<경매에 있어서의 권리분석>

<경매에 있어서의 권리분석>

 

많은 사람들이 경매에 관심을 가지고 있다. 경매를 통해서 아파트나 연립주택, 상가나 오피스텔을 싸게 취득하려고 한다.

 

일반적으로 시세에 따라 거래되는 보통의 매매와 달리, 경매는 부동산을 담보로 돈을 빌려쓰고 갚지 못하게 된 채무자의 재산을 법원에서 강제로 경매절차를 거쳐 매각하는 것이므로 아무래도 일반 시세보다는 싼 값에 낙찰되고 있다.

 

그리고 경매물건은 계속해서 전국적으로 쏟아져나오는 것이므로 모든 경매물건에 대해 입찰자들이 몰리는 것은 아니다.

 

아무도 관심을 가지지 않는 부동산에 대해서는 계속 유찰되어 20~30%의 저렴한 가격에 낙찰되기도 한다.

 

그래서 오늘도 수많은 사람들이 경매법정에서 경매에 참여하고 있다. 그러나 경매로 취득한 사람들이 모두 성공했다고는 할 수 없다. 그중에는 권리분석을 잘못해서 낙찰 받은 부동산 때문에 엄청난 손해를 입기도 한다.

 

어떤 경우에는 잘못 낙찰 받았기 때문에 경매대금을 납부하지 않고, 입찰보증금을 몰취당하기도 한다. 말소기준권리에 대한 이해가 부족해서 낙찰 받은 다음, 전세금을 인수하기도 한다.

 

공사업자가 걸어놓은 유치권을 우습게 보고 낙찰 받았다가 끝내 공사대금 전액을 물어주기도 한다. 그리고 현장조사를 제대로 하지 않고 취득했다가 시세와 별 차이 없는 부동산을 대출까지 받아 사는 경우도 있다.

 

법원에서 감정평가한 금액이 너무 부풀려져 있는 것을 몰랐기 때문이다. 때문에 경매에 참여하려면 우선 경매절차에 관해 공부를 해야 하고, 특히 권리분석을 잘 해야 한다.

 

권리분석이라 함은, 낙찰 받으려고 하는 부동산에 대한 각종의 권리를 하나씩 따져서 분석하는 것을 말한다.

 

다시 말하면, 경매대상 부동산의 등기부상에 올라가 있는 저당권이나 지상권, 가압류등기, 가처분등기, 가등기 등의 부동산에 대한 부담과 등기부에는 올라가 있지 않지만 해당 부동산에 대한 실질적인 권리인 공사업자의 유치권, 전입신고가 되어 있는 전세권이나 임차권 등의 모든 권리에 대해 경매로 낙찰 받았을 때 그러한 권리가 매수인에게 인수되느냐, 소멸되느냐를 따져보는 것을 말한다.

 

이러한 권리분석은 결국 낙찰 받는 사람이 낙찰대금만으로 그 경매부동산에 대한 소유권을 취득할 수 있느냐를 판가름하는 중요한 판단 자료가 되는 것이다.

 

그리고 이와 관련하여 권리분석의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 때문에 권리분석을 하는 경우에는 어떠한 권리를 기준으로 부동산 위의 다른 권리가 말소되느냐를 따지는 근거가 되는 말소기준권리를 제일 눈여겨 보아야 한다.