재건축조합원의 권리보호방안

재건축조합원의 권리보호방안

 

Ⅰ. 글의 첫머리에

필자가 살고 있는 서울 강동구에는 재건축공사가 한참 진행중이다. 주공아파트 단지를 철거하고 고층아파트를 짓고 있다. 주민들은 임시거처로 옮겨가서 동네가 한산해지 느낌이 들 정도다. 오랜 기간 추진했고, 정말 하게 되는 것인지 궁금했는데 실제로 골조가 올라가고 있는 것이다. 그래서 재건축이란 언젠가는 하게 되는 것이라는 생각을 해본다. ‘꼭 해야 될 필요가 있으니까, 서로에게 이익이 되기 때문에….’

 

아파트 재건축사업이 본격화된 것은 1990년대 들어와서다. 1970년대부터 본격적인 산업화, 도시화가 진행되어 서울지역을 중심으로 아파트가 많이 들어섰다. 정부에서는 건축법 이외에 특별법인 주택건설촉진법을 제정해서 아파트단지조성을 적극적으로 추진했다.

 

그런데 초기에 적은 자금과 부족한 기술력으로 단기간에 대량으로 짓다 보니 아파트 노후불량화가 빠른 속도로 진행되었다. 주민들이 거주하기에 불편하고, 안전에도 빨간불이 켜졌다. 체계적인 도시계획이 없는 상태에서 도시가 비대해졌기 때문에 정비기반시설까지 동시에 개선해야 한다.

 

이 때문에 대도시지역에서는 도시재개발 및 재건축사업이 본격적으로 추진되었다. 초기부터 수많은 시행착오를 겪게 되었고, 민사 형사 및 행정사건으로 이어지는 법적 분쟁이 끊이지 않았다. 많은 재건축사업에서 조합인가조차 받지 못하거나, 사업시행인가를 받지 못한 상태에서 중도포기하기도 했다.

 

재건축사업은 오래 된 아파트 대신 고층아파트를 짓고, 고급브랜드를 사용하고, 대형건설회사가 시공함으로써 아파트값이 상승하는 것처럼 보인다. 조합원들에게 많은 이익이 돌아가는 것처럼 생각된다.

 

그러나 막상 재건축사업이 추진되고, 조합이 설립되어 사업이 본격화되면, 주도적으로 사업을 추진하던 사람들 사이에 분열이 생겨 송사가 벌어진다. 시공사 선정과정에서 의혹이 불거지고, 일단 재건축에 동의하고 조합원이 된 사람들에게는 진행과정이 제대로 알려지지 않는다.

 

일반분양 및 상가분양도 불투명하고, 관리처분계획 내용도 부실하다. 청산금이나 조합원분담금 같은 것은 예상 밖으로 수익성이 현저하게 떨어진다. 조합원 아파트는 프리미엄을 받고 전매된다. 일반분양 아파트는 투기대상이 된다. 지금까지 많은 아파트재건축사업에서 남는 것은 불평과 불만뿐이다. 재건축 때문에 마음고생만 하고, 경제적 이익은 수고에 비해 현저하게 적은 편이다.

 

여기에서는 재건축사업, 특히 노후아파트를 재건축하는 과정에서 발생하는 문제점을 살펴보기로 한다. 재건축사업을 둘러싸고 벌어지는 민사사건, 행정사건, 행정사건을 중심으로 조합원들의 권리를 보호하기 위한 방법을 설명한다.

 

Ⅱ. 재건축사업의 시행 절차

도시정비사업의 대표적인 것으로 재개발과 재건축이 있다. 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 노후 불량건축물을 재건축하는 것을 말한다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역에서 하는 건축물개선사업이다.

 

아파트 단지 재건축사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’의 적용을 받는다. 이 특별법은 2003년 7월 1일부터 시행되었다. 이 법 시행 이전에는 ‘주택건설촉진법’과 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에 의해 규율되었다.

 

주택재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 시장·군수, 주택공사, 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있다. 재건축사업 시행은 다음 절차에 따라 진행된다. ① 정비기본계획의 수립, ② 구역지정, ③ 추진위원회 구성, ④ 안전진단, ⑤ 조합설립인가, ⑥ 사업시행 인가 및 고시, ⑦ 분양공고 및 분양신청, ⑧ 관리처분계획인가, ⑨ 착공 및 주택의 공급 분양, ⑩ 준공인가, ⑪ 이전고시, ⑫ 등기촉탁, ⑬ 조합 청산 및 해산 절차를 밟는다.

