땅을 사면서 건물을 신축하려고 했던 매수인

땅을 사면서 건물을 신축하려고 했던 매수인

 

갑은 을과 토지매매계약을 체결하였다. 매수인 을은 그 토지 상에 건물을 신축하기 위한 목적에서 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급하였다. 을은 매매계엑을 체결한 후, 그 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 설계비 일부와 신축공사비 중 공사계약금을 지급하였다.

 

이런 상태에서 토지매매계약이 해제되었다. 매수인 을은 매도인 갑에 대하여 토지 취득 목적을 매도인이 계약 체결 당시 이미 알고 있었으므로 계약 해제에 따른 손해배상으로서 매도인은 매수인이 제3자에게 지출한 설계비와 공사계약금을 배상하라고 법원에 소송을 제기하였다.

 

이 사안에서 토지 매도인은 매수인이 토지를 취득하는 목적은 알고 있었지만, 더 나아가 매수인이 소유권이전등기를 하기 전에 벌써 토지 상에 건축공사를 하기 위해서 설계사무소와 설계계약을 체결하고 설계비 일부를 계약금으로 지급하였다는 사실과 공사업자와 신축공사도급계약을 체결하고 공사계약금을 지급하였다는 사실은 모르고 있었다고 항변하였다.

 

대법원에서는 어떤 판단을 하였을까? 부동산 매도인이 매수인에게 계약해제와 관련하여 부담하는 손해배상에 관한 판결이다. 결론적으로 대법원은, 토지매도인은 소유권이전의무의 이행기까지 최소한 매수인이 설계계약 또는 공사도급계약을 체결하였다는 점을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 그에 대한 손해배상책임을 진다고 판단하였다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95다47619 판결).

 

대법원은 판결문에서, ‘매매대금을 완불하지 않은 토지의 매수인이 그 토지 상에 건물을 신축하기 위하여 설계비 또는 공사계약금을 지출하였다가 계약이 해제됨으로 말미암아 이를 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다 하더라도 이는 이례적인 사정에 속하는 것이다.’라고 설시하였다.

 

그러면서, ‘설사 토지의 매도인이 매수인의 취득 목적을 알았다 하더라도 마찬가지라 할 것이다.’라고 판단하였다.

 

이 사안을 보면, 토지의 매매에 있어서 매도인과 매수인 모두 유의하여야 할 점이 있다. 매매계약을 체결할 당시, 매수인이 매도인에게 자신이 이 토지를 사게 되면 어떤 목적을 가지고 있고, 어떤 건축을 하려고 한다는 사실을 명확하게 이야기하고, 만일 자신의 의도대로 매수하려는 토지에 건축목적을 달성하지 못하게 되면, 매매계약을 해제하겠다는 취지를 기재하고, 이를 조건부로 계약을 하는 것이 좋을 것이다.

 

이런 것을 불분명하게 하고, 그냥 매매계약을 체결하고, 매매로 인한 토지 소유권도 넘겨받지 않은 상태에서 설계비도 주고, 공사비도 일부 주고 나서, 나중에 매매계약이 해제되었으니까 매도인에게 책임을 지라고 하는 것은 매우 불합리하다.

 

매도인 역시 특정 건축이 목적이고, 만일 그러한 건축이 불가능하거나 추진되지 않으면 매수인이 계약을 해제하갰다는 의사표시를 하게 되면 그러한 모든 조건을 상세하게 계약서에 써놓는 것이 바람직하다.

 

현실에서 법적 분쟁은 쌍방간에 적당히 계약하고, 특히 서면으로 명확하게 해놓지 않아 발생하는 경우가 많다. 이런 점을 사회생활하면서 유의해야 한다. 그렇지 않으면 남과 싸우고 소송하느라고 시간과 에너지를 소모하게 된다. 변호사 좋은 일만 시켜준다.