건축분쟁의 원인과 대책 (3)

건축분쟁의 원인과 대책 (3)

 

제3장 건축분쟁의 유형

 

Ⅰ. 계약 체결

 

1. 계약서의 중요성

건축이라는 프로젝트는 토지소유자, 사업시행자, 시공업자, 건축사, 토목기사, 금융기관, 행정관청 등이 관여하는 복합적인 절차에 의해 진행된다. 이 과정에서 매매계약, 대출계약, 사업시행계약, 공사도급계약, 설계 및 감리계약, 건축허가 및 건축신고, 준공검사 및 사용승인 등의 일련의 행위 또는 법적 조치가 행해진다. 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축조합 및 재개발조합, 주택법에 따른 주택조합 등에 의한 공동주택 건설의 경우에는 더욱 복잡한 계약이 체결된다.

 

건축과 관련하여 체결되는 계약은 주로 서면에 의해 이루어진다. 행정관청에 제출하는 건축허가신청서, 건축신고서 등도 서면에 의한다. 이러한 계약의 체결 및 이행과정에서 의사표시의 착오, 의사의 불합치, 불명확한 계약서 기재내용, 사정변경 등으로 인해 당사자 간에 계약을 둘러싼 분쟁이 많이 발생하게 된다.

 

건축사는 업무를 수행하면서 건축주 또는 사업시행자와 설계계약 및 감리계약을 체결하게 된다. 이때 계약을 철저하게 하지 않으면 법에 의한 보호를 받지 못하게 된다. 일부 건축사들이 계약 내용을 명확하게 규정해놓지 않음으로써 설계업무를 한 마친 다음에 정당한 보수를 받지 못하는 경우가 많다. 필자는 변호사 활동을 하면서 많은 건축사들과 이러한 문제에 대해 상담을 해본 경험이 있는데 대부분 계약 체결 당시 명확하게 규정해 놓지 않고, 업무수행과정에서 변경되는 사항에 대한 증거를 남겨놓지 않아 불이익을 당하는 경우가 많아 안타까웠다.

 

계약을 체결할 때 나중에 분쟁이 생기면 법에 의한 보호를 받을 수 있도록 계약 내용을 잘 살펴 꼼꼼하게 확인한 다음 계약을 체결해야 한다. 건축사와 의뢰인 간의 관계는 좋을 때에는 법이 필요 없으나, 일단 분쟁이 생기면 법에 의해 해결할 수밖에 없다. 법이란 매우 냉정한 것이어서 어떠한 변명이나 사정도 용납하지 않는 특성을 가지고 있다는 사실을 당해 보지 않으면 일반인들이 깨닫는 것은 쉽지 않다.

 

2. 계약이 해제되는 경우

계약을 체결한 경우 특별한 사정이 있으면 계약을 해제할 수 있다. 보통의 경우에는 계약 당사자 중 한 사람이 계약을 제대로 이행하지 않았을 때 해제할 수 있다. 공사도급계약의 경우에도 마찬가지이다. 공사계약을 체결한 다음 수급인이 제대로 공사를 하지 않으면 건축주는 상당한 기간을 정하여 공사의 이행을 최고한 후 수급인의 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다.

 

이 경우에도 수급인이 한 공사에 대한 공사대금은 기성고 비율에 따라 계산하여 지급하여야 한다. 건물 기타 토지의 공작물의 완성을 목적으로 한 도급계약에서는 완성된 목적물에 중대한 하자가 있어도 계약을 해제할 수 없으나 건물 등이 완공되기 전에는 채무불이행의 일반원칙에 따라 계약을 해제할 수 있다. 수급인의 귀책사유로 공사지연이나 목적물을 완성할 수 없는 때에는 도급인은 계약을 해제할 수 있다.

 

건축공사도급계약에 있어서는 공사 도중에 계약이 해제되어 미완성 부분이 있는 경우라도 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성 부분에 대해서만 실효되어 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 기성고 등을 참작하여 인도받은 건물에 대하여 상당한 보수를 지급하여야 할 의무가 있게 된다.

 

계약을 체결한 다음 중간에 건축주가 설계계약을 해제 또는 해지하는 경우가 있다. 이러한 경우 건축사는 건축주를 상대로 그동안 계약을 이행한 성과분에 대해 보수를 청구할 수 있다. 현실적으로는 건축사들이 소송을 하는 것을 귀찮고 번거롭게 여겨 보수청구를 포기하는 경우도 적지 않다. 그러나 실제 소송을 해보면 그렇게 복잡하거나 어려운 것이 아니다. 자신의 일에 대한 정당한 보수는 끝까지 포기하지 말고 소송을 통해 받도록 노력하는 것이 필요하다.