 

정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정 고시된 지역을 말한다. 정비구역 지정은 구체적인 사업 내용은 포함하지 않고, 단순히 대상지역의 면적만을 확정하기 때문에 용적률 및 건폐율 등의 세부계획을 포함한 정비계획을 수반하게 된다. 따라서 정비구역 지정은 정비계획과 함께 이루어진다.

 

정비구역은 시장 군수가 정비계획을 수립 첨부하여 시도지사에게 신청하면, 시도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 지정하고, 이를 공보에 고시한다. 정비구역의 지정 및 정비계획의 고시는 도시관리계획의 일종으로 국민의 권리의무에 대한 구속적 사항을 담은 행정계획에 해당한다.

 

정비구역으로 지정되면, ① 제1종지구단위계획구역 및 제1종지구단위계획으로 결정 고시된 것으로 간주되며, ② 건축이 제한되고, ③ 토지 등 소유자가 확정되고, ④ 국공유재산의 처분이 제한된다.

 

Ⅲ. 추진위원회 구성 및 안전진단

재건축을 하기 위해서는 먼저 추진위원회를 구성하여 시장 군수로부터 승인을 받아야 한다. 추진위원회 구성을 승인하는 처분은 조합의 설립을 위한 주체에 해당하는 비법인사단인 추진위원회를 구성하는 행위를 보충하여 그 효력을 부여하는 처분이다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두8291 판결).

 

추진위원회는 해당 아파트단지에 대해 정비구역으로 지정 고시된 다음에야 승인이 가능하다. 추진위원회는 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 구성한다. 추진위원회가 구성되어 운영되면, 토지 등 소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 한다.

 

추진위원회는 ① 정비사업전문관리업자의 선정, ② 설계자의 선정 및 변경, ③ 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성, ④ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무, ⑤ 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무 등을 할 권한을 가진다.

 

추진위원회는 사업경비를 기재한 회계장부 및 관련 서류를 조합설립 인가일로부터 일정 기간 내에 조합에 인계하여야 한다. 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계한다. 추진위원회는 조합설립인가처분을 받게 되면 자동적으로 소멸한다.

 

추진위원회가 조합의 정관 또는 정관 초안을 첨부하지 아니한 채 법정동의서와 같은 서식에 따른 동의서에 의하여 조합설립에 관한 동의를 받는 것은 적법하고, 그 동의서에 비용분담의 기준이나 소유권의 귀속에 관한 사항이 더 구체적이지 않다는 이유로 무효라고 할 수 없다.

 

시장 군수는 재건축사업의 시행 여부를 결정하기 위하여 먼저 안전진단을 실시한다. 안전진단은 주택단지내의 건축물을 대상으로 한다. 시장·군수는 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정한다.

 

시장 군수는 정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자가 추진위원회의 구성 승인을 신청하기 전에 해당 사업예정구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 얻어 안전진단 실시를 요청하는 때에는 안전진단을 실시한다.

 

시장·군수는 안전진단의 요청이 있는 공동주택이 노후·불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 그 사유를 명시하여 요청을 반려할 수 있다. 시장 군수는 안전진단이 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다.

 

Ⅴ. 재건축조합의 설립과 조합총회

재건축조합을 설립하기 위해서는 ① 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의, ② 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의, ③ 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의가 필요하다.

 

재건축조합이 최초 설립 당시부터 총 구분소유자의 과반수 이상을 조합원으로 삼아야만 설립될 수 있는 것은 아니다. 재건축조합 설립 당시에는 조합원 수가 총 구분소유자의 과반수에 미달하였다고 하더라도 그들이 우선 비법인사단의 실체를 갖춘 재건축조합을 설립한 다음에 다른 구분소유자들이 조합규약 등에 동의하여 재건축조합에 가입하는 것도 가능하다.

 

주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자는 “토지 등 소유자”에 해당하지 않아 조합원의 자격이 없을 뿐 아니라 조합 설립 동의의 상대방이 되지도 아니한다.

 

1필지 토지의 공유자들이 조합설립에 동의한 것으로 보기 위해서는 그 공유자 전원의 동의를 요하고, 그 중 일부만이 조합설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없어 조합원의 지위를 취득할 수 없다.

 

당초 무효인 재건축결의는 그 후 의결정족수를 완화하는 법령의 개정이나 일부 구분소유자의 재건축에 대한 추가동의로 유효하게 될 수는 없다. 그러나 판례는 조합설립에 관한 동의서에 조합정관이 첨부되지 아니하였다고 하더라도 그 동의서에 의한 동의의 효력을 인정한다.

 

조합에는 총회를 둔다. 총회는 조합장의 직권 또는 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 조합장이 소집한다. 조합원 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다.

