 임차인이 배당요구를 통하여 소제를 선택하였으나 배당을 통해 보증금 일부 밖에 변제받지 못한 경우에는 나머지 잔액의 한도에서 매수인은 임차권을 부담하게 된다.

 

전세권자가 소제를 선택한 경우에는 전세권은 항상 전부 소멸한다. 전세권자가 배당요구를 통하여 전세금의 일부 밖에 배당받지 못한 경우라도 전세권은 전부가 소제되며, 변제받지 못한 나머지 전세금은 무담보의 일반채권으로 남게 된다.