가등기담보의 효력

가등기담보의 효력

 

 

가을사랑

 

 

가등기담보란 무엇을 의미하는 것일까? 가등기담보라 함은 채무자가 금전을 차용하면서 대물변제의 예약 또는 매매의 예약 등을 하고 동시에 채무자의 채무불이행시에 발생하는 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위해 가등기를 하는 방식의 비전형적인 담보방법을 의미한다.

 

 

예를 들면, A가 B로부터 1억원을 빌려쓰면서 A가 약속한 변제기에 채무를 이행하지 못하면, 시가 1억원에 해당하는 A소유의 아파트를 대신 주기로 약속하고, 그러한 예약에 따라 장래 발생하는 소유권이전청구권을 보전하기 위해 A소유의 아파트에 B명의로 가등기를 하는 것을 의미한다.

 

 

채무자가 자신의 부동산에 채무를 담보할 목적으로 채권자에게 가등기를 해주는 방식의 담보를 의미하는 것이다.

 

 

이러한 가등기담보를 규율하기 위한 목적으로 가등기담보등에관한법률이 제정되었다. 동법은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시의 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함으로 목적으로 한다(동법 제1조).

 

 

가등기담보등에관한법률은 재산권 이전의 예약에 의한 가등기담보에 있어서 재산의 예약 당시의 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에 적용된다.

 

 

재산권을 이전하는 예약에 의한 가등기담보에 있어서 재산의 가액이 예약 당시 차용액 및 이자합산액을 초과하는 경우에만 적용되는 것이다. 따라서 예약 당시의 재산가액이 차용액 및 이자합산액에 미치지 못하는 경우에는 가등기담보등에관한법률은 적용되지 않는다.

 

 

재산권 이전의 예약 당시 재산에 대하여 선순위 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 재산의 가액에서 피담보채무액을 공제한 나머지 가액이 차용액 및 이에 붙인 이자의 합산액을 초과하는 경우에만 적용된다. 선순위 근저당권이 설정되어 있는 부동산에 대하여 재산권을 이전하는 예약에 의한 가등기담보가 된 경우에는 근저당권에 의하여 담보되는 피담보채무액을 공제한 나머지 재산가액이 차용액 및 이자합산액을 초과하는 경우에만 가등기담보등에관한법률이 적용된다.

 

 

가등기담보 등에 관한 법률이 적용되지 않는 경우에도 채권자가 채권담보의 목적으로 부동산에 가등기를 경료하였다가 그 후 변제기까지 변제를 받지 못하여 위 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 경료한 경우에는, 당사자들 사이에 채무자가 변제기에 피담보채무를 변제하지 아니하면 채권채무관계는 소멸하고 부동산의 소유권이 확정적으로 채권자에게 귀속된다는 명시의 특약이 없는 한, 그 본등

기도 채권담보의 목적으로 경료된 것으로서 정산절차를 예정하고 있는 이른바 약한 의미의 양도담보가 된다.

 

 

그리고 이와 같이 약한 의미의 양도담보가 된 경우에는 채무의 변제기가 도과한 후에도 채권자가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 채무자는 언제든지 채무를 변제하고 채권자에게 위 가등기 및 그 가등기에 기한 본등기의 말소를 청구할 수 있다(대법원 2006.8.24. 선고 2005다61140 판결).