 

물가의 변동 등 건축 경기의 상황변화에 따른 통상 예상할 수 있는 범위를 초과하지 않는 범위 내에서는 재건축결의에 해당하지 않는다고 봄이 상당하나, 위 범위를 넘는 주택의 공급가격의 변동은 철거 및 건축비용의 개산액과 비용분담에 관한 사항을 정한 재건축결의의 내용을 변경하는 것에 해당한다.

 

조합원 총회 결의는 조합원들이 결의사항에 대하여 찬부를 표명함으로써 행하여지는 것으로 규약 등에 별다른 규정이 없는 한 거수, 기립, 투표 등 어느 방법을 택하여도 무방하다(대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552, 19569 판결).

 

재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는 자치법규이므로 이에 위반하는 활동은 원칙적으로 허용되지 않는다.

 

재건축조합이 조합원 3분의 2 이상의 동의를 거치지 아니하고 당초의 재건축결의 시 채택한 조합원의 비용분담 조건을 변경하는 취지로 시공자와 계약을 체결한 경우 계약은 효력이 없다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2013다49381 판결).

 

설립인가를 받은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합을 임의로 탈퇴할 수 없다(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결 참조). 그러나 아직 설립인가를 받지 아니한 재건축조합의 경우에는 조합규약 등에 조합원의 탈퇴를 불허하는 규정이 없는 한 그 인가를 받기 전에 조합원은 조합을 임의로 탈퇴할 수 있다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다20052 판결 참조).

 

당초 조합 설립에 동의하였던 토지 등 소유자들이 새로운 재건축결의에 동의하지 아니하였다고 하여 그 토지 등 소유자들이 ‘조합 설립의 동의를 하지 아니한 자’에 해당하게 되어 조합원 지위를 상실하는 것은 아니다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다57824 판결 등 참조).

 

주택재건축사업의 사업시행자인 정비사업조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연 무효로 되지 않는 한 정비사업조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖게 된다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결 등 참조).

 

재건축조합은 이전고시 및 아파트 소유권이전등기절차가 완료되면 해산 및 청산하게 된다. 조합은 대의원회를 소집하여 조합해산결의를 하여야 한다. 조합이 해산되면 청산절차를 거치는데, 보통 조합장이 청산인이 된다. 청산을 종결한 때에는 청산인은 3주간 내에 이를 등기하고 주무관청에 신고하여야 한다.

 

Ⅵ. 조합의 매도청구권

재건축사업에 참여하지 않는 단지 내 소유자는 토지 및 건축물에 대해 강제로 매매계약체결이 의제되어 감정가격만을 받고 소유권을 이전당하며, 건축물에 대한 명도도 당하게 된다.

 

조합에서 매도청구를 할 수 있는 상대방은, ① 조합설립에 동의하지 아니한 자, ② 공유자, ③ 제명된 조합원, ④ 탈퇴한 조합원 등이다. 사업시행자는 주택재건축사업의 주택단지 내에 토지만을 소유하고 있는 자에 대하여도 매도청구권을 행사할 수 있다.

 

주택재건축조합이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위하여는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 하고, 여기에서 ‘지체 없이’는 재건축결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미이다.

 

매도청구권은 형성권이다. 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날 또는 매도청구 소장이 송달된 날 매매계약이 성립한다. 매매가격은 법원에서 시가 감정을 통해 산정한다. 이때의 시가란 매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다.

 

집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 소정의 구분소유자 등의 매도청구권은 재건축의 결의가 유효하게 성립하여야 비로소 발생하는 것이므로, 재건축의 결의가 같은 법 제47조 제2항 소정의 정족수를 충족하지 못하였다면 유효한 재건축의 결의가 있다고 할 수 없어 매도청구권을 행사할 수 없다.

 

매도청구권행사에 따른 소송 중에 재건축불참자 일부가 재건축 결의에 찬성함으로써 정족수를 충족하였다고 하더라도 정족수의 하자가 치유되어 무효인 종전의 재건축 결의가 소급하여 유효하게 되는 것은 아니다.

 

조합설립인가 전에 조합설립에 동의한 토지 등 소유자는 그 소유부동산을 양도하였다는 등 특별한 사정이 없는 한, 분양신청기간 만료일까지 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 되지 않는 이상 조합원 지위를 유지한다 할 것이므로 그에 대해서는 도시정비법 제39조에 따른 매도청구권을 행사할 수 없다(대법원 2012. 11. 15. 선고 2010다95338 판결).

