아파트 전세계약이 끝났을 때 자동 연장되는 경우

아파트 전세계약이 끝났을 때 자동 연장되는 경우

 

가을사랑

 

아파트에 전세살고 있는 사람이 법을 잘 모르고 계약기간을 넘기는 경우가 있다. 세입자의 입장에서는 그냥 더 살고 싶은데 법의 보호를 받지 못하게 된다. 그러면 어떻게 해야 할까?

 

세입자는 이런 규정을 활용해야 한다. 아파트 전세기간이 끝나기 전에 집주인이 먼저 계약을 연장하지 않겠다는 통지를 해야 한다. 그러한 통지는 전세기간이 끝나기 한 달전에 해야 한다. 그리고 또 이런 제한이 있다. 전세기간이 끝나기 6개월 이후에 해야 한다.

 

다시 말하면 전세기간이 2012년 12월 31일 끝나는 것 같으면 6개월 이전의 시점인 2012년 7월 1일부터 집주인은 갱신거절의 통지를 할 수 있다. 그 이전에 한 것은 효력이 없다. 다시 말하면 집주인은 2012년 7월 1일부터 2012년 11월 30일까지 기간 이내에 세입자에게 통지를 해야 하는 것이다.

 

이러한 기간을 벗어난 통지는 효력이 없다. 그러니까 세입자로서는 가만 있다가 집주인이 이러한 통지를 하지 않았으면 자동으로 동일한 조건으로 전세계약이 연장되는 혜택을 볼 수 있는 것이다.

 

물론 통지는 구두로 해도 되지만 나중에 분쟁이 생기면 증명이 어렵고 법원에서 잘 인정을 해주지 않는다. 대개의 경우는 통지서를 우체국에 가서 내용증명방식으로 하게 된다. 집주인은 배달증명방식의 우편방식을 취하는 것이 유리하다.

 

* 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립한다.

 

임대차의 본질은 목적물사용수익권과 차임지급의무를 전제로 한다.

 

* 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 없다고 하더라도 임대차계약은 유효하게 성립한다.

 

임대차계약의 효력은 비록 임대인이 소유권이나 임대권한이 없는 경우에도 인정될 수 있다.

 

* 주택임대차보호법 제4조 제1항에 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”라고 규정하고 있다.

 

특별법에 의한 주택임대차기간은 최소 2년이다. 임차인을 보호하기 위한 강행규정이다.

 

* 같은 법 제6조 제1항에 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.”라고 규정하고 있다.

 

임대인은 이 조항을 잘 알고 있어야 한다. 계약기간이 끝나기 전 1월 전에 다시 계약을 연장하지 않는다는 통지를 해야 한다. 아니면 임대료 등을 변경해 주지 않으면 계약을 연장하지 않겠다는 내용의 통지를 해야 한다. 그렇지 않으면 임대차계약은 자동으로 연장된다. 다만 일반적인 임대차의 경우에는 존속기간의 정함이 없는 것으로 인정되는데, 주택임대차의 경우에는 특별법에 의해 그 임대차기간이 2년으로 해석된다. 판례의 입장이다. 역시 임차인을 강하게 보호하기 위한 취지의 해석이다.

 

* 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다(대법원 2012.1.27. 선고 2010다59660 판결).