아파트경매참여시 준비사항

아파트경매참여시 준비사항

 

가을사랑

 

아파트경매에 참여하기 위해서는 먼저 관심을 가지는 아파트에 대한 등기부등본 등 각종 공부를 잘 살펴보아야 한다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 소정의 수수료를 내면 편리하게 부동산등기부등본을 발급받을 수 있다. 등기부상에 나타나는 권리관계를 분석하기 위해서는 어느 권리가 빠른가를 비교해야 하는데, 이때 기준이 되는 것은 등기접수일자이다. 매매를 한 날자를 의미하는 등기원인일자가 아니고, 등기신청을 등기소에서 접수한 날자라는 사실에 유의해야 한다. 이밖에도 일반적으로 부동산에 관한 등기부등본, 건축물관리대장, 지적공부, 토지이용계획확인원 등을 가능한 범위에서 확인하는 것이 필요하다.

 

그 다음 참여자는 경매법원에 비치되어 있는 경매사건기록을 열람하여야 한다. 경매사건기록은 경매가 진행되고 있는 관할법원의 민사집행과 경매계에 비치되어 있다. 아파트에 대한 임대차현황조사보고서, 감정평가서, 권리신고 및 배당요구서, 채권계산서 등이 비치되어 있다. 법원에 비치되어 있는 경매관련서류는 누구든지 자유롭게 열람할 수 있다.

 

선순위 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하면 매각으로 인해 소멸하게 된다. 대항력을 갖추고 우선변제권까지 취득한 선순위 임차인의 경우에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 낙찰대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 함께 가지게 된다. 이와 같이 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 선순위 임차인의 경우에는 임대차존속을 주장할 수 있는 권리와 보증금우선변제를 받을 수 있는 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있다(대법원 1997.8.29. 선고 97다11195 판결).

 

임차인이 우선변제를 받을 수 있는 권리를 행사함으로써 경매절차에서 배당요구를 한 하고, 그로 인하여 보증금 전액을 배당받았다면 임차권은 낙찰과 함께 소멸하게 된다. 그러나 만일 배당절차에서 보증금을 모두 배당받지 못하였다면 잔액에 대해 낙찰자에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계해야 한다(대법원 1997.8.22. 선고 96다53628 판결).