 

매도청구권은 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 같은 법이 재건축 불참자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것으로서, 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공용수용과 같다고 볼 수 있다.

 

Ⅶ. 재건축사업시행

사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수로부터 인가를 받아야 한다. 시장·군수는 정비구역이 아닌 구역에서 인가를 하고자 하는 경우에는 건축물의 높이·층수·용적률 등에 대하여 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

 

사업시행인가 고시가 있게 되면, 사업시행자는 부담금내역 및 분양신청기간 등을 정하여 토지 등 소유자에게 통지하고 공고하여야 한다. 토지 등 소유자는 분양신청을 하여야 한다. 분양신청을 하지 아니하는 사람에 대해서는 현금으로 청산한다.

 

조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

 

재건축사업에 있어서 조합원에게 건물 및 대지지분권이 확정되고 잉여건물에 대한 분양도 끝나면 조합은 청산절차에 들어간다. 청산절차에서 조합원이 부담하여야 할 건축비용을 납부하거나 청산금을 청산하게 되면 신탁을 해지하고 조합원 분양분에 대하여 조합원에게 소유권보존등기 및 소유권이전등기를 경료한다. 사업시행자는 재건축사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수의 준공인가를 받아야 한다.

 

사업시행자는 고시가 있은 때에는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다.

 

사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하고자 하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시한 후 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득한다. 사업시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 신청하여야 한다.

 

Ⅷ. 관리처분계획

관리처분계획이라 함은 종전의 토지나 건축물에 대한 소유권 및 지상권, 전세권 등의 권리를 정비사업으로 새롭게 조성되는 토지와 건축물에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 구체적인 계획을 의미한다.

 

사업시행자는 분양신청기간이 끝나면 관리처분계획을 수립하여 인가를 받아야 한다. 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다. 사업시행자는 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.

 

관리처분계획에서는 재건축된 건물에 대한 조합원별 지분 비율과 분담금, 정산 받을 금액 등을 정한다. 이는 조합원에 대한 동호수 추첨을 끝낸 후 작성된다.

 

관리처분계획은 조합이 행한 처분에 해당하므로 항고소송의 방법으로 그 무효확인이나 취소를 구할 수 있다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 참조).

 

관리처분계획에 하자가 있어 그것이 무효로 되기 위해서는 그 하자가 중대하고도 명백할 것이 요구된다. 비례율의 부당적용과 같이 관리처분계획에서 정한 청산금의 산정방법에 하자가 있는 경우라도 그러한 하자는 다른 특별한 사정이 없는 한 중대하고도 명백하다고 볼 수 없어 이러한 하자를 사유로 하여 관리처분계획을 무효로 볼 수는 없다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2001두6333 판결).

 

Ⅸ. 주택의 분양 및 공급

재건축조합은 ① 관리처분계획 인가, ② 분양처분고시, ③ 이전고시 등의 절차를 거쳐 조합원에게 아파트를 분양하여야 한다.

 

사업시행자는 공사가 완료되어 준공인가를 받으면 관리처분계획에서 정한 대로 분양받을 사람에게 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하고 이를 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이를 이전고시라고 한다.

 

대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하고, 이 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

 

이전고시 효력이 발생한 이후에는 조합원 등이 해당 정비사업을 위하여 이루어진 수용재결이나 이의재결의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2013두11536 판결).

 

재건축조합이 조합원에게 아파트를 분양한 경우에는 구 아파트에 관한 권리가 권리자의 의사에 관계없이 신 아파트에 관한 권리로 강제적으로 교환·변경되어 공용환권된 것으로 볼 수 있다(대법원 2009. 6. 23. 선고 2008다1132 판결 등 참조).

 

아파트를 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 아파트 가격과 분양받은 아파트 가격 사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

 

종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용상황·정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.

 

재건축조합은 경우에 따라서 신탁등기를 하기도 한다. 조합이 금융기관이나 신탁회사로부터 자금을 조달받는 경우 신탁등기를 하는 경우가 있다. 신탁등기가 경료되면 신탁재산에 대해서는 강제집행을 할 수 없다.

 

조합이 조합원으로부터 대지권 지분에 관하여 신탁을 받은 경우, 준공인가를 받으면 신탁해지를 하게 된다. 이 경우 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 ‘취득’과 그 취득의 ‘등기’에는 취득세와 등록세를 부과하지 않는다.

 

재건축아파트의 경우 권리변환일 전까지는 부동산에 해당하나, 권리변환일 이후부터는 부동산을 취득할 수 있는 권리가 된다. 권리변환일 이후부터는 조합원입주권이라고 부른다. 권리변환일 이전에 아파트를 취득한 경우에는 부동산의 보유기간은 종전 부동산과 공사기간 및 신축아파트 보유기간을 전부 합산하여 계산한다.

