농촌주택취득과 양도소득세

농촌주택취득과 양도소득세 

가을사랑

서울에 집을 가지고 살던 사람이 귀농하여 농촌에 주택을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하게 된다. 이러한 경우 서울집을 팔게 되면 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세 부담이 만만치 않기 때문에 귀농에 장애가 된다. 정부에서는 이러한 점을 감안하여 도시 사람들이 농촌으로 이사 가서 농업활동을 하는 것을 돕기 위해 특별규정을 만들었다. 조세특례제한법 규정이 바로 이것이다.

조세특례제한법이란 조세의 감면 또는 중과 등 조세특례와 이의 제한에 관한 사항을 규정하여 과세이 공평을 기하고 조세정책을 효율적으로 수행함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 1998년 12월 28일 제정된 법이다.

 

이러한 조세특례제한법의 요건에만 맞으면 서울집을 가지고 있는 사람이 농촌에 집을 구입하여도 서울집에 대한 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다. 그러나 이러한 요건에 하나라도 맞지 않으면 서울집에 대한 양도소득세를 그대로 내야 한다. 따라서 특례규정의 요건을 정확하게 알아두는 것이 필요하다. 

조세특례제한법 제99조의4는 농어촌주택에 대한 양도소득세를 면제해 주는 특별규정을 두고 있다. 제99조의4 제1항은 거주자 및 그 배우자가 구성하는 대통령령이 정하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지의 기간(농어촌주택취득기간)중에 다음 각호의 요건을 갖춘 1개의 주택(농어촌주택)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하여 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 다른 주택(일반주택)을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택을 당해 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조제1항제3호의 규정을 적용한다고 규정하고 있다.

 

즉, 농어촌주택 취득기간인 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 사이에 일정한 요건을 갖추어 취득한 농어촌주택을 3년 이상 보유하고 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에는 당해 농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 소득세법 제89조제1항제3호 및 소득세법시행령 제154조 제1항인 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다는 것이다.

 

소득세법 제89조제1항은 '다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(양도소득세)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득, 2. 대통령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득, 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(주택부수토지)의 양도로 인하여 발생하는 소득'이라고 규정하고 있다.

 

또한 소득세법시행령 제154조 제1항은 법 제89조제1항제3호에서 대통령령이 정하는 1세대1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당 일산 평촌 산본 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다고 규정하고 있다. 

 

소득세법시행령 제155조 제7항, 제9항, 제10항, 제11항, 제12항, 제13항 등에서는 농어촌주택, 이농주택, 귀농주택 등과 관련한 1세대 1주택의 특례에 관한 사항을 규정하고 있다.

법률조항은 무척 어렵게 구성되어 있다. 일반인이 읽어보면 아무리 읽어도 이해가 가지 않는다. 왜 그렇게 법을 어렵게 만들어놓았는지 모르겠다. 이 조항을 쉽게 풀어보면 다음과 같다.

서울집을 팔았을 때 양도소득세를 면제받기 위한 조건은 다음과 같다. ① 새로 구입한 농촌주택을 3년 이상 보유해야 한다. 농촌주택을 구입한 날로부터 3년이 지난 다음에 서울집을 팔아야 혜택을 볼 수 있다는 것이다. ② 서울집을 팔아야 한다. 농촌주택을 파는 경우에는 혜택을 보지 못한다. ③ 농촌주택은 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 사이에 구입했어야 한다. ④ 취득하는 농촌주택은 법에서 정한 특별구역에 있어서는 안 된다. 그리고 대지면적이나 건물면적, 가격 등에 있어서 일정한 요건을 갖추어야 한다.

이와 같은 네 가지 요건을 갖춘 사람에 대해서는 농촌주택을 취득한 후 3년이 지난 다음 서울집을 팔게 될 때 서울집에 대한 양도소득세를 내지 않아도 되도록 특혜를 주겠다는 취지이다.

이와 같은 특례규정을 적용받기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 한다.

(1) 취득 당시 다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 지방자치법 제3조제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재해야 한다. 즉, 취득하는 농어촌주택이 다음과 같은 네 가지 지역에 있어서는 안 된다. 제외가 되는 네 가지 지역은 ① 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역, ② 도시지역 및 허가구역, ③ 소득세법상 특별지정구역, ④ 대통령령이 정하는 특별지정구역 등이다.

 

가. 광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권지역. 다만, 접경지역지원법 제2조의 규정에 의한 접경지역[광역시에 소속된 군에 소재하는 지역 및 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도) 지역중 지역특성 등이 접경지역과 유사한 지역을 포함한다]중 부동산가격동향 등을 감안하여 대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 여기서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 경기도 연천군, 인천광역시 웅진군 및 그밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로서 재정경제부령이 정하는 지역을 말한다. 부동산가격동향 등을 감안해서 대통령령으로 탄력성있게 지정하겠다는 취지이다.

나. 국토의계획및이용에관한법률 제6조 및 동법 제117조의 규정에 의한 도시지역 및 허가구역

다. 소득세법 제104조의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역

라. 그 밖에 관광단지 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되어 대통령령이 정하는 지역. 대통령령이 정하는 지역이라 함은 관광진흥법 제2조의 규정에 의한 관광단지를 말한다.

(2) 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 면적이 대통령령이 정하는 기준 이내이어야 한다. 농어촌주택의 대지는 660제곱미터 이내이어야 한다. 주택면적에 관한 “대통령령이 정하는 기준 이내”라 함은 주택의 연면적이 150제곱미터, 공동주택의 경우에는 전용면적 116제곱미터 이내를 말한다.

(3) 주택 및 이에 부수되는 토지의 가액(소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 말한다)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7천만원을 초과하지 아니하고, 일반주택의 양도 당시에는 대통령령이 정하는 금액을 초과하지 아니해야 한다. 여기서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 1억원을 말한다.

(4) 1세대가 취득한 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍, 면 또는 연접한 읍, 면에 소재하지 아니해야 한다.