경매, 함부로 하지 마라!

경매, 함부로 하지 마라!

 

이제는 경매가 부동산에 관한 유용한 재테크로 자리 잡고 있다. 인테넷의 보급으로 인해 일반사람들이 편리한 방법으로 경매에 관한 정보를 신속하게 입수할 수 있게 되었다. 경매물건은 빚을 진 채무자가 담보로 제공했던 부동산을 더 이상 빚을 갚지 못해 강제로 법원에 의해 매각되는 절차가 진행된다. 때문에 급매물 보다도 훨씬 싸게 살 수 있는 것이 경매의 최대 이점이다.

 

많은 사람들이 경매에 관심을 가지고 달려든다. 그러나 생각 보다 어려운 것이 경매라고 할 수 있다. 경매로 돈을 번 사람도 많지만, 경매에 참여했다가 손해를 보고, 복잡한 분쟁에 휘말려 고생을 하는 사람들도 적지 않다.

 

자신이 직접 연구를 하지 않고 다른 사람에게 모든 것을 맡겼다가 사기를 당하고 아주 골탕을 먹는 경우도 많다. 무책임한 사기꾼들의 농간에 놀아나기도 쉽다. 그냥 경매로 싸게 사준다는 말에 현혹되는 것이다. 아파트를 절반 이하로 싸게 사준다는 말에 무조건 맡겼다가 돈만 날리는 것이다.

 

사기꾼은 처음부터 사기칠 마음으로 피해자를 속인다. 경매에 필요하다고 돈을 받아 가지고 경매는 하지 않고 그냥 써버리는 것이다. 또는 제대로 알지도 못하는 서투른 사람이 경매전문가라고 큰 소리를 치고 손해를 보게 하는 것이다.

 

경매를 하려는 제대로 해야 한다. 철저하게 공부하고 부동산에 대한 권리분석을 확실하게 해야 한다. 그리고 현장에 가서 꼼꼼히 따져보고 투자가치를 판단해야 한다. 감정평가액 자체도 부풀려져 있는 경우가 많다. 예상치도 못한 복병을 만나 입찰보증금을 날리기도 한다. 명도소송을 하느라고 많은 시간을 소요하기도 한다. 경매를 결코 쉽게 생각하지 말라. 그것이 손해를 보지 않는 예방책이다.

 

경매물건을 분석함에 있어서 가장 중요한 일은 말소기준권리를 확인하는 것이다. 일반적으로 말소기준권리에는 근저당권, 가압류, 가등기, 경매기입등기 등이 있다. 이와 같은 말소기준권리 중에서 등기부에 가장 먼저 등재되어 있는 권리가 말소기준권리가 된다.

 

말소기준권리보다 먼저 등기부상에 등재되어 있는 권리는 경매에서 낙찰받은 사람이 인수해야 한다. 만일 말소기준권리보다 나중에 등기부상에 등재되어 있는 경우에는 이러한 권리는 낙찰받은 사람이 인수할 필요가 없게 된다.

 

그러나 이러한 원칙에는 예외가 있다. 바로 예고등기와 유치권이다. 예고등기는 그 등기의 순서에 관계없이 경매에서 낙찰자가 반드시 인수해야 한다. 유치권의 경우도 마찬가지다. 유치권은 권리의 성질상 등기부에 등기할 수 없는 권리이지만, 목적물인 부동산을 점유함으로써 유치권이라는 권리를 행사할 수 있어 말소기준권리와 관계없이 낙찰자에 대해 유치권행사를 할 수 있는 것이다.

 

많은 사람들이 경매를 쉽게 생각하고 달라들었다가 큰 낭패를 보게 되는 것이 바로 예고등기가 되어 있는 물건과 유치권이라는 복병 때문이다. 또한 소유권이전청구권보존을 위한 가등기가 설정되어 있는 경우이다.