 

총사업비(토지대금 +총공사비 +기타 부대비용)를 산정하고, 일반분양분, 상가분양분을 제외한 조합의 조합원 분양분에 대한 토지대금(재건축조합원이 제공한 토지는 제외) 및 건축비에 기타 부대비용 전액을 합한 금액을 전체 기초분양가로 하고 이를 조합원 수와 평형에 따라 안분한 금액을 개별 조합원의 기초분양가로 정한다.

 

재건축조합원의 경우 기초분양가를 기준으로 하여 여기에 추첨된 아파트의 위치에 따라 동·호수 감정평가 적수비를 차등적용하고 다시 모집차수별로 차등액을 가감하여 조합원분담금을 산정한 다음 대여금, 대행비, 무인경비 및 홈 오토메이션비용, 이미 납부한 금액과 토지 평가금액을 공제하여 조합원별로 입주시 납부할 분담금을 산정한다.

 

Ⅹ. 재건축사업관련 형사범죄

2017년 7월 서울 강남의 아파트 재건축조합 이사 A는 설계업체로부터 2억원을 받은 혐의로 특정범죄가중처벌법상 뇌물수수 혐의로 구속되었다. 재건축 현장의 철거용역 수주를 둘러싸고 철거업체에서 조합 임원들에게 금품을 주는 사례가 많다. 재건축사업비리는 조합원들의 분담금 상승 및 아파트 분양가 상승으로 이어지기 때문에 철저하게 뿌리뽑아야 할 구조적인 비리다.

 

어떤 재건축사업장에서 있었던 일이다. 갑은 돈을 써서 재건축상가의 일반분양분을 매입하려고 마음먹었다. 그래서 갑은 을에게 현금 1억 원 및 5천만 원이 입금되어 있는 예금통장과 현금카드를 주면서, 조합장인 병에게 이를 주라고 하였다. 그런데 이를 전달받은 을은 현금 1억 원 가운데, 3천5백만 원은 자신이 가지고, 나머지 6천5백만 원만 조합장에게 전달하였다. 조합장 병은 공무원으로 의제되는 조합의 임원에 해당하므로 뇌물수수죄로 처벌되었다.

 

재건축조합에서 조합장이 시공사를 선정하고 설계업자와 계약체결을 하였는데, 일부 조합원들이 비상대책위원회를 결성하여 기존의 조합장을 축출하고 조합운영권을 장악하는 경우가 있다. 이러한 경우에는 기존에 선정된 시공사도 변경되고, 설계계약자도 교체되기도 한다.

 

이러한 분쟁 과정에서 경찰관이 개입하여 재건축조합 직무대행자에 대한 진정사건을 수사하면서 진정인측의 재건축 설계업체로 선정되기를 희망하던 건축사사무소 대표로부터 금원을 수수한 사안에서, 금원의 수수와 경찰공무원의 직무인 진정사건 수사와의 관련성을 인정한 사례가 있다.

 

특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제2조 제1항은 “ 형법 제129조· 제130조 또는 제132조에 규정된 죄를 범한 자는 그 수수·요구 또는 약속한 뇌물의 가액에 따라 가중처벌한다.”고 규정하고 있다.

 

도시 및 주거환경정비법 제84조에 의하여 공무원으로 의제되는 조합의 임원이 뇌물을 수수한 경우에도 구 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제2조 제1항에 의하여 수뢰액에 따라 가중처벌된다.

 

Ⅺ. 글을 맺으며

재건축사업은 아파트단지에서 오래 살았기 때문에 노후된 아파트를 철거하고 새로 신축하는 것이다. 그러므로 단지 내에서 고생했던 주민들의 이익을 최우선으로 보장해 주어야 한다.

 

다만, 주민들의 의사결정과정에서 그 수가 많기 때문에 조합을 설립하고, 총회나 대의원회를 통해 사업과정에서 시공자선정이나 관리처분계획 등의 중요한 업무집행을 하게 된다. 이 때문에 조합의 임원이 잘못하면 주민들은 커다란 손해를 보게 된다.

 

정부에서는 조합의 임원들이 제대로 사업추진을 하도록 이사를 변호사 및 건축사 자격을 가진 사람으로 강제하는 방안도 검토해 볼 필요가 있다. 그리고 조합의 업무집행과정에 행정청에서 보다 적극적으로 관여하여 공공의 이익이 침해되지 않도록 하는 방안도 생각해 보아야 할 것이다.