강제적인 재건축사업은 헌법에 위반되는가?

강제적인 재건축사업은 헌법에 위반되는가?

 

집합건물에서 일부 소유자들이 재건축사업에 반대하는 경우가 있다. 예를 들어 나이가 많아 그냥 재건축을 하지 않고 지내고 싶은 사람도 있다. 보통 사람도 기존의 아파트를 철거하고 임시로 이주를 해야 하면, 매우 불편하다.

 

이러한 반대자의 입장에서는 조합이 법에 근거하여 재건축결의를 하고, 반대자의 재산을 강제로 매수하면 개인의 재산권행사가 본의 아니게 제한되고, 주거의 자유가 침해되며, 행복추구권을 침해 당하는 것이라고 생각할 수 있다.

 

그러나 노후된 아파트를 그대로 방치하면 입주자들의 안전에 문제가 되고, 재건축을 원하는 다수의 구분소유자들의 권리와 공공의 복리를 위해서 불가피하게 소수자의 권리를 제한하는 것이 정당화될 수 있다.

 

이에 대해서 헌법재판소와 대법원은 건물의 노후화로 인하여 그 건물을 유지하는 것 자체가 불합리하게 되는 경우에는 재건축을 찬성하는 구분소유자와 반대하는 구분소유자들 간의 권리관계를 적절히 조정하는 것을 전제로 하여 그 건출 전체를 철거하고 다시 건축할 수 있도록 하는 것이 재건축을 원하는 다수의 구분소유자의 권리보호와 사회 경제적 이익을 위해 필요하다고 본다. 재건축제도가 재건축을 원하지 않는 구분소유자들의 기본권을 제한한다고 하더라도 이는 헌법이 기본권 제한의 원리로서 제시하고 있는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 해당한다고 할 것이어서 이를 위헌이라고 볼 여지는 없다는 단호한 입장이다(헌재 1999. 9. 16. 선고 97헌바73 판결). 대법원 1999. 12. 10, 선고 98다36344 판결).

 

갑은 자신의 주택이 속한 연립주택이 ‘건물 건축 후 상당한 기간이 경과되어 건물이 훼손 또는 일부 멸실되거나 그 밖의 사정에 의하여 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우'에 해당하지 않는다는 주장을 하면서 재건축대상이 되지 않는데 조합에서 매도청구를 하였다는 주장을 하면서, 집합건물에서 재건축조합이 강제로 매도청구를 할 수 있도록 규정한 것이 헌법에 위반된다는 취지로 주장하였다.

 

재건축의 결의가 있는 경우 재건축 불참자에 대하여 그 의사에 불구하고 그 구분소유권 및 대지사용권의 매도를 강요하고 재건축 불참자의 재산권에 대한 제한을 할 수 있도록 법이 규정하고 있다.

 

어떤 집합건물을 재건축의 대상으로 할 것인지는 건물의 건축 후 경과기간만으로 일률적으로 정할 수 있는 사항은 아니다.

 

각 건물의 건축 및 관리상태, 용도, 수선·복구비용이나 관리비용 등을 감안하여 개별적·구체적으로 정할 수밖에 없다.

 

법이 재건축의 요건을 '건물 건축 후 상당한 기간'으로 규정한 것은 입법기술상 부득이하다.

 

또한 '건물 건축 후 상당한 기간'이라고 하는 문언 자체는 불확정적인 개념이기는 하나 건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 사람이라면 각 건물의 건축 및 관리상태 등의 요소를 감안하여 구체적으로 어느 정도의 기간이 그 기간에 해당하는지를 합리적으로 판단할 수 있다.

 

따라서 이를 가지고 국민이 그 규정 내용을 알 수 없어 법적 안정성과 예측가능성을 확보할 수 없게 하고 법집행 당국에 의한 자의적 집행을 가능하게 하는 불명확한 규정이라고 할 수 없다.

 

법은 재건축 참가자 또는 이들의 합의에 의하여 지정된 자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

 

이러한 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로 재건축제도를 인정하는 이상 법 제48조 제4항 자체를 가지고 재건축 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고 할 수 없다.

 

한편 법과 토지수용법은 그 입법 목적을 전혀 달리하는 것으로서 매매대금의 지급시기 등에 관하여 법이 토지수용법과 그 내용을 달리하고 있다는 이유만으로 법이 위헌이라고 할 수 없다.

 

법의 위와 같은 조항들로 인하여 집합건물 거주자인 구분소유자들이 자신의 의사와 관계없이 거주를 이전하여야 하게 되고, 이는 그들의 행복추구권·거주이전의 자유·주거의 자유에 영향을 미치게 됨은 분명하다.

 

그러나 재건축에 반대하는 구분소유자들의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 법의 제한에는 합리적인 이유가 있다고 인정되므로 법의 위와 같은 조항들이 구분소유자들의 행복추구권·거주이전의 자유 및 주거의 자유의 본질적인 내용을 침해하거나 이를 과도하게 제한하여 위헌이라고 할 수도 없다(헌법재판소 1999. 9. 16.자 97헌바73, 98헌바62, 60 결정 참조)<대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결>.