건축분쟁의 원인과 대책 (2)

건축분쟁의 원인과 대책 (2)

 

제2장 건축분쟁의 의의와 특징

 

Ⅰ. 의의

건축이라 함은 일정한 토지 위에 건축물을 짓는 것을 의미한다. 이러한 건축에는 부지의 확보, 건축허가의 취득, 설계 시공 감리행위, 사용승인, 사후 하자보수 등 일련의 절차에서 많은 사람들이 관여하게 된다. 건축주의 입장에서 건축은 매우 중요하다. 대부분의 사람들은 평생 한 번 정도 건물을 짓는 경우가 많다. 이들은 건축에 관한 지식과 경험이 없는 관계로 모든 것을 전문가에 일임한다. 그러다가 나중에 문제가 되면 공사업자나 건축사에 대해 불평과 원망을 하게 된다.

 

당초 예상했던 것처럼 건축허가를 받지 못하거나, 설계 및 시공과정에서 고의 또는 과실로 부실건축이 되는 경우에는 복잡한 문제를 야기하게 된다. 안전이 보장되지 않는 경우에는 건축물의 붕괴 등의 대형사고로 이어져 인명피해가 발생하게 될 위험이 있다. 성수대교 붕괴사고, 삼풍아파트 붕괴사고 등과 같은 중대한 사고가 발생하는 경우에는 시공업자, 설계책임자, 감리담당자 등이 형사처벌을 받을 위험성이 있게 된다. 뿐만 아니라 민사상 손해배상책임을 부담하게 되며, 공무원이나 건축사는 징계처분을 받게 된다.

 

건축분쟁이라 함은 건축을 둘러싸고 발생하는 모든 법적 분규를 의미한다. 건축에 관한 법령에 위반하거나, 건축 관련 계약 체결 과정에서 문제가 있거나, 계약불이행이 있는 경우에 분쟁이 발생하게 된다. 신의와 성실에 따라 도급계약이나 설계감리계약을 이행하지 않는 경우에는 민사상 손해배상책임을 추궁 당하거나 재판까지 이르게 된다.

 

건축행위는 행정관청의 허가를 받게 되어 있을 뿐 아니라, 그 외에도 많은 법적 제한과 규제를 받고 있어 이에 따른 분쟁이 발생하게 된다. 건축행위가 완료되는 시점에서는 행정관청의 사용승인을 받는 과정에서 문제가 일어나고, 그 후 계속해서 건축물에 대한 하자에 대한 책임 문제가 따르게 된다.

 

Ⅱ. 특징

건축과 관련하여 발생하는 분쟁은 다음과 같은 특성을 가지고 있다. 첫째, 건축분쟁은 토지와 건물이라는 부동산을 근거로 하여 발생하는 것으로서 그 경제적 가치가 큰 편에 속한다. 따라서 분쟁이 발생하면 쉽게 합의되기 어렵게 된다. 둘째, 건축분쟁에는 많은 이해관계인이 관여하게 된다. 건축주, 사업시행자, 건축업자, 설계사, 감리인, 공무원. 공제조합, 수분양자, 인근 주민 들이 관여하게 되므로 이해관계 조정이 쉽지 않게 된다.

 

셋째, 계약서 작성과정에서 철저하게 해야 함에도 이를 불철저하게 함으로써 분쟁이 생기기 때문에 소송과정에서 증인이나 감정인 등을 통해 사실관계를 확정해야 한다. 소송에 있어서 오랜 시간이 걸리고 많은 소송비용이 들게 된다. 넷째, 도중에 공사계약이나 설계계약이 변경되거나 해지되는 경우 복잡한 문제가 발생하게 된다. 기성고율의 산정이나 보수 산정에 있어서 서로 다른 주장을 할 때 이를 조정하기가 어렵게 된다. 다섯째, 건축분쟁은 도심지역에서 집단민원을 야기하며, 중대한 사회 문제로 비화되기도 한다.

 

여섯째, 건축분쟁의 경우 분쟁을 취급하는 기관이 다양하다. 건축분쟁전문위원회, 하자심사분쟁조정위원회, 중앙환경분쟁조정위원회, 소비자보호원 등에서 건축과 관련된 분쟁을 다루고 있다. 최종적으로는 법원에 조정신청을 하거나, 소송제기를 한다.