경매에서 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리

경매에서 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리

 

1. 경매의 기본원칙

부동산경매에 있어서 낙찰을 받았을 때, 부동산등기부상에 말소되는 권리는 무엇이고, 낙찰자가 인수하여야 하는 권리는 무엇인가가 가장 중요한 문제다. 그리고 어떠한 권리를 기준으로 다른 권리가 말소되고 인수되는 것인지 하는 말소기준권리가 중요하다.

 

경매는 부동산 위에 있는 많은 권리관계를 깨끗하게 정리해 주면서 법원에서 일반인에게 매각하는 절차다.

 

우리가 경매 이외에 일반적인 거래방법으로 부동산을 사고 팔 때를 생각해 보자. 예를 들면, 아파트를 사고 팔 때 매수인은 우선 부동산등기부등본을 떼어본다. 등기부가 소유권자만 표시되어 있고, 깨끗하면 아무런 문제가 없다.

 

그런데 그 아파트 등기부에 은행으로부터 대출받은 금액에 대한 근저당권이 설정되어 있고, 다른 채권자가 아파트에 대해 가압류결정이 되어 있고, 그 이외에도 가등기나 가처분등기가 되어 있으면 이러한 모든 부동산 상의 권리에 대해 매도인과 협의하여 모든 것을 완벽하게 해결한 다음 매매계약을 체결하게 될 것이다.

 

그러나 경매는 이와 달리 아파트 소유자가 매매하는 것이 아니라, 소유자의 의사에 반하여 법원에서 강제로 경매개시결정을 한 다음, 시세를 감정평가하여 법원에서 직권으로 매도가격을 결정한다.

 

법원에서 정한 최저가 이상으로 매수하려는 사람이 있으면 그 매수인을 낙찰자로 결정하고 법원에서 정한 대금을 법원에 내면 그 낙찰자에게 아파트에 대한 소유권이전등기를 직권으로 이전해준다.

 

그러면서 법에서 정한 매각조건에 따라 아파트 상의 권리를 모두 말소시켜준다. 민사집행법에서는 이처럼 경매에 따른 대상 부동산 위에 있는 모든 권리를 말소시켜주는 소멸주의를 기본 원칙으로 채택하고 있다.

 

그러나 예외적으로 인수주의를 따르고 있어 일정한 범위의 권리는 낙찰에 따라 소멸되지 않고 그대로 등기부에 남아 있거나, 매수인이 인수해야 하는 경우가 있다.

 

그리고 이와 같이 어떤 권리는 소멸하고, 어떤 권리는 인수하는지 여부를 판단하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 한다. 즉 어떤 권리를 말소시킬 것인지 여부를 결정하는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 하는 것이다.

 

그러면 말소기준권리에는 어떠한 권리가 있는 것일까? 말소기준권리에는, ① 근저당권, ② 압류 및 가압류, ③ 담보가등기, ④ 경매개시결정등기, ⑤ 배당요구를 한 선순위 전세권 등이 있다.

 

2. 경매로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위일 경우에는 소멸되는 권리로는, ① 저당권 및 근저당권, ② 압류 및 가압류, ③ 담보가등기, ④ 대항력을 갖추지 못한 임차권, ⑤ 배당요구를 한 선순위 전세권 등이 있다.

 

3. 경매로 소멸되지 않고 인수되는 권리

매수인이 인수하여야 하는 권리는 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리로서 등기부에 공시되는 권리가 있다. ① 전 소유자에 대한 가압류, ② 가처분, ③ 소유권이전청구권가등기, ④ 전세권(다만, 배당요구시 소멸), ⑤ 지상권 및 지역권. ⑥ 환매특약등기, ⑦ 임차권등기 등이 있다. 등기부에 공시되지 않는 권리로서, ⑧ 대항요건을 갖춘 임차권도 인수된다.

 

그 이외에 인수되는 권리를 보면, ① 법정지상권, ② 유치권, ③ 분묘기지권, ④ 구분지상권, ⑤ 후순위가처분 등이 있다.

 

4. 개별적 판단

실제 경매에서 구체적인 부동산을 둘러싼 등기부상의 권리 및 등기부에 표시되지 않는 권리를 하나씩 분석하여 낙찰자에게 인수되느냐, 아니면 배당절차에서 끝나고 말소되느냐 하는 것을 분석하는 것이 핵심이다.

 

이러한 권리분석을 제대로 하지 못하고 선뜻 입찰하거나 낙찰을 받으면, 당초 예상했던 경제적 이익이 크게 떨어지게 된다. 그래서 입찰금을 몰취당하거나 낙찰 후 엄청난 손해를 보게 된다.